陳啟豪 - 負資產風險不容忽視｜二叔公啟事錄

最近金管局公布的一組數據，促使大家重新審視香港樓市的局勢。數字顯示，2023年第4季，本港負資產按揭貸款宗數激增至25163宗，創下逾19年新高，涉及金額逾1300億元。我們雖然見到銀行體系的拖欠比率維持低水平，但負資產貸款由去年第3季末的11123宗，急升1.4萬宗或1.2倍，意味着這一問題正迅速蔓延，成為樓市的一大隱患。

在筆者看來，引發這波負資產的主因，是樓價在過去一年的大幅下滑。自2021年高峰期以來，本港樓價已累積下跌超過20%。這種情況下，不少業主的物業估值已低於按揭貸款餘額，造成財務狀況的一大打擊。

金管局解釋，新增負資產主要集中於銀行員工優惠按揭和按揭保險計劃下的高按揭成數貸款。筆者亦相信，銀行體系內的按揭貸款整體質素仍十分良好，風險可控，但值得留意的是，金管局的數字只反映持牌銀行的一按貸款，近年許多發展商提供的「供息不供本」按揭計劃未被納入統計。若將二按也考慮在內，我們會發現實際情況可能遠比數據所顯示的更加嚴峻。

美國聯儲局上周一如市場預期地維持利率在5.25厘至5.5厘區間不變，雖則芝加哥商交所的利率期貨工具顯示，市場現時壓注聯儲局在5月減息的機會高達94.9%，然而，即使美國進入減息周期，香港未必會立即跟隨。這意味着，本港業主可能還需要在高息環境下苦撐一段時間。

要提升風險抵抗力，準買家切記仔細評估按揭貸款的條件，選擇最適合自己財務狀況的利率和還款計劃。此外，建立穩固的財務緩衝和預留足夠儲備資金，在應對可能出現的財務變故上同樣至關重要。

靄華押業主席

陳啟豪