陸羽仁
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英國有轉機

2019/09/20 08:53:28 網誌分類: 經濟
20 Sep

歐洲股市為市場對英國可以有序脫歐的期望升溫造好,德法英股市齊升約0.6%,美股早段亦受惠,杜指最高升過126點,但後勁不繼,收市倒跌52點,收報27094點,跌幅0.2%;標普500指數及納指則打回原形。

歐盟委員會主席容克昨日接受傳媒訪問時表示,他會盡一切努力去與英國達成脫鈎協議,甚至講到「只要達到結果,不在乎方法」,因為他認為一旦出現硬脫鈎,將造成災難性後果。

容克指出,只要英國提出的替代選項符合歐盟全部的目標,歐盟可以放棄此前與英國前首相文翠達成的「補底方案」(Backstop Plan),該方案指出,在未能解決邊境問題之前,暫時將北愛爾蘭留在歐盟單一市場及關稅同盟之中一段時間,以確保北愛和愛爾蘭維持沒有邊界的現狀。對此,英國議會大力反對,認為與「分裂」國家無異,遂成為雙方達成協議的最大阻力。

容克補充,北愛爾蘭在脱歐後如何跟隨歐盟的食物及農業規則,以及在邊界以外的地方進行檢查,是協議的基礎,是「起點也是終點」,表示「相信能夠達成協議」,有消息指英國首相約翰遜已向歐盟提出新的協議草案。

歐盟不再堅持「補底方案」,大有讓步的味道,讓市場對英國能夠有序脫歐期望升溫,歐洲股市造好,英鎊兌美元亦顯著轉強,昨日升0.6%至1.2545美元。

美股昨日朝早亦受到消息提振,但標普500指數升至接近歷史高位的3021點,便無力再上,收市平手離場,造成美股昨日調頭回落的主要原因,還是中美貿易談判前景不明朗惹的禍。就在中美將於10月初召開第13輪貿易會談前,美國總統特朗普日前表示,可能要等到明年11月總統選舉的一天,甚至大選日之後,才會與中國達成貿易協議,不過,他說已告訴中方,如果協議在大選後達成,條款就無現時的好,昨日將被起現時的「差得多」。分析估計是特朗普要在談判前施壓,又或者認真地把所有精力投到總統選舉上。

不過,美國反華鷹派、中國政策顧問白邦瑞(Michael Pillsbury)昨日接受《南華早報》專訪時卻警告,如果在短期內中美無法達成貿易協議,特朗普可以把貿易戰升級,可以把關稅「提高至 50% 或 100%」!他又認為批評特朗普在「吹水」是錯誤的!包括特朗普在內的美國官員就貿易談判方面的言論人言人殊之餘,亦五時花六時變,自然搞得投資者對前景有點摸不著頭腦,投資者最怕不確定性,股市也沒有運行。

在這種環境下,港股無乜方向,要先睇大陸市。若然大陸無大變,港股就尋底居多。不過匯控(0005)和渣打(2888)這些英國有生意的公司可能會造好一些。

陸羽仁

回應 (75)
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大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/23 01:49:35 回覆

獸人bro,好明顯你已經cut咗CCTVB {#iconb_282}

枉佢班前線攝記咁撚搏,但係袋鼠國睇到嘅事實,隨時多過香港嗰班慣性收視。

Rebellion: On the frontlines of Hong Kong's uprising | Four Corners

animal666
animal666 2019/09/22 23:57:22 回覆

RE

//

【逆權運動】身藏兩張八達通 15歲男童涉盜竊被捕

//

DLLMCFH...

我都有一張機場員工八達通一張普通八達通...

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/22 23:28:19 回覆

可能陸Sir老豆老母好彩冇受過共產黨嗰啲...

唔係地主冇畀人批鬥過...

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/22 23:24:59 回覆

屯門嗰個七十幾歲嗰個阿伯...

幾個撳住...

返到差館冇得淨...

以後生差佬梗係唔知佢噏乜...

去偷渡落嚟以前受過共產黨嗰啲...

2028...

SIGH...

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/22 22:44:21 回覆

袋鼠一定做唔到勇武… 做街坊都多數會食煙同埋被扑濕 {#iconb_254} {#iconb_317}

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/22 22:41:09 回覆
@爆...

袋鼠有香港人朋友,平時一句粗口都唔講,見袋鼠爆粗會叫袋鼠收斂,點知呢三個月佢爆粗仲多過袋鼠  {#icons_boy2}

想講道理嘅人要就同佢講道理(雖然用粗口助語詞粉飾一吓都無可厚非),始終言論自由係呢場運動要守護嘅其中一個價值

animal666
animal666 2019/09/22 22:17:23 回覆

To 所有既得利益者...

我 DLLMCFH...

2028...

SIGH...

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/22 22:15:27 回覆
@animal666@沒有暴徒 只有暴政…...

回應嗰啲無乜養分嘅留言,你嗰8個英文字母就夠 {#icons_boy5}

爆
2019/09/22 22:12:59 回覆
@大笨袋鼠...

其實我想講粗口多啲,講真呢兩個月係我人生講粗口講得最多嘅日子。偷換概念呢啲嘢咁深奧佢哋唔知識唔識。有時都唔想答不過真係忍唔住。我勇武又唔得,唯有喺呢度做返小小貢獻囉

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/22 22:12:46 回覆
@Tony Leung...

老實講,袋鼠以前媽义啲黨媒,將互利經貿操立施講成單向送大禮;但香港邊緣化講咗十幾年,真係經過呢次運動,袋鼠錯信咁耐而家先至驚醒… 

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/22 22:03:23 回覆

721唔見狗

831亂咁咬

SIGH...

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/22 21:59:39 回覆
@睇見眼火爆...

回應你用-個字就可以了...

DLLMCFH...

SIGH...

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/22 21:57:14 回覆
@爆...

你都識得用番對家嘅邏輯,反駁番佢嘅以偏既全,去寸佢咀啦  {#icons_girl2}

佢哋成日啲講法,唔知算唔算係沈旭暉成日講嘅偷換慨念?

Tony Leung
Tony Leung 2019/09/22 19:57:52 回覆
@睇見眼火爆...

我都想睇下中國冇左香港行唔行到

睇見眼火爆
睇見眼火爆 2019/09/22 19:53:48 回覆
@animal666@沒有暴徒 只有暴政…...

時乜能代革命,ON 能99食賓周.

公司冇左你照行

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/22 15:48:47 回覆
@k-i...

中國應該問問自己,沒有香港這個引擎帶動,中國那個重型空殼火車廂可以走多遠多快呢?

沒有香港花大量金錢買你的東江污水,你隻粵海#270今天會是何等光景呢? 做人要賣水思客恩才對呀!

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/22 11:16:54 回覆

RE

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k-i

k-i 2019/09/22 09:24:42 回覆

孫悟空減肥

leechardasks.blogspot.com/2019/09/blog-post.html

//

DLLMCFH...404 cannot find DLLM...

2028...

SIGH...

爆
2019/09/22 10:32:31 回覆
@k-i...

照你咁講,香港人應該問問自己,如果不是生活在香港,生活在民主發展比較好的國家,例如英美,有現在如此的慘況嗎?黑狗琴日呀竟然10歲嘅小朋友都捉,就係因為佢嗌口號,嗌口號係人權嚟㗎,香港而家變成人治,官逼民反就係因為政府太離譜,雖然知同你講刀係嘥氣啦

animal666
animal666 2019/09/22 00:16:24 回覆

RE

//

Tony Leung

Tony Leung 2019/09/21 21:53:57 回覆
@大笨袋鼠...

睇完今日盧社長篇文章,正如佢當年估錯樓市一樣,正宗死雞餐飯該,就算中國經濟怎樣起飛,只要佢唔肯改變政治法治方面的事情,中國永遠都需要依靠香港呢個窗口,正確來說倫交所,講得冇錯,但係最重要嘅問題就係外國人唔會去上海交易所個場同佢玩,所以永遠都需要香港交易所呢個中轉站。除非好似前重慶市官員講一樣,佢有社會主義變成資本主義囉,所以我真係覺得盧永雄為咗政治正確,同香港一眾精英對着幹,又唔知自己無料,淨係一份建制免費報紙做社長,如果叻嘅就好似林行止一樣啦。正宗九流社長

//

Totally agreed...

2028...

SIGH...

Tony Leung
Tony Leung 2019/09/21 21:53:57 回覆
@大笨袋鼠...

睇完今日盧社長篇文章,正如佢當年估錯樓市一樣,正宗死雞餐飯該,就算中國經濟怎樣起飛,只要佢唔肯改變政治法治方面的事情,中國永遠都需要依靠香港呢個窗口,正確來說倫交所,講得冇錯,但係最重要嘅問題就係外國人唔會去上海交易所個場同佢玩,所以永遠都需要香港交易所呢個中轉站。除非好似前重慶市官員講一樣,佢有社會主義變成資本主義囉,所以我真係覺得盧永雄為咗政治正確,同香港一眾精英對着幹,又唔知自己無料,淨係一份建制免費報紙做社長,如果叻嘅就好似林行止一樣啦。正宗九流社長

爆
2019/09/21 18:52:18 回覆

子龍將軍同袋鼠大哥,有你兩位喺度講大道理實在太好了。

講道理並非我嘅強項,我要隊冧個市。If we burn, you burn with us.

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/09/21 11:08:50 回覆

袋鼠兄: 噢...小平同志曾經三上三落. 才得到主席大人的賞識呢. 是真才實料呢.

當然五十年的路線圖, 其間步調偏差了, 亦在所難免, 但大方向不會變, 亦不能變.

反修例可看成港人對香港的熱愛, 亦是對維持一國兩制  港人治港  高度自治的決心呢.

如何平息這次運動, 我們只能風物長宜放眼亮了...... {#iconb_62} 

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/21 10:36:38 回覆
@子龍 (kaka就是大叔的契哥)...

簽署五十年不變,當時盤算係中國大陸,到時係政經、文化,可以追上第一世界文明,呢種情況之下,大灣區一體化係十分簡單直接,上海、深圳取代香港話都無咁易,但係作為文明先進大國一份子,香港人亦會以中國人身份自豪。

不過以上面一段係講緊平行時空,呢一刻睇到嘅趨勢係反方向行,亦正正係反映「反送中」嘅核心疑慮

完全同意將軍你所講

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/21 10:47:06 回覆

回應埋水滴嘅第二篇。

唔知你有無留意同時間,世界上有其他地方都有騷亂,仲要死埋人嘅(例子 蘇丹),但篇篇事實就係,差唔多晚晚外國都係選擇報導香港嘅新聞或時事專題,政治上人哋要做棋子嘅本錢都無 -- 雖然始作蛹者係「誰惹起的麻煩」嗰位林鄭月娥。

By the way,和理非來都叫做衝突漩渦?(雖然未諗到咁樣講係咪合理)假如係你所講來自中西文化衝突,呢個係咪應該係融合嘅結果、唔再係衝突。

香港人一般都係覺得自己渺小,所以都係見有事就避之則吉;其實6.9有一百萬人上街,本來就係好難得嘅事,但係林鄭有本事一星期內辣著200萬人上街,呢一個群體並不渺小。

你唔用任何形式出聲,自動棄權。

無論如何,局勢係香港已經返唔到轉頭,就算你點話香港人渺小,而家都只有繼續摸住石頭過河

民粹主義其實同新媒體訊息散播,息息相關,唔係無關係兩樣嘢,但可以寫論文嘅嘢,暫且唔長篇大論

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2019/09/21 09:31:12 回覆

水兄: 噢...昨天因要見一個人, 現在才有時間回應你的棄子論呢.

子龍以為棄子論早了二十年, 因為香港並未融入大灣區, 太早說明, 反而適得其反呢. 香港支持祖國改革開放了二十年, 不斷提供了資金, 人材. 亦同時成就了香港作為國際金融中心. 這就是雙贏的局面. 亦說明了小平同志的, 一國兩制理論是貼地的. 是有遠見的,

如要棄子, 而重新培養另一子, 必須得天時, 地利, 人和的配合. 未係時候呢...... {#iconb_62}

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/21 08:56:55 回覆

//曾經風花雪月的一塊淨土...// 風花雪月要睇時間,有D敗家仔二世祖唔知厔企出左事要處理,仲日日花天洒地,風花雪月…

何以 這土地 淚再流  何以 令衆人 亦憤恨…

時代革命 光復香港…

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/21 01:08:21 回覆

中原城市領先指數 CCL


日期 Date 中原城市領先指數 CCL
(所有成份屋苑)
2019/09/09 - 2019/09/15 183.28
2019/09/02 - 2019/09/08 184.96
2019/08/26 - 2019/09/01 185.45

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/21 01:06:57 回覆

(圖片來源:AP)

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/21 01:05:20 回覆

RE

//

唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大,杜指跌66點,趁住市靜少少,我又無咁忙,答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文,質疑我在當年話樓貴,他們問我兩個問題,1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低?

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升,兩者不會出現這麼大的差價,差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能,第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況,2012年樓價,以中原城市領先指數計,當年年中上升到110,比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159,地產分類指數升到36326點,中原指數升咗44.5%,地產指數升了45.3%,兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿,買股唔借錢無槓桿,呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多,中原指數不完全反映現實。呢樣亦係,不過若你咁唔好彩走去買豪宅,或者新樓貴貴單位,而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點,第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案,今天仍然覺得如此,不是今天更高,當日便不是高,樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」,第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」,這個世界有很多投資目標,不買本地港島樓去投資其他東西,可以買股票,也可以買其他地方的樓,如大陸樓,這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405),每年派7厘息,2012年中3.6元,如今5元,賺價39%,加埋每年7%息,夾埋5年有70%以上回報,唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓,在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎,即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎,如今是5000元一呎,當然亦唔係咁多人買咗,我唔好講咁多,費事俾人媽我。不過對唔住,我自己過去幾年無在香港買樓,不過在大陸在倫敦買了樓,回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴,唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」,雖然我當日主要針對投資者,無叫人自住唔好買,我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」,但如果你當日追問我,我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單,我當日已覺得樓價貴,若財力唔夠夾硬去買,咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」,自住樓也是長線投資,咁貴買風險幾高(今天係好高,明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌,好多人買了樓輸身家的慘況,有人被銀行斬倉,有人收入高頂得順,也供了20年貴樓,到今天才剛剛供完,20年收入主要拿了去供樓,特別是下跌之初頭5年,供貴樓搞到自怨自艾,搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特,叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲,乜都見過,難免保守。

        講多兩句巴菲特,佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢,貴嘢繼續升,提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬,佢話試過唔買貴嘢,佢的巴郡表現跑輸大市,俾客戶日日鬧,又要沽佢隻股贖回投資,佢壓力好大,搞到電話都唔敢聽,捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神,我同巴菲特唔同,佢叻啲,我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨,我只係在免費網站吹吓水,無咁大壓力。我呢啲投資建議,你覺得啱睇可以睇,覺得唔啱睇可以咪睇,兩不相欠,相當自由

//

2012年樓市是高還是低?

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/21 01:04:49 回覆

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續(下集)
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」,但股市並不黑色,內地公佈第二季經濟增長只有7.6%,市場相當冷靜,內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠,等如無上落,收2185點。港股亦撐住19000點大關,收19092點,升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采,早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響,但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳,股價勁升6%,帶動整片美國金融股抽上,再加上歐美投資者認為中國7.6%經濟增長,不是硬覑陸,杜指爆升203點,大升1.6%,終止連跌六日的頹勢,港股應有反彈,特別係跌得好殘的內銀股,應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁,上上落落,壞消息面世時,又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」,股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反,認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上,佢地鍾意同散戶做對手,所以要極短期炒作,只能在市場評價好差時買,在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」,講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 上,如今樓價升了,投資的股票跌了兩成多。文章見報後,迴響不少,有不少甚為專業的老友都有評價,可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一,順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手,睇完「硬道理」棄樓買股的手法,有此感歎,「買股票要年年有表現,其實近乎炒作,不是投資,炒作要順勢,唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉,要冒上替代使用成本高升的風險(租金上升),單就炒作而言,佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話,股神巴菲特咁成功,除鰦佢善睇公司價值,低價入市之外,佢都有「順勢投資」的味道,才不止長線有表現,而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油(857)
,除了因為中石油股價低迷外,還睇到2002年911事件後,美國大幅降息,美元將持續走弱,石油等商品價格將長線走強的大趨勢,當時美國石油股唔便宜,就買纒中國石油股,結果食正油價連年大升的潮流,多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司(BNSF)。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭,但如果真係咁睇好美國經濟前景,點解係買鐵路公司而唔係買銀行?巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程,靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂,投資進入低回報年代,加上油價高企,所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業,這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然,巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資,例如油價高睇好電動車,過份放大呢個行業的發展,入股比亞迪(1211)
,結果概念掂生意唔掂,股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平,所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱,事後睇係逆勢投資,因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市,令股市和樓市當年升得太勁,再加上基建泡沫,觸發巨大通脹,2010年開始要收水救亡,這種收水潮,對投資內銀的氣氛不利,「硬道理」投資失利,係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀,跌得多買鱓,升一兩成走人,仲搵到食。

        第二,買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩,佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人,一直鍾情股票長線投資,唔喜歡買樓,當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用,但他和香港人大多數發達方式不同,主要投資放在股票之上,而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例,佢話當年佢在包銷上市的公司中,揀鱓好鱓公司,用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票(呢鱓錢在他而言只是零錢),買鰦十家八家公司股票,夾埋只是用鰦十幾萬,到而家無計歷年收的利息都值400幾萬,當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢,但佢只想試纒證明,長獱優質股票,獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然,佢當年係投行大佬,睇住呢鱓公司上市,知道晒佢地盤數真假,佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實,普通股民唔識揀,好多時會揀鰦鱓垃圾股,佢以內銀為例,雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞,佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友,話中國第二季經濟仲有7.6%增長,仲話已經見鰦底,咁有乜№大問題,你睇纒歐美日的經濟有幾多增長?點解覺得美國好似安全過中國?美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長,美國今年第1季增長只有1.9%,有幾好?所以拉長十年睇,佢唔覺得股票投資有乜問題,但你要日日問股價,日日去比較,咁就大問題囉,心理好易不平衡。

        前投行大佬話,一般人買樓好過買股,除了因為買樓有槓桿外,還因為買樓焗你長獱,但買股好易出出入入,但完全唔贊成投資者買股「游水」(將長線投資的股份高位沽出低位獱番),因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素,所謂高沽,可能升少少沽鰦,結果只有輸錢股會長獱,賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘,點解唔可以長獱?佢認為若有心理質素長獱,買樓買股都得,只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三,最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見,雖然好似一個話內銀唔得,一個話內銀得,其實只是中短線和長線的分別,內銀價殘,卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我,好買唔好買一個西半山樓盤投資,16000元一呎,佢想買一個500呎細單位租畀人,話利息咁平,隨時供平過租,有租金淨收入。我計一計,500呎單位盛惠800萬大元,呢鱓單幢樓實用率好低,500呎樓有300幾呎都偷笑,呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花,好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣,只能咁同佢講,樓價咁貴,但利息續低,升3成變20800元一呎當然有可能,但跌4成變9600元一呎也有機會,好似跌的機會大過升少少,就算升鰦上20000元一呎,兩年內賣要畀特別印花稅,利潤無鰦一大截,叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」,係唔係股價會大升?我見靚女一面「炒相」,好似唔炒樓想炒股咁,就提佢小心係「樓價追股價喎」,在這種百年不遇的金融海嘯中,投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激,主要因為外圍唔好,內地股市上周五早段一度唔升仲要跌,搞到港股早段都要插,尚幸上證綜指當日午後都炒番上去,最後升1%收場,造2223點,港股都算收復失地,恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想,杜指跌124點,港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景,炒股的人愈來愈少,傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機,不過在歐美大崩圍兼大放水時代,傳統智慧係唔係咁啱用,都令人存疑。股票買唔買都得,但買樓有實際使用需要,就必須處理,令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問,我覺得問題有普遍性,所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講:「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者,在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後定下長遠投資目標,當時看好中國的長遠投資前景,將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 的股票之上,期間看着樓價不斷上升,雖然十分痛苦及無奈,但依然嚴守紀律,分段吸納,但3年過後,租金已將賣樓的利潤耗盡,自己的投資卻原地踏步,後期更是反覆向下調整,其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%,工行也下跌了22%,在後期將買貨目標轉至民行(1988) 及中銀香港(2388) 才止血,但倉位已滿,分配大概為A50 50%,工行30%,民行10%,中銀香港10%,由於A50及工行佔去總投資額的80%,令總投資虧損嚴重,本來看錯市受教訓是應該的,唯有處變不驚,靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資,暫時偏向以不變應萬變,除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持,這策略在這時勢還可取嗎?」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問:「尤幸內子沒有給予太大壓力,亦從未有因為經濟緊逼而爭辯,但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求,但現在似乎在2014年利息回升之前,也看不到有再上車的時機,要說置業的好時機,可能還要再等2016年,因樓市縱然下調,開始時也會比較反覆,大量的剛性需求,會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈,直至積壓已久的購買力完全釋放後,樓價便會正式受到考驗,陸老師同意這觀點嗎?」

      他又說:「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑,我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時,借了一些額外資本,總利息成本為0.3%,我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作,最低目標是保本,幸運地由於市況好轉,暫時的成果比預期更成功,由於要控制風險的關係,所以不打算加大短炒的資金,但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長,佔了不少篇幅,希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費,我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲,所以不妨長篇引述,我以點列回應。

      第一,賣自住樓要小心。我一直在講,如果是投資的樓,覺得樓價好高,賣咗出街,即使樓價再升,也只是賺少了,只要平常心對待即可,但賣自住樓要小心好多,這是一個百年不遇的金融海嘯,各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題,結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文,就係議論美國1929年的大蕭條,主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根,就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論,係唔係咁簡單放啲水就得,無人知,正因為咁,美國的利息政策係點,亦好難估。利息影響樓市,所以樓市的中短期後向無人摸得準,人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂,但到底幾時加息呢?

      若伯南克成功救番美國經濟,可能在2014年,甚至更早就加息,樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂,而且再步向衰退,美國有通縮而唔係通脹問題時,只能令利息超乎想像長期低企,咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓,好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好,若一方賣樓,另一方老婆老公唔同意,鬧得一兩年,離婚都有可能,最悲哀係離咗婚樓市先至跌,證明當初賣樓的決定係啱,但一切都太遲,所以賣自住樓,除了睇市之外,還有一個感情因素要考慮。

      第二,做咗不要後悔。好似「硬道理」咁,睇落有清晰思路,有自己邏輯,就不要動搖。他的理論是樓貴股平,所以賣樓買股,而家睇落唔啱,因為樓升股唔升,佢有少少動搖,仲借錢炒股,我建議佢唔好借錢炒股,因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略,好易一錯再錯。堅持買股長線投資,可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三,股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」,長期低息,大量放水,谷高通脹,推升實物資產,令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起,但供應相對彈性的股市炒唔郁,結果出現內地十年股市原地踏步,樓價升咗10倍的畸型現象,雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場,令股票供應大增,但兩者背馳成咁,都有股票太便宜、樓價太貴之歎,恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌,睇商品已睇到,反映商品價格的商品研究局指數(CRB CCI Index)去年4月上到691的高位,現已大幅回落至545,技術上跌20%已入熊市,佢已從高位跌21%,熊味不輕,再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前,長期只是在200至250中間浮沉,未來若全球經濟再走弱,對商品需求再減,商品價格下行空間極大,其他貴價資產亦然,內地房產價格已回吐,香港樓價又能否長升不跌?當然,我講的是長線走勢,短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇,對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四,長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者,本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入,認為散戶點解買樓易搵大錢,買股無乜進帳,皆因持股坐唔定,升少少就走,所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」,所以你忍得住長揸,或許可以發達。不過好似「硬道理」咁,長揸A50基金和工行,而家仲要輸20、30%,心理上的確好惡頂,本來長揸A50基金有1.7厘息,好過放銀行,揸工行有5.8厘息,簡直吸引,唔睇股價就得,我的建議係揸落去,唔好低價出貨。若真係頂唔順,又估大市可能都係波動上落,可以等大市從低位升3000點時沽部份股票(只沽部份,不要清倉),博佢回吐跌番2000點時揸番,也是降低成本的方法,但要好有紀律去做,唔好太受市場影響,唔係沽咗唔去買番,就變成低位出貨,這種「游水」動作,要有定力才好做。

      最後總結,一般人覺得買樓容易炒股難,主要係揸股票無定力,買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨,才是正道,如今樓貴股平,要長線投資,選擇清楚不過。

      陸羽仁

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2019/09/21 00:33:25 回覆

世茂可吼 等回落買走波幅

2019年09月20日 (09:55 上午)

陸羽仁
大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/21 00:18:31 回覆
@爆...

而家你問十個大陸人,如果知道97打大鱷一役,佢九個會話阿爺 出錢出力 全力支持幫手打,話香港人無撚用自己唔夠打。

幾年前呢度都討論過,有幾個愛國網友(呢度係正面用詞),大慨接觸得大陸帶風網站太多,信咗呢啲篡改歷史。97時香港係佔中國18%GDP(呢排成日傳),外匯儲備(當時好似分兩筆,有一筆叫土地基金)唔少過大陸。

大陸政府要歷史上及現實上矮化香港,而家更有仇港傾向(見識過去咗外國嘅小粉紅),要所有大陸人認為香港無撚用,大慨有佢維穩需要而咁樣帶風

爆
2019/09/20 23:17:16 回覆
@october...

佢哋未必係唔知,只不過唔願意承認香港對大陸係重要而且不可替代

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/20 23:00:38 回覆

唔backstop補底方案,即係北愛硬彊界,咪輪到 IRA 出山囉

有脫歐協議都一樣有找死嘅方法 {#iconb_268}

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/20 22:53:23 回覆
@october...

補參考資料

https://www.scmp.com/economy/china-economy/article/3027712/hong-kong-protests-fail-slow-citys-role-foreign-investment

  • China received US$62.9 billion in foreign direct investment via Hong Kong in the first eight months of 2019, accounting for 70 per cent of total inflows
  • China’s state media named George Soros as one speculator who had bet on a Hong Kong market crash due to the anti-government protests that have lasted 100 days
大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/20 22:50:09 回覆

入境處行動組,唔去查吓麗豪班友係咪嚟港做黑工?

october
october 2019/09/20 22:43:48 回覆

只要中國一日還維持外匯管制,香港就永不會成為棄子,藍絲大媽大叔們只看到零售,旅遊業受影響,佢地根本不知也不懂得,一直以來大陸在香港做了非常龐大的融資,與外國做貿易,這幾個月下來,一點兒也沒有減少,這是我看到的實際情況。

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/09/20 22:47:51 回覆

要Diu就Diu嗰支殺蟲水上腦條友啦  {#iconb_251}

香港係「曱甴王」主場,佢條友躝返去港外大灣區共榮啦

————

另一邊 水滴石穿都有佢分析到嘅地方,應該睇睇,只不過當中亦有萬能key、黃藍都合用嘅論點

例如佢講『某些人暴力上腦…』,藍絲本能即刻講黑衫,黃絲就講警察… 另外,即本睇吓何君堯聽日玩邊瓣…

不過你而家仲講打難飯碗,講真你睇香港中產,整體過去十年究竟係向上流定係向下流?唔係盲到响香港連住都已經成問題,咁嘅『室中大笨象』(elephant in the room)都睇唔到?你想套用maslow's hierarchy of needs去將問題分層,但係而家政治民生已經根本係同一問題。唔知過去兩年林鄭有乜民生大計,而家政府失去過半人信,無從施政。

Trump當然唔可靠,但既然已經提昇到國際層面,有利用既地方即本用住先,預咗有機會被出賣,呢啲正正係毛澤東教落嘛! {#iconb_272} - 反正港人利益都被『自己人』多年被出賣 (最顥而易見就係啲超支大白象工程)

後生仔面對未來問題,家家有本難念的經;如果香港唔係反送中,佢哋就會忙於參與今日及週末全球罷課及示威,於聯合國氣候峰會前夕,要求各國政府積極行動。呢度你同我大多數都係收成期、(唔算係癈嘅)『癈中』『廢老』,到咗嗰日,一國兩制2047年玩完使唔使死,海水升唔升多兩米,到時你同我都骨頭打鼓,反而係而家啲後生仔,到時佢嘅收成期去『後果自負』,佢而家要爭取「跨代公義」(Intergenerational equity)有佢理由

講係咪時候出動解放軍,請睇番八月初駐港部隊,係佢哋自己拍宣傳片在先,及八月中深圳有演習。

爆
2019/09/20 21:39:34 回覆

我細個嘅時候覺得講粗口係唔好,但係年紀漸長發覺呢個係錯誤嘅,有啲人表面道貌岸然,滿口仁義道德,但係內裏卑鄙奸詐賤格,自私自利,(依家腦裏面突然浮現喺林奠個樣)

而且呢個世界有人要用粗口鬧有乜咁出奇。呢個世界大把衰人,如果你話俾我聽呢個世界冇人值得比粗口鬧,我覺得你係虛偽又或者白癡。

香港人加油,香港人加油,真香港人啊

animal666
animal666 2019/09/20 21:24:28 回覆

我唔鍾意見高拜見低踩...

我係人格低...

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/20 21:21:56 回覆

RE

//

水滴石穿@苟利國家生死以,豈因禍福避趨之

想怎麼回應無聊的粗口? 罵回去只會降低自己的人格。 無視之怕是最好的選擇。

//

我係人格低...

我DLLMCFH...

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/09/20 21:19:36 回覆

RE

//

sigh

sigh 2019/09/20 17:26:45 回覆

曾經風花雪月的一塊淨土,變得粗口橫飛,不過難聽過粗口的,就是香港人加油。sigh!

//

DLLMCFH...

2928...

SIGH...

其實
其實 2019/09/20 19:54:14 回覆

真不明白,引致咁大場面混亂的始作俑者,竟然一點責任都不用負!

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/20 17:44:23 回覆

香港人加油…

香港警察  知法犯法…

沒有暴徒  只有暴政…

犬警無恥  林鄭食屎…

SIGH...

sigh
sigh 2019/09/20 17:26:45 回覆

曾經風花雪月的一塊淨土,變得粗口橫飛,不過難聽過粗口的,就是香港人加油。sigh!

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/20 16:53:46 回覆

說好了的無視之,其實是第一時間看到兼給個回應…

正如不斷重複說沒有打死人,事實又是另一回事…

SIGH...

水滴石穿@兩耳不聞窗外事,一心只賺保命錢

想怎麼回應無聊的粗口? 罵回去只會降低自己的人格。 無視之怕是最好的選擇。

animal666@沒有暴徒 只有暴政…
animal666@沒有暴徒 只有暴政… 2019/09/20 15:48:07 回覆

水滴石穿…

明知人話你聽不懂都要講-句…我DLLMCFH...

SIGH...

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最新回應

animal666
animal666 2019/12/08

幾時搞網聚???

2028...

SIGH...

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2019/12/08
@Sparky...

睇情況… 隨時好多無出聲嘅,係响背後做緊實事

Sparky
Sparky 2019/12/07

準時返工
買樓收租
恭喜發財
關人撚事

各家自掃门前雪
不管他人瓦上霜

{#icons_dog7}

These are our standards.

Sparky
Sparky 2019/12/07
@大笨袋鼠...

Thanks for the info.

Now, are friends in silence really "friends"?