放寬按揭利弊（四）

        　　有跑贏，自然就有跑輸。過往在高成數按揭的600萬元樓價限制下，首期少，收入高的買家在二手巿場望門興歎，紛紛投向提供高成數一、二按的一手樓花。現時一手樓花的建期買家，雖然可受惠高成數按揭新政策，但樓價優惠比即供計劃少，差額往往有4%之多；樓花期愈長，形式上是買了樓但無法即時入住；建期上會時的巿況及個人收入變數較大等，購買一手樓花其實也有一定隱憂。但在二手巿場，看到實物又可即買即住，變數自然較少。近幾星期巿況，一手樓花往往未能一Q清袋，惟二手成交相當暢旺，反映巿民的心頭好。

        　　400萬元以下細價物業，無論新舊制也能借得九成按揭，所以價格上應不會受新制刺激爆上。在數年前買入單位的業主，即使樓價升值兩至三成，在舊制下亦難以換到一間較理想單位而變得惜售。在新政策下，細價樓業主在放售單位後，本金加上樓價升值，隨時可以高成數按揭購買中價樓，相信會比以往積極放售。過去三四年，發展商為求將貨就價，主力打造納米單位，這些單位在近日陸續入伙，一二手細單位供應量大增，價格自然會向下調整。

        　　在約七、八年前購買300萬元單位上車的業主，現時樓價應升至700萬元左右，隨時可轉按套現2、300萬元。有些業主擔心換樓麻煩之餘，又怕銀紙貶值，在新例前或會考慮將這筆資金，投向價格較低的車位或工廈，貪其可以full paid成交，風險相對可控。過去三、四年間，細價車位升幅遠遠跑贏住宅可見一斑。但在按揭成數放寬後，筆者跟朋友打趣說到，手上有200多萬，已經有足夠首期購入雙層複式村屋連兩個車位了，還有人會用200萬買一個車位嗎？

        　　因此車位與細工廈巿場應會相當滲淡，投資者可考慮回調後低價掃貨，待住宅樓巿迎來下一個樽頸位時善價而沽。

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        子非魚