不確定性

非常感謝沉默的大多數出來投票，取回大部份區議會席位

生意淡薄 狙擊博一博
2019年11月25日

　　上星期恒指跟隨阿里巴巴(9988) 招股同中美貿易談判消息上上落落，收報26595點，全周走高268點；國指則報10506點。

　　由於中美兩國元首經過一輪隔空過招，先後對簽署首階段貿易協議先後展示積極態度，美股上周最後造好，杜瓊斯指數周五扭轉前3天跌勢，收市漲109點，報27875點，標普500指數上漲6點，報3110點，納斯達克指數收高13點，報8519點。

　　貿談消息太過反覆，在正式決定簽約前，大家都不敢過份相信官員的言論，美股對利好說法反應比港股以至A股明顯，說明美股市底現時仍然比較強。

　　阿里上市 騰訊風頭減弱

　　港股焦點除了外圍市況，另一個就係阿里招股完成，散戶申請1手中籤率80%，要5手先至能夠穩中1手。阿里即將掛牌，多了這隻大股後，投資者選擇增多，對股王騰訊(700) 有搶客作用，要買科網股不一定要買騰訊。係呢個形勢下，上周五仲出現一個現象，就係另一隻科網大股美團(3690) 炒季績較市場預期好，推高股價破頂，曾飆12.62%高見103.5元，收升6.7%收造98.05元，成交金額74.97億元，佔港股成交逾11%，成為交投榜榜首，而且比次位之股王騰訊多逾一倍，可見市場焦點逐漸分散，特別係騰訊近年業績始終倚賴遊戲收入，缺乏突破，炒作動力慢慢減弱。

　　飛鶴上市7日即被狙擊

　　阿里由美國來香港第二上市受歡迎，另一隻曾在美國掛牌的內地奶粉生產商中國飛鶴(6186) 就同人不同命，掛牌後股價破底，呈現弱勢。上星期五開市前停牌，揭開了弱勢謎底，原來有人狙擊。獨立會計研究機構GMT Research發佈報告中國飛鶴收入增長強勁，且手頭有大量現金，自由現金流入已累積約60億元人民幣，現金，相當於營業收入51%左右，惟過去5年中未曾派息，是典型欺詐特徵，懷疑集團現金受困，或偽造部份現金。

　　該公司又質疑，中國飛鶴2013年被私有化後，至最近來港上市，短短數年變身為高端奶粉龍頭，市場份額達25%，營業收入增速和高利潤表現出色，相比同業，2018財政年度運盈利潤率為26%、生產資產回報率為165%，屬市場前5%。當中2016至2018財政年度，收入增長兩倍，稅前盈利增長五倍多，屬下高端產品Astrobaby銷售高速增長，短短兩年內增長七倍。簡單而言，就是覺得公司業績好到不能令人入信。

　　面對質疑，中國飛鶴發表聲明回應GMT的狙擊報告，強調運營始終堅定遵循合規、道德和誠信標準，本著為投資者負責的態度，申請臨時停牌，以最大限度保護投資者的利益。

　　中國飛鶴上市僅七日，即被沽空機構狙擊，股份停牌前插到6.28元，比招股價7.5元下跌近18%。睇番今次狙擊安排，似乎有點奇怪，因為飛鶴上市時間短，而且不是炒得好熱，現時公司股份有65%在主席等管理層手上，摩根士丹利持有18%，街貨比例不高。GMT自己亦承認，中國飛鶴不一定存在虛假收入，只是無法找到令人信服的理由來解釋集團快速轉型。係咁環境下出手狙擊，現在股份停牌，跟住鬥法鹿死誰手都好難講。

　　卡森復牌股價夾一夾

　　過去，沽空機構出手多數有斬獲，但現時多了人這樣搵食，有時都會被人夾番轉頭。早前殺人鯨資本指控卡森(496) 是一家汽車皮革及家具生產商，但早在三年前已將最好的業務出售予董事長女兒，通過低報出售業務的收入和利潤，矇騙投資者洗劫公司，公司股價因此急插90%，上周五卡森強烈否認殺人鯨資本指控後復牌，股價一度急彈6.03倍，高見3.2元，最後收飆4.78倍報2.63元。現時大市上上落落，生意有點淡薄，於是不如賭博，大鱷都要冒險先搵到食。

　　西九地王行情冷 新地或成死雞王

　　西九龍高鐵站上蓋商業地王上星期截標，合共只收到3份標書。市場人士估計入標財團競出低價，期望可以成為死雞王。

　　西九級地王最初市估值高達800億元，其後財團潑冷水，中標價愈估愈低。西九地王位於高鐵站上蓋，地理位置具戰略性，最高可建樓面約316萬方呎，肯定係巨無霸級甲廈，但由於政府規定項目建成後不可分拆出售，只可全幢大出售；加上中標發展商須興建綜合車站出入口及有蓋行人天橋等設施，能夠有實力投資的財團屈指可數，自然影響估價，故此招標前每方呎樓面地價估值跌至約1.2萬元至1.5萬元，估值介乎逾300億元至474億元，與最先估值2、3萬元一呎相去甚遠。

　　地理位置具戰略性

　　地王投資額驚人，而且不易套現，在時局動盪下，只有長實(1113) 及新地(016) 夠膽獨資出手。

　　另外華置(127) 、恒地(012) 、利福(1212) 、信置(083) 與九龍倉(004) 就合組財團入標。市場就估大家出價都不會進取，好有可能都係平平地希望執筍貨。

　　財團不出高價，政府有可能拒絕賤賣收回，如果政府照賣，市場現在稍為看高新地一線，主要係集團在毗鄰有ICC項目，長實優勢則是手頭銀彈最充足。至於合組財團以往未曾合作過，如果成事就係全新組合的死雞王。

　　陸羽仁

南沙概念大有可為
2019年11月25日

　　昨日舉行的區議會選舉，無論是投票率及人數，均破盡歷屆選舉紀錄，筆者執筆之時未知選舉結果，只知雙方都忍咗好耐，要借投票表態。

　　上周五港股反彈128點，但仍受中美能否達成首階段貿易協議問題困擾。美國參眾兩院通過的《香港人權和民主法案》，上周四已擺在總統特朗普枱面上，外媒之前傳特朗普會於上周四馬上簽署法案，結果沒有動靜，其後國家主席習近平和特朗普，先後就貿易談判開腔。

　　習主席開腔唱好貿談

　　習近平上周五在北京接見出席彭博新經濟論壇出席者時表示，「中國希望在互相尊重和平等的基礎上，達成第一階段協議。中國一直積極努力避免發生貿易戰，中國沒有挑起這場貿易戰，也不是中國想要的，但是中國並不害怕貿易戰。」在美國參眾兩院通過《香港人權和民主法案》時，外界擔心特朗普簽署法案的話，中美關係可能再度陷入冰封，甚至直接影響中美簽署首階段貿易協議。

　　此時習主席表態說，「中國希望達成首第一階段貿易協議」相當重要，因為習主席不同特朗普，特朗普五時花六時變，習主席的說話，大家都覺得比較有譜。

　　在習主席發言後，特朗普接受《霍士新聞》訪問時表示，美國「可能非常接近(potentially very close)」與中國達成貿易協議。他又說，「我們與香港同行，但我同時與習主席同行……習近平是我的好朋友 」，還很誇張的說他阻止「幾千人在香港被打死……假如沒有我，香港可能在14分鐘內就被毀滅。中國沒有讓附近的上百萬士兵進入香港，完全是因為我向他(習近平)提出請求。我跟他說，『請別這麼做，你會釀成大錯。這會對貿易協定造成巨大的負面影響』，而他是想達成協議的。」

　　中美貿協 仍可期待

　　中美兩國領袖同時表示希望達成首階段協議，令人對達成協議機會增加一些信心，美股杜指上周五升109點。不過估計中美雙方因為香港問題而角力，美國國會通過《香港人權和民主法案》而激怒中方，如果特朗普於上周四簽署法案便沒有彎轉，但特朗普並沒有簽署法案，相信他與習主席之間有微妙互動，所以習主席才說很希望達成首階段貿易協議。

　　特朗普在香港問題上勒住馬頭，當然是希望盡快簽署貿易協議。中美兩國領袖目前態度，令簽約機會回升，仍然可以期待，但未來仍然充滿變數。

　　大市回落，有想買股的朋友問我，有甚麼概念可以炒？從牌面上看，阿里巴巴來港上市，當然是炒科技股，但阿里巴巴招股之後，這個概念都炒得七七八八，科技股開始腳軟，我反而覺得可以留意一下南沙概念。

　　中國發展南沙為自貿區，2014年剛開始的時候，大家都不太看好，因為南沙距離廣州很近，但距離香港相當遠。南沙是廣州的出海口，我幾年前也到過當地視察，當時的南沙市政府官員，基本上全部從廣州調過來，大部份都住在廣州，因為乘坐半小時的火車，已可以回到廣州家中，所以很多廣州人到南沙都沒有移居。

　　不過南沙近幾年發展很快，針對當地的一些制度創新逐漸出台，最近南沙自貿區便公佈457項制度創新成果，其中一例是企業到南沙註冊，只需一日就可以完成所有手續，而且還是零成本，較過去需要112個工作天，時間大大縮短。南沙也大量發展金融業，落戶南沙的港澳金融類企業有1643間，佔全區金融企業總數25%。除了金融業外，南沙在融資租貸、商業保理、股權投資等方面亦迅速發展。

　　南沙地皮 淡市成交

　　我剛看到一則新聞，上周四廣州南沙出讓橫瀝島的巨無霸地皮，被葛洲壩地產、廣州南沙城市建設投資有限公司和南沙國際金融島(廣州)有限公司，以44.76億元拿下，折合樓面地價每平方米8090元。目前內地房地產市道低迷，這樣大的地皮隨時流拍，地皮最後成功拍出，該地皮項目稱為「南沙新名片‧世界金融島」位於橫瀝島沙明珠灣區，土地面積13.2萬平方米，可建樓面面積55.3萬平方米，算是橫瀝島的一個地標項目。

　　今年11月，南沙平均樓價已升至每平方米19832元，比幾年前我去時勁升兩、三成。橫瀝島這個新項目地皮，賣出價雖然不是很高，但在低迷市況，顯示內地發展商仍然願意繼續投資南沙。港股沒有甚麼直接南沙概念股，今年四月新地(016) 斥資60億元人民幣，投資南沙慶盛商業項目，一個集合零售、商業、寫字樓及交通樞紐於一身的新地標。

　　香港乘搭高鐵到南沙，到南沙的站頭就是慶盛站。新地先後於廣州南沙連奪兩地，地價共約14.5億人民幣，合共約109萬方呎，總建築面積逾350萬方呎，預計於2023年起分階段落成。但相對新地3200億元市價而言，南沙投資項目只是九牛一毛。

　　越秀地產 南沙地多

　　要炒南沙概念，其中一個選擇可考慮越秀地產(123) ，越秀地產市值就255億元，但她是南沙其中一個大地主。南沙最大的地主其實是霍英東家族，霍英東早於1988年已到南沙投資，但霍英東家族沒有在香港上市，而其他較主要發展商有港晟、越秀地產和金業集團，金業集團於1998年底拿下南沙200公頃土地，而廣州城建開發集團和越秀地產則聯手在南山買了267公頃土地，並於2001年於南沙成立項目公司，在2002年開發南沙濱海花園。南沙濱海花園的發展速度一度令同業望塵莫及。經過十幾年發展後，已成南沙最受歡迎的樓盤。

　　越秀開發南沙算是有比較悠久歷史，雖然隨後有大批發展商湧入南沙，但越秀仍是該區主要發展商之一。

　　越秀地產執行董事兼董事長林昭遠去年曾指出，地處粵港澳大灣區地理幾何中心的南沙，將成為越秀地產在大灣區的佈局重點。林昭遠表示，大灣區得到國家更高層面關注，而其本身發展基礎和市場化機制都比較成熟。

　　林紹遠當時還透露，「房產市場短期看金融、中期看土地資源、長期看人口。越秀地產在南沙土地儲備充足，未來更會加大投入。」目前大灣區城市中，越秀地產土地儲備達899萬平方米，佔公司總土地儲備49%。

　　其中在南沙的土地儲備約340萬平方米，亦是在南沙擁有土地儲備最多的房企之一。南沙土儲佔越秀總土儲18.5%，佔比很高，所以說越秀有南沙概念。

　　越秀股價在今年4月衝上2元的一年高位，7月造出1.92元的第二高峰，之後在8月下試1.56元低位，其後在1.56至1.8元之間徘徊。越地11月上過1.8元高位，之後又再回落，上周五收報1.65元，屬近期低位。越秀現價RSI已跌近30的超賣水平，如果中美貿易談判不能夠達成首階級協議，不能夠排除越地會跟隨大市下跌，回試1.56元低位，但如果你對中美貿易談判進展比較樂觀，現價已接近見底。

　　越秀現價市盈率6.6倍、市帳率0.5倍，若對比大型內房股市帳率，越秀市帳率屬於很低，因為大型內房股的市帳率普遍去到1.7倍的水平，越秀是廣州市政府屬下公司，風險其實比民企低。再者越秀也肯派高息，股息率5.6厘，2017年以來，都能夠維持這個派息率。而且越秀今年中期息派0.53港元，較比去年中期息0.42港元高出26%。照這個走勢來看，越秀全年派息有機會高過去年。若是好息之徒，買越秀地產也會覺得吸引。所以我認為長線可以去買吓南沙樓，若短線看好南沙概念，可以低吸越秀地產。

　　陸羽仁

不要開心得太早，是因為沉默的大多數仍然選擇沉默，所以你們才能保住少部份議席

以前無乜人理嘅投票及點票程序，關心投票嘅都好多take it for granted，但係今晚個個金睛火眼昅到實，之前唔識今日都學識

香港好多樣嘢，已經無得返轉頭，不過選舉程序及投票義務，呢鋪係活生生嘅公民教育，行去呢個方向係好事

 

2028...

SIGH...

盧永雄我DLLMPKGCFH

香港係有高分低能之輩，亦有唔少低學歷卻有處世智慧之臥龍。

袋鼠通常唔講學歷呢味嘢，唔係要嚟曬嘢，否則會繼續讀上去；只不過你又有留言，就係要抵毀專業人士、讀書人，最弊係連處世之道都唔識，乜都唔清唔楚就亂吊。

抵毀唔代表你有智慧，只係顯出你嘅無知，柒都出汁；你問陸羽仁問題學嘢、或者轉帖盧社長文章嚟討論，無問題，佢人脈廣、睇書，响無局限、無制肘嘅情況之下，正常寫嘢本來可以有料到；但係你最好攪清楚，佢陸羽仁都係用功嚟獲得碩士學位嘅讀書人，分析能力都係訓練出嚟。

另外，如果袋鼠無記錯，陸羽仁似乎同加拿大有淵源。所以你以為你吊得好過癮？

袋鼠國呢邊應該有晒時序；因為對香港無新聞價值，你哋香港呢邊，應該無聽過澳洲兩位議員，被拒發訪問中國簽證，因為當紐約時報爆西藏文件時，佢兩位發言批評中國人權狀況，中國外交部叫佢哋反省認錯，佢哋只係回應抱歉講實話唔啱聽，但唔會認錯

當中一條友雖然只係執政黨後排議員，但身為議會入面國家安全委員會主席，中國間諜變節單嘢，佢應該已經知好耐。

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另外，一早預咗浸浸會玩嘢，不過如果佢唔簽兼否決，好大機會跟住俾參眾兩院否決佢嘅否決，佢自己都會好無面。(Trump could veto Hong Kong democracy bill - businessinsider.com )

以前袋鼠提過，條人權法，除咗做姿勢，其實係俾美國多啲空間，唔使一出招就要郁個香港關係法（1992），多啲空間玩法避攬炒 - 佢唔介意中國陪香港攪炒，但美國緊係唔想攬炒埋一份啦

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講開香港關係法，順便提一提，梁游當年一句Hong Kong is not China，全城憤怒，但係你睇香港所謂特別之處，正正就係因為美國貿易政策，完全就係接受嗰句英文，即係一國兩制嘅兩制！

人哋都隻眼開隻眼閉咁多年，都無乜執著大陸响香港開嘅窗口公司；話香港邊緣化、將互利關係硬要講成為靠阿爺送大禮，都呃咗香港人好多年啦… 而家唔好再諗用上海、深圳、澳門取代香港嘞，係就大陸直接做到自給自足啦†，咁就唔使利用香港囉

†外國係唔會肯依照大陸嘅價值觀，咁樣嚟同你一齊玩『人類命運共同體』架；呢個都可能係貿易戰，其中一根驢背上禾乾草

參考美國政府網站睇:

Hong Kong-Macau - U.S. Export Controls

https://www.export.gov/article?id=Hong-Kong-Macau-u-s-export-controls

節錄 (Last Published: 2/6/2019)

Hong Kong maintains an autonomous and transparent export control regime. The United States continues to provide Hong Kong importers a comparable level of access to controlled dual-use U.S. technologies as before Hong Kong’s 1997 reversion to China.

…

Macau is treated differently than Hong Kong by the Bureau of Industry and Security for export control purposes. In the case of Macau, exports or re-exports to Macau are generally treated as exports or re-exports to mainland China.

(即係美國出口管制嘅處理，當咗澳門係一國一制，Macau is China)

哎，啲唔認自己係人嘅，又唔用腦諗嘢，死得

【復課前夕】拔萃女書院聘多間公司　全副裝備清潔催淚彈殘留物

【修例風波】聖瑪利書院及女拔萃停課至周五 - 頭條日報

頭條日報都係同一段新聞，不過標題無寫，要睇內文

催淚彈殘餘化學物，散咗之後响空氣當然測唔到有多，但係可以積存响街道、建築物、遊樂場。聽聞早幾晚前响果欄嗰邊TG放題，唔怕嘅可以去飲凍撚茶。

懇請沉默的大多數明天出來投票，狠狠地將過街老鼠的支持者趕出議會

真係有晒步驟，美國參議院通過人權法，跟住浸浸而家走出黎話佢勸主席唔好用兵救咗香港，跟住又話美國拉咗一個中國間諜，跟住又有一個中國間諜投誠澳洲，爆曬啲料出嚟，唔怪得知大陸成日都話人地有預謀有組織！真係好睇過戲！

講得啱呀，屎渠曱甴嘅下20代都將一事無成，即使他們宜家係學者律師會計師醫生都無鏈用，連人都未識做,有專業資格都只會遺禍人間,唔死都無用，又或者好似搶槍死曱甴咁無腎無肝喺度獻世。

曱甴學者多如云，此blog就有呢啲人，誠如陸sir咁有心日日喺blog分享財經資訊都唔敢以學者自居，偏偏就有啲老西殼成日認學者講嘢用肺講無啲營養，後生先講前景，老嘢才想當年，有料就學羅家聰，將來土佬落實7張嘢才退休，希望嗰啲曱甴學者夠料呃飯食等夠鐘至70歲。

用洗衣機洗乾淨啲眼屎再睜大只屎眼睇清楚喇

https://www.bastillepost.com/hongkong/article/5448101-環保署公布10月分區二噁英濃度數值-未見上升/

「環保署今日公布10月份，在中西區和荃灣區空氣中二噁英的濃度。根據數據顯示，中西區監測站在10月10日，錄得二噁英平均濃度為每立方米0.008皮克，與以往3個月的數值相同。而10月3日荃灣監測站錄得二噁英平均濃度為每立方米0.011皮克，比上一個月少。環保署早前回覆查詢時表示，本港現時沒有空氣中二噁英的濃度指引，但過去3年本港錄得的二噁英濃度，遠低於加拿大安大略省的二噁英每立方米0.1皮克，和日本每立方米0.6皮克的指標。」

嗰啲恨去加拿大做二等公民嗰啲曱甴，快啲去吸收多啲二噁英喇。去唔成都可以逢周末三日兩夜返日本鄉下吸多幾啖。

節錄 (以下係已公開資料)

…One of the most senior intelligence operatives in Hong Kong, according to Wang, was a senior manager of a major Asian television network. He also played a vital role in the kidnapping of bookseller Lee Bo. The Herald, Age and 60 Minutes have decided not to name the executive for legal reasons.

照睇CCTVB明珠台嘅六十分鍾時事集誌 60 minutes+（如果仲有播） ，一定唔會播呢一集

中國創新投資有限公司 (1217)

The moment a Chinese spy decided to defect to Australia

既然知道二噁瑛有害，仲咁得閒理人哋啲印尼雞蛋，而唔係昅實切身香港環境？

唔怪得你人生一事無成！

又捐屎渠🤢🤮著草，成王敗寇，唔該似番個人咁行番出來，臭港屎渠曱甴唔好成日話人唔尊重自己，自己賤格將尊嚴倒入屎渠，仲期望人尊重此低等生物及行為？

https://mobile.abc.net.au/news/2019-11-23/chinese-spy-wang-liqiang-seeks-political-asylum-australia-report/11732174

事實真相，有待事情發展

吼渣打好過吼匯豐

2019年11月22日 (08:00 上午)

嗰啲Aussie 土佬/2等公民如同屎渠曱甴擲汽油彈擲鏹水彈用箭射人一樣咁自大自卑自以爲是，天收係遲早的事

https://www.bastillepost.com/hongkong/article/5467164-英美澳塑膠垃圾禍害印尼-大批雞蛋含高濃度二噁英/

中原城市領先指數 CCL

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日期 Date	中原城市領先指數 CCL (所有成份屋苑)
2019/11/11 - 2019/11/17	181.09
2019/11/04 - 2019/11/10	182.10
2019/10/28 - 2019/11/03	179.40

2028...

SIGH...

2028...

SIGH...

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低？

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。

        講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。

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2012年樓市是高還是低？

2028...

SIGH...

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。

        第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。

        前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」

      他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。

      第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？

      若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。

      第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。

      最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。

      陸羽仁

后抽吧......

各位早

盧永雄我DLGLMCFH