快有協議

協議敲定 先炒一轉
2019年12月16日

　　中美打了近兩年的貿易戰終於略為紓緩，雙方敲定首階段貿易協議，上周五晚兩國分別公佈協議藍圖。中方在晚上11時召開記者會，內容比較保守，只說中美雙方達成一致，美方將分階段取消部份對華產品關稅，也不會實施新一輪對華加徵關稅，中方未有提到增加採購美國產品的規模。

　　美國方面則講得較為具體，總統特朗普首先指《華爾街日報》關於美國將對3600億美元的中國貨品加徵關稅減半報道是假新聞，消息令美股應聲下插，之後他公佈中美首階段協議版本，說美國此前對2500億美元中國貨品加徵25%關稅會保留，餘下的貨品所加徵的關稅，會減至7.5%，原訂昨日加徵關稅計劃則取消。

　　美國此前對中國貨品加徵關稅共有四輪，首三輪合共對2500億美元中國入口貨，加徵關稅25%。今年九月對第四輪1150億美元貨品，加徵15%關稅。即前部份關稅保持不變，今年九月開始那部份的加徵關稅減半，不是對所有3600億美元中國貨品的加徵關稅都減半，這就是特朗普澄清《華爾街日報》報道的主要部份。

　　高盛指減稅不及預期

　　至於中國購買美國貨品的規模，中國沒有披露數字，但按美國貿易談判代表萊特希澤講法，中國未來兩年合共會增購2000億美元美國產品或服務，所以美國對中國貿易逆差會減少。增購的主要包括製造業、能源、農產品及服務，當中包括320億美元農產品。萊特希澤解釋，中國會在2017年購買240億美元美國農產品基礎上，未來兩年每年增加購買160億美元農產品。中國要購買的其他產品或服務具體是甚麼，美方未有提及。

　　中美雙方將於明年一月，由兩國部長級官員在華盛頓簽署首階段協議。就首階段協議具體內容，高盛表示美國削減對中國關稅規模少過預期，只達到高盛估計的一半，高盛總經濟師Jan Hatzius說：「不但減稅規模不及預期，協議亦存在不確定性，一些技術或法律上詳情仍然相當混亂。」

　　由於特朗普在正式公佈協議的減稅內容前，先行指斥《華爾街日報》此前報道失實，一度令市場擔心中美雙方未能達成協議，令美股應聲下挫，離岸人民幣瞬間下跌400點子。後來中方召開記者會宣佈雙方達成協議，特朗普也宣佈減關稅詳情，市場情緒才開始穩定下來。市場目前普遍看法都覺得，雖然協議減稅部份不如預期大，但大方向是由加變減，中美雙方已確立逐步降低加徵關稅共識。由於市場深受中美貿易戰困擾，打擊投資信心。雙方達成首階段協議，令關稅進入下降趨勢，將提振市場信心，對美股利好。

　　市場接受 減稅方向

　　上周五杜指先跌後反彈，收市收復所有失地，微升三點收場。市場分析這是一個趁好消息出貨狀況，並非是對協議看法負面，只是此前美股已經升得很多，有人要鎖定利潤而已。

　　港股外圍也有同樣情況，港股在美國預託證券的ADR港股比例指數，上周五較香港收市跌260點，跌幅1%，其中跌得比較多的中國人壽(2628) ，較香港收市跌1.9%。英國保守黨大勝，穩奪國會控制權，預計脫歐會比較順利。在歐洲業務較多的股份，如滙控(005) 企得較穩，只回落0.8%。由於恒指在上周五大升693點，有好消息見光回吐一些亦很正常。

　　中美摩擦 不會停止

　　中美達成首階段協議，對於後市看法主要有幾個方面。第一，不能對中美貿易關係過份看好。中美關係估計還是會延續過去模式，繼續打打談談。明年一月簽署第一階段協議，之後馬上會展開第二階段談判，由於第一階段對複雜和敏感問題只有原則性協議，第二、三階段談判會逐步深入到具體要求，預計還有很多爭拗。

　　而且美國是否會再下調對中國貨品關稅，仍存有很大疑問。前澳洲總理陸克文認為，中美要達成第二階段協議的前提，是中方會要求移除所有在貿易戰期間新增的關稅。他認為在美國大選年要移除所有關稅，將會十分困難。估計中美貿易談判可能要持續到明年年底，即是美國大選過後。所以估計到明年一月中美簽署首階段貿易協議前，股市仍會反覆向好。然而一進入第二階段談判，即明年二、三月打後，中美雙方矛盾將暴露出來，對股市會有壓力。這走勢可能會與傳統股市走勢相似，上市公司每年都會在二月公佈業績，股份都會在年初炒上，再配合中美貿易談判走勢，未來一、兩個月會短炒一轉，之後大市就會回吐。雖然大家未必看好中美貿易談判中期前景，短期不宜看得太淡，中期卻不要看得太好，中美貿易摩擦仍會很多。

　　年初炒高 適時獲利

　　第二，美股狀況不會一帆風順。美國投資者對美股的看法，與上述分析類似。CNBC訪問了一班市場策略師，他們平均估計標普500指數明年會上升5%，當然如果美企盈利增長勝預期，這個目標可以調高。現階段這個升5%的估計，明顯是個保守看法。明年是選舉年，美股本可看好，只是美股已升了咁多，大家都不敢太看好，未來大市仍會有一定波折。所以，明年初如果本地股市升上高位，不妨先沽出一些貨獲利。既然不是一帆風順，估計明年港股仍會在25000至30000點之間走動，接近30000點便減持，應該是一個合理部署。

　　美國話中國未來兩年增購美國貨2000億美元數字，貿易量非常龐大，若要炒中美貿易談判好消息，像招商局港口(144) 這類股份可以短線炒作。招商局港口上周五收報12.52元，升2.5%，全年低位11.42元，目前仍比較接近低位。這隻股派息不錯，去年息率有7.6厘，今年中期息派0.22元，與去年相若，不知道末期息能否派到去年的0.73元，相信有差距也不至於會相差太遠。所以可以等股價回吐時吸納，博走一個小浪，明年初有機會回升上14元。不過千萬不要以為中美將會全面停止貿易戰，太看好這些航運股，它們的走勢也可能會是年初炒上之後便回吐，短炒容易過長揸。

　　陸羽仁

年尾短炒要識揀股
2019年12月16日

　　在中美傳出首輪貿易協議有突破後，港股周五大升，重上27000點。由於時間已近12月，港股鬱悶了差不多一年，臨近全年埋數才掃除了短期一大不明朗因素，估計熱錢會炒作一番，為聖誕節做好櫉窗裝飾。

　　上周五港股好事成雙，美國總統特朗普同意不實施原定周日落實的對中國新一輪關稅，加上英國首相約翰遜成功帶領保守黨於英國大選大勝，意味持續三年的英國脫歐有望實現。受雙重利好消息刺激下，恒指一舉收復二萬七關外，創上月8日以來新高，收報27687，飆693點，三日累計抽升1251點。港股交投暢旺，周五成交急增至1171億元。

　　美股偷步先升有獲利壓力

　　去到外圍，美國商務部宣佈，中美達成首階段經貿協議，美國商務部指，美方將分階段取消對華產品加徵關稅。美國總統特朗普表示，不會在星期日向1600億美元中國貨加徵懲罰性關稅。美國貿易代表辦公室說，協議可能在下月第一個星期於華盛頓簽署，預料不會是元首級的簽署；又指調低關稅的措施，將在協議簽署30日後生效。美國貿易代表萊特希澤(Robert Lighthizer)表示，中國同意未來兩年向美國額外購買320億美元(2496億港元)農產品，以及購入更多能源、製造業與服務產品，換取美國分階段調低中國貨關稅。

　　有本地猛人話，初步協議雖然叫做完成，其實仲有好多手續，未來需要談判的的手尾主要是：1.美方取消已加的稅收的幅度：2.美方對協議的監督與懲罰安排：3.中方購買美國農產品的具體時間與數量承諾。

　　雖然第一階段經貿協定文本達成一致，偷步炒上的美股有點反高潮，指數先跌後升，但只係略為高收，標指、納指再創歷史新高。杜瓊斯指數上漲3.33點，收28135.38點，標普500指數上漲0.23點，收3168點，納斯達克指數上漲17點，收8734點。標普500指數及納指分別周漲0.7%和0.9%，杜指一周上漲0.4%。距離2019年還有11個交易日，標普指數迄今全年漲幅達26.4%、杜指升20.6%、納指31.6%，美股指數表現創2013年來最佳。美股升得多，好消息引發獲利回吐，港股在美國預託證券都回調，顯示周初港股低開。若然港股回調校多，不妨低吸期望短炒第二波。

　　基金通常都會為埋數，為來年開局做好準備。今年港股大落後，指數進帳不大，基金要靠炒個別才能有進帳。去到年尾，投資經理要沽出獲利多的股份鎖定利潤，同時預備彈為來年作戰，所以就算大市短期有炒作，都要留意揀股。

　　避開跑贏高估值股

　　股市同其他事物一樣，都逃不出升的都會跌的物理現象，所以年尾揀股要留意避開今年累積升幅大、估值又高的股份。粗略而言，這類板塊有體育、醫療、房管等，他們今年跑贏大市，但最近開始露出疲態。

　　體育股今年表現出色，好似龍頭股安踏(2020) ，今年低位是33.6元，高位是79.9元，收市報71.9元。現價市盈率41倍，息率略逾1厘。該股今年升幅遠超大市，估值同時高於大市平均好多，如此強勢一大原因是受外圍體育股如Nike表現強勁有關，所以整個板塊都受到帶動。同一板塊大股如李寧(2331) 市盈率超過70倍，都有估值偏高的感覺。

　　今年同樣升得多，估值貴的板塊有房管股，最先上市的龍頭中海物業(2669) 今年高價是5.3元，低價是2.1元，上周收4.89元，市盈率近40倍，息率只有0.8厘。房管股靠着業務快速增長和參與城市管理的概念，受到市場熱烈追捧，幾間龍頭公司估值都遠比做地產發展的公司高，好似碧桂園服務(6098) 市盈率達62倍，市值去到700億元，永升(1995) 市盈率去到47倍，雅生活(3319) 38倍，都是相當高的水平。做物業管理是細水長流的生意，雖然穩陣，但不可能短期謀取暴利，故此必須靠快速增加管理項目來推動增長，當基數提高，未來增長就會放慢。

　　在經過一年的追捧後，體育、房管這些板塊累積升幅大，獲利沽出啖啖肉，不排除基金會率先食胡。短期大市向好機會大，這種市況有智慧不如趁勢，最好係考慮當炒股份，先走一轉，有沽壓的貴股值博率自然下降。

　　周末當炒的股份，一類係濠賭股。有傳國家主席習近平於下周訪問澳門或送大禮，濠賭股獲多間大行看好，大股銀娛(027) 急彈7%，收報57.95元；金沙(1928) 急升5.3%，收報39.65元；兩賭股成為表現最好藍籌頭兩位。通常這類好消息會偷步先炒，炒到落實就會回吐，大股先飲第一啖湯，估計跟住就會一輪輪向下炒。

　　長和渣打炒脫歐有望

　　同樣受政治消息帶動的是保守黨取得英國國會大多數議席，鎊匯走強，提振有歐洲資產的公司，最明顯係長和系幾乎全線向上，旗艦長和(001) 單日抽升4.7%收報74.25元；長江基建(1038) 走高4%，收報55.85元；長實集團(1113) 急升3%，收報54.3元。保守黨重奪強勢執政黨地位，好有機會結束兩年來的脫歐困局，相信消息可以反覆再炒一陣。長和目前市盈率7倍，息率4.3厘，好似這類大藍籌資產豐厚，帳目複雜，市盈率有時都好難睇得清楚，計息率反而更加實際，如果鎊匯穩好，公司有機會維持加派股息，以這個回報率計仍有一定吸引力。

　　長和外，渣打集團(2888) 上周股價都造好。渣打予人感覺是英資銀行，實際在當地業務好少，不過，有時炒起上來不講理性。渣打早前宣佈業績市場認為不俗，加上決定出售印尼銀行權益，現金代價估計約101.4億港元，大市向好該股都應該有得炒消息。

　　造謠外國有黑名單 抹黑猛人常識欠奉

　　金怡假期慶祝三十周年舉行酒會，財政司司長陳茂波、機管局行政總裁等猛人都有出席。有中環茶友係老闆葉慶寧馬會死黨，於是都去了捧場。

　　葉老闆話，最近好多活動都臨時取消，他都考慮過是否叫停，但覺得現時社會需要一些開心事，最後決定拍心口繼續上，好彩當日市面平靜，各方友好包括不同使館人員，仲有外國傳媒都有來捧場。他希望可以借助今次活動，都向外地傳達一下香港仍然好安全的訊息。

　　有心人唱好香港，但也有人唯恐天下不亂。當日自由黨議員鍾國斌都有去，近日他被傳成為英國黑名單針對者之一。

　　鍾議員講起這些網上假消息都好無奈，話不明白點解自己會被針對，可能解釋就係自己在政界有些名氣，所以唯有當這個係身份象徵。

　　網上造謠者放出這些黑名單，主要係借住美國通過了《香港人權法》，於是乘機搞抹黑，以為在虛擬世界亂傳謠言就毋須負責任。稍有政治常識的人都知，《人權法》只係要求國務院年年交報告，如果有人通過了違反人權的法例先實行制裁，現在又點會咁快動手？而且鍾議員根本都不贊成逃犯條例修訂，又點會被人針對。這些造謠者連事實都未搞清，但就已經搞到傳聞滿天飛，有人事後已醒目澄清，否則最後都係會自食其果。

　　陸羽仁

中原城市領先指數 CCL

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日期 Date	中原城市領先指數 CCL (所有成份屋苑)
2019/12/02 - 2019/12/08	179.11

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低？

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。

        講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。

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2012年樓市是高還是低？

2028...

SIGH...

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。

        第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。

        前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」

      他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。

      第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？

      若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。

      第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。

      最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。

      陸羽仁

碧桂園可順勢炒

2019年12月13日 (09:33 上午)

鍾擺郊應

裂口+大成交陽燭，睇黎仲有力上

侵侵放流料就大鑊 .....

將軍，琴日大成交陽燭，今日又裂口升，好惡

kaka: 噢....剛去完北海道, 等子龍看一看......

將軍，救我 淡倉好損