彈劾變鬧劇

股市難靠央媽不斷推高
2019年12月23日

　　港股在28000點關口上下游走，上周五恒指升70點，收報27871點。外圍美股無大變動，杜指升78點，收報28455點。

　　習主席去完澳門訪問，又應美國總統特朗普之約，和他通了電話。事後特朗普於社交平台Twitter上表示，與國家主席習近平進行「非常好」的通話，雙方就中美貿易協議、北韓及香港問題進行討論並取得進展。他又指，雙方將會安排官方簽署首階段貿易協定，並指中國已開始大量買入美國農產品及其他產品。

　　新華社就引述習主席話，中美兩國在平等和相互尊重基礎上，達成第一階段經貿協議。在當前國際環境極為複雜的背景下，中美達成這樣的協議有利於中國，有利於美國，有利於整個世界和平和繁榮。

　　元首通話 唱好協議

　　習主席話鋒一轉，就向特朗普投訴，話對近一段時間美方在涉台、涉港、涉疆、涉藏等問題上的消極言行表示嚴重關切，指有關做法干涉中國內政，損害中方利益，不利雙方互信合作。

　　投資市場一向不太關心政治，見到兩國元首都唱好首階段貿易協議，就放下心頭大石，市場反應正面。

　　2019年即將完結，睇返今年港中美股市，香港走勢最為樣衰，出現一個雙底反彈格局，美國股市就一路向上，中國股市走中間路線，有少少橫行向上格局。

　　中美雖然打了大半年貿易戰，到年底先至稍為停手，但美股受惠特朗普減稅派錢和聯儲局放水，所以表現相當強勢。內地則受制於貿易戰影響經濟，港股就既受貿易戰影響，加上本地大搞社會運動，在雙鬼拍門下唔跌都偷笑。

　　展望明年，除了受貿易戰未來發展影響外，美國走了11年的牛市能否持續，全球宏觀大環境何去何從，都會左右港股，怕就怕人哋好時香港跟唔足，人哋衰我哋就跟到貼。

　　估值已高 難再盲升

　　高盛早前公佈2020年十大市場主題，他們根據全球經濟展望，列出他們預計明年主導投資領域的最重要的宏觀和市場主題。高盛設想的穩定增長應該會帶來可觀風險資產回報，包括周期性回報；但如果沒有聯儲局和歐洲央行寬鬆政策推動，市場上行空間可能更為有限。

　　高盛市場主題包括以下十點：第一，風險資產增長穩定。高盛認為，今年風險資產受益央行實施的寬鬆政策，但如今估值已高，來年需要由企業盈利增長來推動回報。該行仍預計2020年企業盈利和經濟增長將有所改善，從而推動風險資產回報繼續向好。然而高盛提醒，圍繞英國脫歐、全球貿易糾紛和其他地緣政治問題，依然存在很多風險。資產價值的高估，也可能限制上行空間。簡單講，高盛繼續睇好明年如股票這些風險資產的回報，但升了咁多就唔好預再大升。

　　第二是相對價值，周期股仍有戰術性上行空間，但品質仍是關鍵。高盛表示，除美國股票外，「高質量」主題在今年的大多數市場中都有非常出色表現。美國資產負債表強勁的股票最近表現不佳，是否標誌投資者開始轉向其他市場的低質量板塊？(即是風險胃納增加)

　　對於2020年，「高質量」主題所帶來的風險回報變得更加對稱，惟是質疑「低質量」主題能否持續獲得吸引力。高盛策略師說，「從市場情緒角度來看，我們的經濟學家估計經濟增長加速，無疑是一個受歡迎的進展，尤其是因為這將進一步減少對衰退擔憂。但是我們認為這可能無法重振中期周期的樂觀情緒：這是提高低質量板塊市場需求的關鍵因素。」

　　換句話說，高盛懷疑市場風險胃納上升，炒「低質量」落後股的風氣能否持續。所以睇好生意好、現金多的高質量公司。

　　通脹不高 利率難升

　　第三，企業盈利將錄更平穩增長，同時關注稅收。高盛列出明年企業盈利的三個主要子主題：第一，儘管會出現反彈，接下來的道路將更加平緩。第二，不太景氣的盈利增長環境，很可能在信貸市場上造成一些情景風險，特別是對於信用評級較低的企業而言。第三，美國股市的許多領域，尤其是在2020年大選之前，會面臨相當大的立法風險。

　　第四，利率初步為熊市。高盛表示，在1990年代聯儲局進行利率中期調整後，債券收益率因通脹預期「急劇上升」，漲幅約為150個基點，但在今年減息後，策略師僅預期債券收益率有「溫和上行空間」，因全球通脹壓力溫和，央行維持按兵不動。預計明年10年期美國國債收益率高位僅小升至2.25厘(現價1.919厘)。未來利率踏入熊市，即不是一個上升市。(這樣對樓價有正面影響)

　　第五，外匯方面則料美元不會大跌。高盛估計，當全球增長回升且風險偏好改善時，美元就會貶值。但他們認為，當前美國強勁的增長，將防止美元出現大跌。英鎊方面，高盛預計，隨著投資者回補長期持有的淡倉，英鎊就會升值。他們甚至預計英鎊是在2020年第一季的首選G10貨幣。

　　中國政策 可撐經濟

　　第六，不要與歐洲央行抗爭。高盛表示，由於投資者對債券收益率有強勁追求，除非經濟增長進一步疲軟，否則他們預計利差是投資者主要考慮(會買較高息的歐洲國債)，例如意大利國債的利差相對更有吸引力，而不是西班牙或葡萄牙國債。

　　第七，中國政策力度剛好。高盛預計，中國政府政策將繼續支持經濟，限制下行風險。預計人民幣兌美元將小幅升值，但仍將受貿易因素影響。

　　第八，新興市場增長更佳，回報適中。高盛表示，預計新興市場將在2020年獲得正收益。好消息是，隨著新興市場金融狀況逐步放鬆，低油價的持續以及來年美國和歐羅區外部經濟增長好轉，新興市場增長應會反彈。

　　第九，市場關注過度建設、過度桿槓和過度污染。高盛表示，預計油價將保持穩定，大宗商品的遠期曲線將錨定在成本支撐位附近。該公司還提出2020年三個關鍵子主題：通過減少債務去槓桿，整合舊經濟，去碳化。即是符合這些主題才好投資。

　　繼續炒作 不要太牛

　　第十，市場流動性未知。高盛在報告中說，2019年再次提醒人們債券市場的脆弱性。危機後市場流動性狀況的惡化，仍然是投資者脆弱性的主要來源。在此背景下，對非流動性債券需求將可能保持低迷，類似於2019年。(有少少缺水，小心那些高息債券基金)

　　總結高盛分析，美股以至環球股市升幅已大，不能再靠央媽不斷推高股市。來年也不是單炒放水，提升風險胃納炒落後股，要買就選有質素的股份。

　　高盛首席美股策略師David Kostin，對明年美股亦唔係睇得太牛，認為基於美國於2020年維持經濟擴張周期，企業盈利增長動力仍強，預期標準普爾500指數將於明年初升5%，至3250點，但其後因應美國政治形勢反覆，指數可能在窄幅徘徊。睇怕明年外圍都唔似今年咁牛氣沖天，若港股年頭就炒上，就要小心炒一轉睇埋全年業績就回吐。

　　陸羽仁

用新眼光覓投資趨勢
2019年12月23日

　　中美爭取在明年初簽署貿易協議，美國登高探頂，港股都叫做受惠，恒指收造27871點，全周累漲183點，連升第三個星期。

　　美股氣勢如虹再創新高

　　美股上周表現強勁，隨著總統特朗普稱與中國國家主席習近平「有很好的對話」(very good talk)，加上美國經濟數據強勁，而且英國國會通過脫歐議案，美股三大指數上周五再創新高。杜指高開231點，創28608點新高，收市升幅收窄至78點；全周累升約1%。標準普爾500指數續第4個星期上升，並錄得9月初以來最好表現的一周，收升15點，報3221點，升15點，指數全周累升1.65%，連錄第7日創紀錄新高，並創下超過兩年來最長連升紀錄。納斯達克指數收市升37點或0.4%，報8924點；全周累升超過2%。外圍造好，港股美國預託證券顯示本周會輕微高開。

　　港股繼續受制於28000點，仍然無法反超美國杜指，主要係本地傳統板塊好似保險、銀行、地產落後，相對科網股表現就受惠外圍帶動，接連創出新高。科技巨企阿里巴巴(9988) 上周迭創新高，高見208.4元，掛牌以來累升近一成。阿里股價係美國科網股中表現本來不算特別強勁，來港之後走勢好轉，一來是近日美國科技股普遍表現好；二來在香港掛牌後北水要買方便好多，帶動了需求，所以來香港掛牌，對阿里不但有抽水近千億元的好處，而且有利爭取更多投資者吸納，推高股價。

　　上個星期，國家主席習近平去澳門，領導人到步前後，提出在澳門搞金融市場的措施。此議一出，很多香港大好友就大大聲話無有怕，認為香港用習慣法，資金可以自由流通，條件得天獨厚，澳門根本不可能競爭。中環茶友吹水講到這個話題，普遍認為這些分析無錯，只是香港靠吃老本，可以食到幾時？最簡單，以前買股有聖誕鐘買滙豐(005) 之說，現在香港業務仍然係滙豐最賺錢的市場，但呢支歌仔已經無得唱好耐。呢個升浪，滙豐再度呈現落後，買大笨象主要係靠派息吸引。同樣情況在其他本地股好似恒生(011) 、港交所(388) 、新地(016) 身上。

　　倫敦財經科技並舉

　　再舉港交所為例，公司係香港股市做獨市生意，北水曾經最喜歡買這隻股，但最近港交所提出收購倫敦交易所，結果自取其辱，被人質疑其在中國市場的地位，最後無功而回。上個星期，港交所行政總裁李小加就跳船，沽出所持股份套現億幾元。港交所今年成功佔據全球集資額第一位，主要係有百威亞太(1876) 、阿里巴巴等上市。港交所的確係威，現時在美國上市的中資股，當中10間市值最大的公司中，有五間仍未在香港上市，包括：百度、京東、拼多多、網易及愛奇藝。其餘大市值而未在香港上市的，有好未來，攜程，中通快遞，微博，新東方學校及華住酒店等，未來仲有機會來港掛牌。不過港交所市盈率34倍，威水地方已或多或少反映。香港一路吃住這些老本外，未來又可以再怎樣找到新增長點呢？

　　有茶友經常全世界周圍跑，他說同樣作為全球金融中心的倫敦，近年雖然受脫歐困擾，但地位未受太大動搖，同時，倫敦興旺在於科創方面不斷發展，既有傳統金融產業，又有新經濟產業，能夠雙翼齊飛。這方面，香港能否做得到呢？

　　從股票市場反映出來，港交所吸引到阿里巴巴來港，每日成交可以受惠，相比下，阿里就有大筆資金可以用來發展。這千億巨款可以投資內地不同的新產業，所以阿里在雲計算、支付等領域不斷創新，產生好大效益，香港人若然不是阿里股東，又怎可以受惠？這就和倫敦既食金融、又食科技不同。

　　低買高賣科技股好炒

　　茶友話，過去半年，恒指基本上原地踏步，沒有甚麼升跌，但若然細看，很多新經濟股都能夠跌完回升，甚至創出新高。大股好似美團(369) 、平安好醫生(1833) ，低買高賣這些股份，其實相當好炒，所以睇指數係作用不大，最重要是揀中有動力的板塊，要用新眼光去睇投資趨勢。

　　勝訴上岸逍遙 曾蔭權大歎後福

　　前特首曾蔭權回復自由，而且贏了官司，得回清白，所以心情大靚，除了和太太慶祝金婚，還四出享受美食。

　　曾蔭權上周與太太舉行五十周年金婚紀念，大放愛詞，話結婚五十年，風雨同舟，砥礪前行。他還透露原來外父外母結婚八十年，聽落似乎都想學學兩老來個愛情超長跑。

　　除了慶祝金婚，他又不時約老友聚會，好似同有食神之稱的舊同袍葉澍堃食好嘢。這一餐在四季酒店舉行，合共有五位共十二粒米芝蓮星級厨師助陣，同時配上靚酒。星級大廚炮製的美食有日本菜、法國菜、中菜，同時還有五種甜品，令出席者大飽口福。

　　回歸至今，香港前後有四個特首，曾蔭權卸任後惹上官司，受困擾多年，最後終審成功勝訴，雖然付出不少代價，但能恢復名譽，又可以一班老友享受人生，上岸逍遙，再看看今日政治環境咁惡劣，官場熱廚房已變成高壓煲，不能不說一句風物長宜放眼量，有福依然在後頭。

　　陸羽仁

陸 sir, 冬至福至財來至, 節日快樂.

將軍，未見過大雄進場 大雄係做淡？

炒中石化一博三

2019年12月20日 (10:19 上午)

佢都係被林奠直接攬炒…

呢個先至係 真．前線 × 真．勇武

(林奠右手邊唔拍手唱歌嗰個)

袋鼠當然有靚女嘅海報（波霸呢個名詞要等到90年代初先至出現）

一定係得到啲求姻緣神社，當年波霸靚女，只係同嗰個演英雄嘅人渣，拍吓拖就算。據聞去咗昆士蘭退休家庭生活好耐。

中原城市領先指數 CCL

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日期 Date	中原城市領先指數 CCL (所有成份屋苑)
2019/12/09 - 2019/12/15	179.18
2019/12/02 - 2019/12/08	179.11
2019/11/25 - 2019/12/01	179.88

2028...

SIGH...

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SIGH...

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低？

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。

        講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。

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2012年樓市是高還是低？

2028...

SIGH...

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。

        第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。

        前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」

      他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。

      第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？

      若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。

      第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。

      最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。

      陸羽仁

應該講buy你，冇咁突兀。

當年宅男睡房海報女郎？
多L謝好歌。

將軍放假有啟示

@Sparky 沈旭暉曰 做正經事先

整住呢首頂住檔先啦

80年代啲日本偶像女歌手，好興白色婚紗look

論炒功....俗世中不知邊個高.....或者絕招同途異路.....

My show time. 大雄進場.......