轉炒經濟

內房進入大魚食大魚年代
2020年01月13日

　　上周五美伊緊張局勢略為緩解，港股反彈77點，收報28638點。市場觀望中美本周簽署首階段貿易協議，要觀察市場對協議具體文本反應。

　　內房陸續派發2019年成績表，記得去年10月時，萬科(2202) 董事會主席郁亮在公司大會上表示，房產行業「轉折點實實在在到來」，萬科要做的第一件事就是戰略檢討。他在會場上的屏幕，在鮮紅底色反白寫上「活下去」三個大字，說房企戰略目標是要活下去。一時間搞到內房界風聲鶴唳，連排首位的超級房企都話要以「活下去」為目標，其他中小房企豈不是更加無啖好食？

　　萬科以「活下去」為目標

　　萬科其後不但活下去，而且活得很好。在2019年中國房企銷售排行榜，萬科以6249億元人民幣的操盤金額排行第二，到底萬科當日是破釜沉舟，才有今年業績，還是在拚命谷數？至今仍是市場談論話題。

　　看排在前十位房企榜，以操盤金額計，排首位是碧桂園(2007) ，操盤金額7329.5億元人民幣；第二位是萬科的6249億元人民幣；第三位是恒大(3333) 的6019億元人民幣；第四位是融創(1918) 的5278億元人民幣。融創主要透過併購躋身前列。不過，如果看權益金額的話，即扣除操盤金額內其他股東權益後公司淨權益金額，排第一的是恒大，權益金額5782億元人民幣；碧桂園以5478億元人民幣排第二；萬科則以4103億元人民幣排第三。

　　從克而瑞編制的中國房地產企業銷售排行榜中，可以見到幾個重要數據。第一，去年百強房企銷售額增長6.5%，顯著低於過去兩年。第二，巨企佔比上升，首30位內房市佔率達35.7%，創出歷年新高。房企去庫存壓力較大，首100位權益金額門檻下跌8%，即業績差一點也可以打入百強，整體銷售狀況不算理想。

　　銷售集中 強者愈強

　　當中最值得注意的是，內地樓市有進一步集中跡象，首十名已佔銷售權益金額21.4%。內房巨企經常說，樓市集中度仍然不足，在很多其他行業中，首三強已佔市場份額50%以上(首三位內房市佔率僅9.5%)。他們的講法沒有錯，內地預計未來房企將進一步集中化，不止大魚吃小魚，還會進入大魚食大魚狀況。市場不但會淘汰中小企，中大型房企如果做得不好，特別是借貸過度、資金鏈斷裂，隨時會被人分食。

　　內房百強業績增長僅6.5%，顯示樓市艱難狀況，大家都要為生存而戰。內地現時有超過10萬間房地產開發商，去年可以查得到的破產者只有400至500間，還是屬於正常狀況。未來可能會有更多小型，甚至中、大型房地產商倒閉，因為隨著中央調控樓市，會令周轉率減慢，那些之前急速擴張，過度借貸的房企，一旦資金出現問題，將會難以存活。

　　6.5%增長 經營艱難

　　若回顧內地樓市過去10年發展，在2010年中國出現首間千億房企，當年萬科以1026億元人民幣銷售額，率先進入千億俱樂部，同年中國經濟規模超越日本，成為世界第二大經濟體。當年中國房地產銷售總額為5.25萬億元，排頭位的萬科佔不到2%。

　　十年後的今日，中國穩坐世界第二大經濟體，中國GDP總量直逼100萬億元，較十年前翻了一倍有多，而商品房銷售達16萬億元，增長達兩倍。榜首規模已連續兩年超過7000億元，較十年前增長近六倍。十年前，首三十大房企加起來所佔份額為16.5%，現時已升至接近50%，千億房企達36間。當然在進入千億俱樂部後，能夠存活的機會就比較大了。

　　碧桂園增長穩定

　　未來內地樓市會進入冰火兩重天階段，中小型房企繼續進行淘汰賽，排前列的房企則會穩健增長，但會改變過去狂歌猛進的高周轉模式。去年碧桂園、萬科和恒大增長都很克制，停留在個位數，便知道她們也看到風險。對於這些龍頭企業而言，增長略為放慢不是壞事，因為控制借貸比率，做好準備迎接寒冬，才是能夠長期存活之道。所以不要以為她們增長略慢，便覺得她們很差，反而我覺得是值得股東歡迎的事情。

　　以總銷售金額排首位的碧桂園為例，2019年權益金額為5578億元人民幣，較2018年的5019億元人民幣，增長10%，相比首100位權益金額增長6.5%，碧桂園銷售高於行業平均。

　　內地中國指數研究院發現，2019年對千億房企銷售貢獻較大的城市，主要集中在長三角、珠三角和京津冀，其中長三角和珠三角的銷售貢獻，分別佔34.8%和14.1%。銷售增長較佳的內房，主因她們聚焦於重點和核心城市。碧桂園有75%權益銷售貨值位於五大城市群，包括長三角、廣東省、環渤海、晉魯蒙和長江中游。在內地調控環境下，像碧桂園這些巨型房企，把焦點集中在一些重點城市群，會獲得較好銷售成績。雖然中央不想人口過度集中在大城市，但人的居住往往會向核心城市轉移，不會因應政策要求而分散，那些重點城市群便成為銷售焦點。像碧桂園集中佈局在幾大城市群，便取得較好銷售業績。

　　至於規模次一級的房企，例如在中山起家的雅居樂(3383) ，亦做出一定成績，主要是由於「量入為出」。在2018年業績發佈會上，雅居樂提出計劃投入500億元，約等於2019年預計可實現銷售比例40%至50%投入，結果雅居樂2019年的操盤銷售金額為1180億元，按年增長14.9%。雅居樂繼續控制資產負債比率，2019年中期資產負責比率為74.5%，按年下降1.6個百分點。　

　　雅居樂派息吸引

　　雅居樂雖然也有進軍北京、石家莊及昆明等城市，但重點仍是在大灣區，其910萬平方米的土儲中，有23%在大灣區。所以，如果對大灣區感興趣，雅居樂是其中一個選擇。

　　碧桂園現價12.38元，市盈率6.75倍，股息率4.5厘，一年高位13.56元，估計於二月公佈業績時，有機會突破高位。雅居樂現價12.02元，市盈率5.75倍，派息高達8.3厘，估計也有機會挑戰一年高位13.5元。

　　買內房睇位食胡

　　雅居樂特點是派息慷慨，2019年中期息派0.6港元，按年增加20%，市場期望末期息會較上一年高，會吸引喜歡收息的投資者，在公佈全年業績後入市。

　　短期而言，這些房企都可以是吸納對象，但值得注意的是，現時不是房企高歌猛進的時代，一年當中只能夠炒炒上落市，待公佈業績、衝上高位後，很大機會又會回落。現時買內房，最好等業績公佈就食胡，然後等到9、10月，股價較低時再吸納。

　　陸羽仁

炒科技賺錢特別有型
2020年01月13日

　　美伊爆發衝突，但一如過去美國入侵中東，開火之日就係攞采之時，伊朗雖然反應強烈，但要真係軍事回應就似有心無力，搞兩搞仲被人質疑意外擊落了烏克蘭的民航機。美伊暫時無爆大件事，港股上周反覆向好，最後一個交易日港股交投終自上月17日以來再錄得破千億元成交，成交金額1052億元。整周累計上揚186點，連升六個星期。近日港元表現強勢，似乎顯示資金仍然流入香港。

　　特朗普人旺打橫行

　　特朗普引發中東緊張氣氛，但人旺可以打橫行，雖然他的空襲決定惹起國內精英批評，但伊朗反擊無力，周六德黑蘭更承認錯誤擊落民航機，令伊朗陷入被動。美股上周一如過去在中東燃點戰火，最後都推高股市，華爾街三大指數周五再創即市新高，杜指歷史性首次衝破29000點，之後大市高位出現回吐。杜瓊斯指數周五曾衝上29009點，再升52點；尾段最多挫167點，即時低見28789點；收市仍跌133點，報28823點。標普500指數高見3282點，收市跌0.29%，報3265點。納斯標普500指數高見3282點，收市跌0.29%，報3265點。

　　一周累計，杜指仍進帳0.7%，標指上揚0.9%，納指抽高1.8%。港股預託證券就在外國略為造好。周六舉行的台灣選舉，一如預期民進黨總統蔡英文大勝，得勝後她發表言論相對溫和的講話，估計係選舉已經贏了，不想即時再刺激北京，估計選舉結果對市場不會有即時重大影響，今個星期市場相信會留意中美簽署貿易協議公佈的具體文本內容。

　　上星期巨型科網股氣勢如虹，號稱「ATM」的三隻大股騰訊(700) 、阿里巴巴(9988) 、美團(3690) 你追我趕。阿里巴巴(9988) 上周五再創本港上市新高，高見219元，收升1.11%報218元，科網龍頭騰訊就單天保至尊，高見399.2元，創去年4月11日以來新高，單日收升2.2%報398.6元，為表現最佳藍籌股，單隻已推高恒指68點；阿里巴巴創本港上市後新高，升1%收報109.6元。

　　ATM當時得令，三間公司中，騰訊同阿里都有市內都有不少股仔股孫，近日都紛紛起動。之前有中環茶友提過的「小騰訊」閱文(772) 借於最近公佈網上閱讀的數據理想，升破40元大關，收報40.85，閱文自年中開始回購計劃，股價由低位回升。其實，閱文現時的營運數據仲係時好時壞，不能視為一片坦途，但係子憑母貴，炒起上來就無人會太介意理由。

　　迪生勁賺嚇人一驚

　　不過，最夠話題性仲係廸生創建(113) 突然公佈大賺科技錢。集團突然公佈透過附屬持股的美國非上市公司Honey Science被PayPal集團合併，公司將可收取約1.48億美元(約11.5億港元)現金。迪生持有Honey Science約3.73%股權，料將因此獲利9.29億港元，將所得收益作一般營運資本及作合適的投資。Honey Science為一間總部位於美國的非上市科技公司，從事構建工具以助人於網上購物時節省時間及金錢。

　　迪生一擊即中，消息公佈後股份復牌後曾飆47.2%高見5.52元，最後收彈33.33%報5元。市場人嘖嘖稱奇，該公司老闆潘迪生一向擅長做零售生意，有名牌潘的美譽，投資玩財技亦有一手，但無人諗過公司竟然會投資科技賺一大筆。迪生今次套現11.5億元賺9億幾，即是投資了2億元，投得這個數兼用上市公司錢，相信不是隨便落注。係消息公佈前，迪生市值只有14億元，投資科技食到咁應，所以股價應聲彈起。

　　迪生投科技賺大錢嚇人一驚，實際上係富豪圈子，咁樣賺錢不單止有實利，而且仲有型有款，顯示追得上時代。曾經有博彩業家族話，自己日度夜度，左算右算先將市值谷上幾千億元，科技公司輕輕鬆鬆動輒就話過萬億元市值。同樣，有大地產商二代直言無興趣做磚頭生意，形容是「夕陽行業」。從這班闊佬之言當然係有點誇張，投資科技失敗多、成功少，只不過一將功成萬骨枯，大家不去看失敗者，就覺得成功者好威，不過，從這一番話可以見到他們又羡又妒，以及想趕科場的心態。

　　大戶先例吸引資金湧入

　　有錢人想賺科技錢，最先係長和資深顧問李嘉誠，他由賣橙到投資fB，可謂得風氣之先，其他好似華懋龔如心，多年前都有投資科技公司，仲有就係陳啟宗家族的晨興公司做了創投多年，在小米(1810) 上市時已經持有大量股份。依照這些脈絡去睇，名牌潘玩科技股又不是無路捉。今次再了了迪生的個案，大家見到連投資大戶都這樣做，短期市場資金湧入新經濟股就不足為奇。

　　王維基開騷日 港視股價爆上

　　香港電視(1137) 主席王維基最近又有搞作，宣佈由主席轉做行政總裁，跟住仲喺總部搞了個發佈會，同目標合夥人會面。在發佈會前，港視宣佈上季定單總商品交易額增近四成，股價趁機就創逾4個月高，高見3.88元，單日炒高近4%，收造3.71元。

　　定單商品交易額增四成

　　王維基今次喺自己將軍澳地頭開騷，雖然比較遠，但不少獲邀人士都不怕隔涉出席，有中環茶友都去了八卦。今次他安排介紹發展方向，不設發問，講完差不多五點鐘，他好識做預備了紅白酒，應邀者可以摸住酒杯底繼續交流。

　　據公司發表數字，去年全年定單總商品交易額為27.8億元，按年增47%，並達成2019年目標27.5億元。去年第四季網購平台及門市(HKTVmall及HoKoBuy)於去年10月、11月及12月平均每日定單數量分別為1.95萬、1.81萬及1.87萬張，按年增51.2%、48.4%及53.3%。公司亦訂立電子商貿業務2020年全年定單量總商品交易額目標，目標為33.8億元，即按年增長21.6%。

　　由於之前已發表了全年成績表，今次王維基喺騷上無好敏感的資料發佈，想收料炒股者或者會失望，但看他氣場咁盛，莫非股價就係因為咁炒高？

　　陸羽仁

Comprehensive Economic Dialogue

陸sir幾時搞網聚???

2028...

SIGH...

美國狗死全家...

2028...

SIGH...

香港啲後生仔需要 阿諾．辛華舒力加 出山嘞

碧桂園等回吐吸納

2020年01月10日 (12:52 下午)

中原城市領先指數 CCL

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日期 Date	中原城市領先指數 CCL (所有成份屋苑)
2019/12/30 - 2020/01/05	176.98

2028...

SIGH...

2028...

SIGH...

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大，杜指跌66點，趁住市靜少少，我又無咁忙，答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文，質疑我在當年話樓貴，他們問我兩個問題，1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低？

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升，兩者不會出現這麼大的差價，差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能，第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況，2012年樓價，以中原城市領先指數計，當年年中上升到110，比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159，地產分類指數升到36326點，中原指數升咗44.5%，地產指數升了45.3%，兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿，買股唔借錢無槓桿，呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多，中原指數不完全反映現實。呢樣亦係，不過若你咁唔好彩走去買豪宅，或者新樓貴貴單位，而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點，第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案，今天仍然覺得如此，不是今天更高，當日便不是高，樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」，第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」，這個世界有很多投資目標，不買本地港島樓去投資其他東西，可以買股票，也可以買其他地方的樓，如大陸樓，這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405)，每年派7厘息，2012年中3.6元，如今5元，賺價39%，加埋每年7%息，夾埋5年有70%以上回報，唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓，在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎，即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎，如今是5000元一呎，當然亦唔係咁多人買咗，我唔好講咁多，費事俾人媽我。不過對唔住，我自己過去幾年無在香港買樓，不過在大陸在倫敦買了樓，回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴，唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」，雖然我當日主要針對投資者，無叫人自住唔好買，我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」，但如果你當日追問我，我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單，我當日已覺得樓價貴，若財力唔夠夾硬去買，咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」，自住樓也是長線投資，咁貴買風險幾高(今天係好高，明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌，好多人買了樓輸身家的慘況，有人被銀行斬倉，有人收入高頂得順，也供了20年貴樓，到今天才剛剛供完，20年收入主要拿了去供樓，特別是下跌之初頭5年，供貴樓搞到自怨自艾，搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特，叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲，乜都見過，難免保守。

        講多兩句巴菲特，佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢，貴嘢繼續升，提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬，佢話試過唔買貴嘢，佢的巴郡表現跑輸大市，俾客戶日日鬧，又要沽佢隻股贖回投資，佢壓力好大，搞到電話都唔敢聽，捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神，我同巴菲特唔同，佢叻啲，我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨，我只係在免費網站吹吓水，無咁大壓力。我呢啲投資建議，你覺得啱睇可以睇，覺得唔啱睇可以咪睇，兩不相欠，相當自由。

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2012年樓市是高還是低？

2028...

SIGH...

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續（下集）
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」，但股市並不黑色，內地公佈第二季經濟增長只有7.6％，市場相當冷靜，內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠，等如無上落，收2185點。港股亦撐住19000點大關，收19092點，升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采，早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響，但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳，股價勁升6％，帶動整片美國金融股抽上，再加上歐美投資者認為中國7.6％經濟增長，不是硬覑陸，杜指爆升203點，大升1.6％，終止連跌六日的頹勢，港股應有反彈，特別係跌得好殘的內銀股，應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁，上上落落，壞消息面世時，又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」，股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反，認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上，佢地鍾意同散戶做對手，所以要極短期炒作，只能在市場評價好差時買，在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」，講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 上，如今樓價升了，投資的股票跌了兩成多。文章見報後，迴響不少，有不少甚為專業的老友都有評價，可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一，順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手，睇完「硬道理」棄樓買股的手法，有此感歎，「買股票要年年有表現，其實近乎炒作，不是投資，炒作要順勢，唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉，要冒上替代使用成本高升的風險（租金上升），單就炒作而言，佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話，股神巴菲特咁成功，除鰦佢善睇公司價值，低價入市之外，佢都有「順勢投資」的味道，才不止長線有表現，而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油（857） ，除了因為中石油股價低迷外，還睇到2002年911事件後，美國大幅降息，美元將持續走弱，石油等商品價格將長線走強的大趨勢，當時美國石油股唔便宜，就買纒中國石油股，結果食正油價連年大升的潮流，多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司（BNSF）。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭，但如果真係咁睇好美國經濟前景，點解係買鐵路公司而唔係買銀行？巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程，靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂，投資進入低回報年代，加上油價高企，所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業，這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然，巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資，例如油價高睇好電動車，過份放大呢個行業的發展，入股比亞迪（1211） ，結果概念掂生意唔掂，股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平，所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱，事後睇係逆勢投資，因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市，令股市和樓市當年升得太勁，再加上基建泡沫，觸發巨大通脹，2010年開始要收水救亡，這種收水潮，對投資內銀的氣氛不利，「硬道理」投資失利，係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀，跌得多買鱓，升一兩成走人，仲搵到食。

        第二，買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩，佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人，一直鍾情股票長線投資，唔喜歡買樓，當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用，但他和香港人大多數發達方式不同，主要投資放在股票之上，而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例，佢話當年佢在包銷上市的公司中，揀鱓好鱓公司，用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票（呢鱓錢在他而言只是零錢），買鰦十家八家公司股票，夾埋只是用鰦十幾萬，到而家無計歷年收的利息都值400幾萬，當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢，但佢只想試纒證明，長獱優質股票，獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然，佢當年係投行大佬，睇住呢鱓公司上市，知道晒佢地盤數真假，佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實，普通股民唔識揀，好多時會揀鰦鱓垃圾股，佢以內銀為例，雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞，佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友，話中國第二季經濟仲有7.6％增長，仲話已經見鰦底，咁有乜№大問題，你睇纒歐美日的經濟有幾多增長？點解覺得美國好似安全過中國？美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長，美國今年第1季增長只有1.9％，有幾好？所以拉長十年睇，佢唔覺得股票投資有乜問題，但你要日日問股價，日日去比較，咁就大問題囉，心理好易不平衡。

        前投行大佬話，一般人買樓好過買股，除了因為買樓有槓桿外，還因為買樓焗你長獱，但買股好易出出入入，但完全唔贊成投資者買股「游水」（將長線投資的股份高位沽出低位獱番），因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素，所謂高沽，可能升少少沽鰦，結果只有輸錢股會長獱，賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘，點解唔可以長獱？佢認為若有心理質素長獱，買樓買股都得，只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三，最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見，雖然好似一個話內銀唔得，一個話內銀得，其實只是中短線和長線的分別，內銀價殘，卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我，好買唔好買一個西半山樓盤投資，16000元一呎，佢想買一個500呎細單位租畀人，話利息咁平，隨時供平過租，有租金淨收入。我計一計，500呎單位盛惠800萬大元，呢鱓單幢樓實用率好低，500呎樓有300幾呎都偷笑，呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花，好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣，只能咁同佢講，樓價咁貴，但利息續低，升3成變20800元一呎當然有可能，但跌4成變9600元一呎也有機會，好似跌的機會大過升少少，就算升鰦上20000元一呎，兩年內賣要畀特別印花稅，利潤無鰦一大截，叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」，係唔係股價會大升？我見靚女一面「炒相」，好似唔炒樓想炒股咁，就提佢小心係「樓價追股價喎」，在這種百年不遇的金融海嘯中，投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激，主要因為外圍唔好，內地股市上周五早段一度唔升仲要跌，搞到港股早段都要插，尚幸上證綜指當日午後都炒番上去，最後升1%收場，造2223點，港股都算收復失地，恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想，杜指跌124點，港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景，炒股的人愈來愈少，傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機，不過在歐美大崩圍兼大放水時代，傳統智慧係唔係咁啱用，都令人存疑。股票買唔買都得，但買樓有實際使用需要，就必須處理，令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問，我覺得問題有普遍性，所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講：「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者，在09年中因錯判市況，將05年入市的自住樓賣掉，然後定下長遠投資目標，當時看好中國的長遠投資前景，將所有資金分段投放在A50（2823） 及工行（1398） 的股票之上，期間看着樓價不斷上升，雖然十分痛苦及無奈，但依然嚴守紀律，分段吸納，但3年過後，租金已將賣樓的利潤耗盡，自己的投資卻原地踏步，後期更是反覆向下調整，其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%，工行也下跌了22%，在後期將買貨目標轉至民行（1988） 及中銀香港（2388） 才止血，但倉位已滿，分配大概為A50 50%，工行30%，民行10%，中銀香港10%，由於A50及工行佔去總投資額的80%，令總投資虧損嚴重，本來看錯市受教訓是應該的，唯有處變不驚，靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資，暫時偏向以不變應萬變，除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持，這策略在這時勢還可取嗎？」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問：「尤幸內子沒有給予太大壓力，亦從未有因為經濟緊逼而爭辯，但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求，但現在似乎在2014年利息回升之前，也看不到有再上車的時機，要說置業的好時機，可能還要再等2016年，因樓市縱然下調，開始時也會比較反覆，大量的剛性需求，會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈，直至積壓已久的購買力完全釋放後，樓價便會正式受到考驗，陸老師同意這觀點嗎？」

      他又說：「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑，我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時，借了一些額外資本，總利息成本為0.3%，我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作，最低目標是保本，幸運地由於市況好轉，暫時的成果比預期更成功，由於要控制風險的關係，所以不打算加大短炒的資金，但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長，佔了不少篇幅，希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費，我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲，所以不妨長篇引述，我以點列回應。

      第一，賣自住樓要小心。我一直在講，如果是投資的樓，覺得樓價好高，賣咗出街，即使樓價再升，也只是賺少了，只要平常心對待即可，但賣自住樓要小心好多，這是一個百年不遇的金融海嘯，各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題，結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文，就係議論美國1929年的大蕭條，主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根，就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論，係唔係咁簡單放啲水就得，無人知，正因為咁，美國的利息政策係點，亦好難估。利息影響樓市，所以樓市的中短期後向無人摸得準，人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂，但到底幾時加息呢？

      若伯南克成功救番美國經濟，可能在2014年，甚至更早就加息，樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂，而且再步向衰退，美國有通縮而唔係通脹問題時，只能令利息超乎想像長期低企，咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓，好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好，若一方賣樓，另一方老婆老公唔同意，鬧得一兩年，離婚都有可能，最悲哀係離咗婚樓市先至跌，證明當初賣樓的決定係啱，但一切都太遲，所以賣自住樓，除了睇市之外，還有一個感情因素要考慮。

      第二，做咗不要後悔。好似「硬道理」咁，睇落有清晰思路，有自己邏輯，就不要動搖。他的理論是樓貴股平，所以賣樓買股，而家睇落唔啱，因為樓升股唔升，佢有少少動搖，仲借錢炒股，我建議佢唔好借錢炒股，因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略，好易一錯再錯。堅持買股長線投資，可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三，股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」，長期低息，大量放水，谷高通脹，推升實物資產，令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起，但供應相對彈性的股市炒唔郁，結果出現內地十年股市原地踏步，樓價升咗10倍的畸型現象，雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場，令股票供應大增，但兩者背馳成咁，都有股票太便宜、樓價太貴之歎，恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌，睇商品已睇到，反映商品價格的商品研究局指數（CRB CCI Index）去年4月上到691的高位，現已大幅回落至545，技術上跌20%已入熊市，佢已從高位跌21%，熊味不輕，再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前，長期只是在200至250中間浮沉，未來若全球經濟再走弱，對商品需求再減，商品價格下行空間極大，其他貴價資產亦然，內地房產價格已回吐，香港樓價又能否長升不跌？當然，我講的是長線走勢，短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇，對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四，長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者，本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入，認為散戶點解買樓易搵大錢，買股無乜進帳，皆因持股坐唔定，升少少就走，所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」，所以你忍得住長揸，或許可以發達。不過好似「硬道理」咁，長揸A50基金和工行，而家仲要輸20、30%，心理上的確好惡頂，本來長揸A50基金有1.7厘息，好過放銀行，揸工行有5.8厘息，簡直吸引，唔睇股價就得，我的建議係揸落去，唔好低價出貨。若真係頂唔順，又估大市可能都係波動上落，可以等大市從低位升3000點時沽部份股票（只沽部份，不要清倉），博佢回吐跌番2000點時揸番，也是降低成本的方法，但要好有紀律去做，唔好太受市場影響，唔係沽咗唔去買番，就變成低位出貨，這種「游水」動作，要有定力才好做。

      最後總結，一般人覺得買樓容易炒股難，主要係揸股票無定力，買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨，才是正道，如今樓貴股平，要長線投資，選擇清楚不過。

      陸羽仁

各位早