新樓數期較彈性（二）

        　　假如目標單位樓價在1000萬元或以下，可以考慮申請去年11月實施的高成數按揭計劃（俗稱林鄭plan），不過新的高成數按揭劃只適用於現樓按揭，即是一手樓以建期上會或二手樓。原有600萬元以下物業借最高八成的高成數按揭，仍然適用於即供計劃。

        　　自林鄭plan推出後，二手巿場活躍了一段短時間，畢竟按揭成數雖然放寬了，但800萬元住宅需付首期、印花稅、經紀佣金及雜費等約120萬，也不是一時三刻能籌集得到，樓價上到1000萬元，更需要約250萬元洗費。一手盤在避開傳統聖誕、農曆新年淡季後遇上疫情爆發，在近兩三個月才開始活躍。

        　　較早期的一手盤，即使買家選用建期計劃，往往也需要在兩、三個月內，支付約20%樓價的補付訂金。近期的大型樓盤，建期計劃所需的早期訂金，只是樓價10%，其餘尾數只需於收樓前支付，買家有約兩年時間，輕鬆籌集首期尾數。

        　　對於換樓客來說，以一手樓為換樓目標，可以享有各種好處。首先，如選用較遠期樓花的建期計劃，當手上資金足以支付臨時訂金5%及印花稅，賣樓籌尾數時間便相當足夠，也可以看着目標收樓日，而將原有物業善價而沽。不過假如是同一業主的話，以先買後賣形式樓換樓，新買物業需付15%從價印花稅，待出售原有唯一住宅後，才可以申請退回印花稅差額。

        　　部份換樓客可能因資金不足，而選擇先賣後買，除了可節省印花稅開支外，還可以取到售樓所得的訂金，甚至尾數來支付新樓洗費。要注意的是，現時一般樓宇交易，地產代理都建議把訂金交由律師樓托管，直至交易完成才交到賣方手上，換樓客需注意合約細則，以免抽中新樓反而大失預算。另外，上一篇提及的一、二手樓支付訂金尾數及印花稅期限大有不同，換樓客也宜把日子預算得鬆動一點。

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        子非魚