新盤升值轉按反愁？

        　　2019年特首《施政報告》，將按揭保險推展至600萬元以上住宅（「林鄭Plan」），即樓價900萬元最高借八至九成、1000萬以下最高借八成。新買單位可享此Plan外，轉按也適用於新計劃，不過就有要符合三大條件：第一，已取得入伙紙（即已收樓）；第二，不能套現；第三，估價必須低於1000萬元。

        　　筆者近日接獲一批新盤轉按查詢，業主們大約在2018年左右購入新樓，並於近日收樓。這段期間樓價錄得可觀升幅，原本可喜可賀，但筆者反而要為該批業主擔憂。

        　　該批物業相當抵買，平均呎價約1.4萬元。一間700方呎三房單位不足1000萬元，呎價稍貴的500方呎兩房單位，也只售800萬元左右。這批查詢客戶當時選用發展商一、二按即供計劃，頭三年的低息蜜月期即將屆滿，現時想用「林鄭Plan」轉按至傳統銀行節省利息。這批客戶了解到不能套現，但希望轉按以節省利息，現時最大問題反而是估價方面。

        　　筆者翻查附近同區類近質素屋苑二手成交，呎價比上述單位貴約兩三成，如果銀行以此為準，上述以約1000萬元購買三房單位的業主，估價定必遠超1000萬元；而800萬元的兩房單位，估價亦直逼1000萬元。當估價升穿1000萬元，就不能再以「林鄭Plan」轉按。以當時購買1000萬元單位借八成發展商一按個案為例，欠款約740萬元，未能申請按揭保險的話，樓價便要升至1480萬元，才能以五成轉按；如估價在1000萬至1480萬元之間，便需要補錢轉按，形成兩難局面。

        　　就以上較貼近臨界點個案，筆者奉勸業主們在收樓後第一時間申請轉按。趕及本身屋苑未出現第一宗二手成交前，希望銀行能以較貼當初買入價作估價，幫客戶申請按揭保險轉按到銀行。

        https︰//starpnews.com/

        星之谷按揭轉介及移民顧問

        子非魚