一抓就死一放就亂，17萬億中國房地產市場的改革困境。如果不馬上改變政策令地產商舒困，恐怕雷曼事件重演，泡沫只能慢慢放氣才能軟着陸，不能戳破，一旦戳破即爆造成硬着陸，不要以為用限跌令可以阻止樓價下跌，一旦樓市泡沫爆破，任何干預市場方法是無法阻止樓價斷崖式下跌，人為干預是無法阻止市場力量的，其災難不堪設想。

一抓就死一放就亂，17萬億中國房地產市場的改革困境。如果不馬上改變政策舒困，恐怕雷曼事件重演。 2008年金融海嘯，中國祭出八萬億救市，投資工業利潤太低，結果資金湧入房地產，形成房地產泡沫，中國中產已經將所有積蓄投入房地產。世界調查顯示，中國人累積財富世界居首，美國次之。我并不以為喜，反以為憂，中國人將所有財富投入房地產，一旦房地產泡沫爆破，樓價下跌7成，中國所有人，它括中國政府馬上破產，一無所有，一夜變成窮光蛋，由世界最富變成最窮，中國開放改革40多年累積的財富化為烏有。本來，在2014年開始，房地產商大舉借貸迅速建樓售樓是非常不正常，造成炒樓風，既得利益者推波助蘭，政府視而不見，不作制止，我在2016年已經提出警告，如融創地產那樣盲目擴張，遲早破產，結果言中了恒大，如果當時開始劃三條紅線限制房地產，應該早已經解決房地產泡沫，然而，庸官不作為，放手不管，一放就亂，等到懸崖才急急煞車，限制政策盡出，用藥過猛，一抓就死，恐怕引發巨大金融風暴，對中國經濟造成巨大打擊。世界上有兩大泡沫，一個是美國股市泡沫，一個是中國房地產泡沫，一旦兩個泡沫同時爆破，將造成世界經濟末日，比任何金融危機嚴重十倍。(在2020年才出三條紅線政策)，已經太晚。 中國內地樓民面臨爛尾樓，如果房地產泡沫爆破，恐引發民眾巨大反政府運動，爆發政治動蕩。樓民趙利在那裏擁有一間100平方米的居室。為了這套房，月收入僅有五六千元（人民幣，下同）的他，每月要還超過四千元的房貸。「扣完月供之後手上的錢甚至交不起房租，只能說夫妻兩人的工資加起來勉強能存活。」 然而，原定於2021年6月30日前交付使用的房屋，開發商表示受疫情等不可抗力導致的停工影響，需要延後三個月才能交付。 三個月後，趙利新房的開發商——恆大集團傳出流動性危機：各地項目停工、拖延工程款項，恆大理財逾期兑付...... 也是這時，趙利才注意到，他的新房所在項目——恆大科技旅遊城，有着100多棟外表完好，但內在完全無法投入使用的大樓：水電、電梯不通，裝修也未開始，外牆和綠化設施已停擺許久。項目工地上是隨地堆放的建築材料，不少鋼架已鏽跡斑斑，工人身影更是難覓。 類似的場景不止發生在趙利身上。在江西南昌，王平以128萬購買的房屋，原定於11月30日交付，但目前，該樓盤僅建好主體，「有的樓外牆都沒開始建，玻璃也沒有裝上去。」 王平購買的房屋由南昌本地知名開發商新力地產建造，「這是江西本地最大的開發商，一直以來口碑都很好，誰也沒想到它會出問題。」 廣州的郭潔也面臨類似的情形。她於2019年以1200萬元左右的價格購買了佳兆業開發的樓盤。「佳兆業一直在撒謊，惡意拖延交付時間！原定今年12月20號精裝修交付，到現在毛坯房內部的間隔都沒做，怎麼交付？」 購房者的憤怒，源自對未來新房變成爛尾樓的擔憂。2021年下半年，恆大爆出資金鏈危機，市場信心亦如同骨牌般倒塌，新力、花樣年、當代置業、陽光城、佳兆業等多家知名開發商均陷入債務危機。這場債務危機波及面甚廣，甚至被認為將導致中國經濟衰退，成為中國版本的「雷曼時刻」。 有專家估計：如果政策不適當調整，再過3-6個月，可能會有6成以上的民營房企面臨現金流異常甚至債務違約。 房地產從實業轉向「金融行業」 這一切始於2008年，中國政府為應對金融危機，推出「四萬億」經濟刺激計劃。在寬鬆信貸政策的背景下，房地產行業急速擴張，成為助推中國經濟發展的支柱性產業之一。2020年中國商品房銷售額更突破17萬億大關。 在地方政府、銀行、企業多方的助推下，開發商走向依賴高槓杆、高負債、高週轉的道路，房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」。 中介機構貝殼研究院統計的數據顯示，銷售規模排名前50的開發商中，截止2021年6月30日，剔除預收款項後的資產負債率能保持在70%以下的企業僅有22家。 專家指出：「任何公司的資產負債率在70%以上，就很難承受大規模的市場震盪，比如房價下跌、銷售額由於任何原因大幅度削減、資金回籠突然受到影響.......負債率超過80%，除非有實力雄厚的大股東無條件為其兜底，否則一有市場動盪就會出現流動性危機。」他認為，大部分其他行業的企業根本沒有辦法做到80%以上的負債規模，房地產能做到因為有房地產信仰——對大陸樓市、對房價持續上漲的信仰。 2020年下半年開始，為控制房地產行業背後無序膨脹的金融風險，一場最為嚴厲的調控轟轟烈烈展開。8月，央行聯合住建部（住房和城鄉建設部）出台「三道紅線」政策（三道紅線指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍），嚴控房地產企業新增債務規模；12月，央行又聯合銀保監會（中國銀行保險監督管理委員會）發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，卡死流向房地產資金的最高限額。 2021下半年開始，銀行額度逐漸用盡，開發貸、銷售回款這兩類開發商資金的主要入口迅速凍結，開發商流動性危機一觸即發。 鉅額債務壓頂的恆大首當其衝，財務數據顯示，這家年銷售額超過7000億、（全行業排名第二）、總資產超過2萬億的地產巨頭，截至2021年6月30日，總債務規模高達1.97萬億元，根本無力支付即將到期的債務。 新力地產在9月20日股價暴跌87%後，停牌至今，並於10月11日晚間宣布：無力償還即將到期的美元債務。