一抓就死一放就亂,17萬億中國房地產市場的改革困境。如果不馬上改變政策令地產商舒困,恐怕雷曼事件重演,泡沫只能慢慢放氣才能軟着陸,不能戳破,一旦戳破即爆造成硬着陸,不要以為用限跌令可以阻止樓價下跌,一旦樓市泡沫爆破,任何干預市場方法是無法阻止樓價斷崖式下跌,人為干預是無法阻止市場力量的,其災難不堪設想。

2021/11/23 00:31:13 網誌分類: 經濟
23 Nov

一抓就死一放就亂,17萬億中國房地產市場的改革困境。如果不馬上改變政策舒困,恐怕雷曼事件重演。 2008年金融海嘯,中國祭出八萬億救市,投資工業利潤太低,結果資金湧入房地產,形成房地產泡沫,中國中產已經將所有積蓄投入房地產。世界調查顯示,中國人累積財富世界居首,美國次之。我并不以為喜,反以為憂,中國人將所有財富投入房地產,一旦房地產泡沫爆破,樓價下跌7成,中國所有人,它括中國政府馬上破產,一無所有,一夜變成窮光蛋,由世界最富變成最窮,中國開放改革40多年累積的財富化為烏有。本來,在2014年開始,房地產商大舉借貸迅速建樓售樓是非常不正常,造成炒樓風,既得利益者推波助蘭,政府視而不見,不作制止,我在2016年已經提出警告,如融創地產那樣盲目擴張,遲早破產,結果言中了恒大,如果當時開始劃三條紅線限制房地產,應該早已經解決房地產泡沫,然而,庸官不作為,放手不管,一放就亂,等到懸崖才急急煞車,限制政策盡出,用藥過猛,一抓就死,恐怕引發巨大金融風暴,對中國經濟造成巨大打擊。世界上有兩大泡沫,一個是美國股市泡沫,一個是中國房地產泡沫,一旦兩個泡沫同時爆破,將造成世界經濟末日,比任何金融危機嚴重十倍。(在2020年才出三條紅線政策),已經太晚。 中國內地樓民面臨爛尾樓,如果房地產泡沫爆破,恐引發民眾巨大反政府運動,爆發政治動蕩。樓民趙利在那裏擁有一間100平方米的居室。為了這套房,月收入僅有五六千元(人民幣,下同)的他,每月要還超過四千元的房貸。「扣完月供之後手上的錢甚至交不起房租,只能說夫妻兩人的工資加起來勉強能存活。」 然而,原定於2021年6月30日前交付使用的房屋,開發商表示受疫情等不可抗力導致的停工影響,需要延後三個月才能交付。 三個月後,趙利新房的開發商——恆大集團傳出流動性危機:各地項目停工、拖延工程款項,恆大理財逾期兑付...... 也是這時,趙利才注意到,他的新房所在項目——恆大科技旅遊城,有着100多棟外表完好,但內在完全無法投入使用的大樓:水電、電梯不通,裝修也未開始,外牆和綠化設施已停擺許久。項目工地上是隨地堆放的建築材料,不少鋼架已鏽跡斑斑,工人身影更是難覓。 類似的場景不止發生在趙利身上。在江西南昌,王平以128萬購買的房屋,原定於11月30日交付,但目前,該樓盤僅建好主體,「有的樓外牆都沒開始建,玻璃也沒有裝上去。」 王平購買的房屋由南昌本地知名開發商新力地產建造,「這是江西本地最大的開發商,一直以來口碑都很好,誰也沒想到它會出問題。」 廣州的郭潔也面臨類似的情形。她於2019年以1200萬元左右的價格購買了佳兆業開發的樓盤。「佳兆業一直在撒謊,惡意拖延交付時間!原定今年12月20號精裝修交付,到現在毛坯房內部的間隔都沒做,怎麼交付?」 購房者的憤怒,源自對未來新房變成爛尾樓的擔憂。2021年下半年,恆大爆出資金鏈危機,市場信心亦如同骨牌般倒塌,新力、花樣年、當代置業、陽光城、佳兆業等多家知名開發商均陷入債務危機。這場債務危機波及面甚廣,甚至被認為將導致中國經濟衰退,成為中國版本的「雷曼時刻」。 有專家估計:如果政策不適當調整,再過3-6個月,可能會有6成以上的民營房企面臨現金流異常甚至債務違約。 房地產從實業轉向「金融行業」 這一切始於2008年,中國政府為應對金融危機,推出「四萬億」經濟刺激計劃。在寬鬆信貸政策的背景下,房地產行業急速擴張,成為助推中國經濟發展的支柱性產業之一。2020年中國商品房銷售額更突破17萬億大關。 在地方政府、銀行、企業多方的助推下,開發商走向依賴高槓杆、高負債、高週轉的道路,房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」。 中介機構貝殼研究院統計的數據顯示,銷售規模排名前50的開發商中,截止2021年6月30日,剔除預收款項後的資產負債率能保持在70%以下的企業僅有22家。 專家指出:「任何公司的資產負債率在70%以上,就很難承受大規模的市場震盪,比如房價下跌、銷售額由於任何原因大幅度削減、資金回籠突然受到影響.......負債率超過80%,除非有實力雄厚的大股東無條件為其兜底,否則一有市場動盪就會出現流動性危機。」他認為,大部分其他行業的企業根本沒有辦法做到80%以上的負債規模,房地產能做到因為有房地產信仰——對大陸樓市、對房價持續上漲的信仰。 2020年下半年開始,為控制房地產行業背後無序膨脹的金融風險,一場最為嚴厲的調控轟轟烈烈展開。8月,央行聯合住建部(住房和城鄉建設部)出台「三道紅線」政策(三道紅線指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍),嚴控房地產企業新增債務規模;12月,央行又聯合銀保監會(中國銀行保險監督管理委員會)發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,卡死流向房地產資金的最高限額。 2021下半年開始,銀行額度逐漸用盡,開發貸、銷售回款這兩類開發商資金的主要入口迅速凍結,開發商流動性危機一觸即發。 鉅額債務壓頂的恆大首當其衝,財務數據顯示,這家年銷售額超過7000億、(全行業排名第二)、總資產超過2萬億的地產巨頭,截至2021年6月30日,總債務規模高達1.97萬億元,根本無力支付即將到期的債務。 新力地產在9月20日股價暴跌87%後,停牌至今,並於10月11日晚間宣布:無力償還即將到期的美元債務。

回應 (0)
我要發表
user

網誌分類

已關注

最新回應

k98m
k98m 2021/12/04

很少,因為免費,D人濫用,不斷反復問同一問題,好烦。

KING.
KING. 2021/10/26

玩期權比較好.