內地爛尾樓斷供潮很少會在香港上演?因為香港監管嚴格。

2022/07/16 08:56:52 網誌分類: 經濟
16 Jul

內地爛尾樓業主遲遲收唔到樓,發起集體斷供,觸發內房股股價急挫。磚頭是人生重要資產之一,聽到內地業主苦況,難免會關注類似情況會否在港發生。香港曾出現爛尾盤 香港確實曾出現爛尾樓,而且早在六十年代初就出現,被《變型金鋼》捧紅成為打卡熱點的鰂魚涌海山樓,當初規劃時原稱為百嘉新邨,但後來發展商失蹤,改由五間發展商合作接力,改名為海山樓、海景樓、福昌樓、益發大廈及益昌大廈並一邊興建一邊策動銷售。 較「近代」的爛尾樓風波,就要數到2003年由新界鄉紳戴權家族旗下均來集團發展的茵翠豪庭及愛琴灣,最終兩個樓盤均被安永接管,均來高層被警方以涉嫌造假賬等罪名拘捕。 均來集團樓盤爛尾事件後,港府多次修訂「預售樓花同意制度」,現時發展商申請預售,除了確保地價已全數找數,發展商還要證明有足夠資本應付建築費,方法是透過向銀行借建築按揭、由銀行發出銀行承諾書有需要會墊支建築費,或由財務公司作出無擔保貨款合約。 發展商預售樓花收到的買家訂金,現時都會先存放在律師樓的信託戶口內,發展商要完成一定建築工序,獲則師發出證明書後,才可以申請從信託戶口提款,以確保訂金是用作項目的建築費用。 香港發展商的周轉實力 雖然現行制度,發展商很難「空槍上陣」開展項目建築,不過發展商中途清盤,項目就可能要啟動業權轉讓。不過香港大型發展商的周轉實力,普遍都較內房強,例如負債較多的新世界發展,總負債/股東權益比率81.88%,較獲滙豐評為內房行業領袖的萬科總負債/股東權益比率124.6來得溫和,以天價投得中環地王的恆基地產,總負債/股東權益比率46.91%,亦較龍湖地產總負債/股東權益比率166.57%有明顯距離。 另外本地大型發展商多年來儲落不少非核心資產,有需要時都可以分拆或出售套現,近期有成功投地的發展商便積極出售旗下停車場物業套現,充實發展資本。即使最壞的情況發展商周轉不靈,以現時一手市道當旺,項目亦不難獲財團接手。例如陷入財困的內房,年前投得的多個本地項目很快便由本地發展商接手。 買樓求穩陣,看到內地各省市爛尾樓業主苦況,可能你仍會憂慮不幸遇到發展商周轉不靈,項目未至於爛尾,但交樓日期一再推遲或交樓質素與預期有頗大出入,例如遭銀行入稟呈請破產高銀金融主席潘蘇通私人持有的傲玫,較關鍵日期遲一年半尚未能交樓,已有逾三成買家取消交易。想平衡此風險,可優先考慮大型發展商及樓花期較短的項目,至於中小型發展商,則可以選擇數間企業合資的項目,名字陌生的蚊型發展商兼且是獨資項目,除非是現樓發售,就應該觀望一下再作決定了。

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