幾時換樓 2

2008/06/16 14:17:36 網誌分類: 經濟
16 Jun

至於益力多的問題,

 

現住東區非近鐵路私人樓兩房600幾尺現值310萬左右, 仲有六年供完(現仲有100萬左右要供).

因需要想於年尾/出年左右換8-900尺左右(實用最好過700)三房單位, budget 420萬左右, 希望可在炮台山/北角區找20年以上樓.

 

預算只可買平均呎價4670元之二手樓, 香港樓選擇唔太多(主要是因業主叫價有些瘋狂.

 

如果我是益力多, 我會如何做

 

1)現時樓市橫行但息仍低, 可否將層樓先加按至七成套現110萬左右,加按後資金點用好(想買5號仔先收息等樓價有回吐至合理價才套股買樓)

yy太 :加按套錢炒股, 唔係太安全, (投資可能您要等幾年, 因為而家大家都說是熊二,怕走不到, 比熊三套住錢.), 要自己股票投資好叻,好成積之人才可做到,(我個人覺如果您是牛一時做,就勝算高好多), 不過您有現金閒錢就放3-5年都可買下

現在人人套股買樓長線,反其道而行, 未必有利.

*可能加息週期開始.  **我膽少d,我買了樓比了首期後,9成現金,都未下第一注. 我唔會選您的方案 1)

2)先賣後買

yy太:我都唔會用這方案, 因為一間樓, 始終自住, 細換大一手交一手,樓跌, 換時平了, 己叫賺, 不需要太多心理壓力, 當對沖. 除非您的樓忽然升了很多,有勁跌的風險, 如disney 開之前的東涌)

 

3)  定是租出現有單位再租900呎單位等回吐?

yy太:要看您是否有一個住大d之需要. 如果不是有新生兒,接父母同住,人多了太迫, 多了公司房津等, 只是2個人住,想住好d的話, 我是您會睇多一年2009年才下決定, 因為現況一年好快過.

 

**於這個混亂的市況, 住好d, 是要付出多了的 心力, 金錢風險,用理財表中,這行為會可能是負債,不是資產.

 

(4)未有做收租佬經驗, 唔知係咪好煩)... 不過供兩層要拖長至25年以上.....

yy太:收租好講運氣,一般人會覺煩, 投資收租供2層樓是另一個投資決定, 可再想一下.

 

5)買5號仔目的, 因是5厘半息, 套現想賺其息差.

yy太:您這個假設是5仔不會下跌, 如果熊三, 下跌了15%, 您會唔會被套住?

(這是我1 月買中銀香港之 想法($20.8), 結果息都未收, 見他跌到18.xx, 升返上20.5-20.9, 平手走晒. ) (指加按樓,制唔過, 但閒錢分注入,您預了可守幾年都ok.)

套住了樓平了都唔關您事.

 

請各blogmates都比d意見啦! 

 

如果您己有2層樓, 後生搏下都ok

我個人唔相信大體樓市再勁升, 好多人預計2009年頭有放緩.或轉角 (超豪宅純炒無得估),益兄,可能我說的未必合您情況,再找d朋友一談.

  

Yy

回應 (14)
我要發表
2008/06/18 13:05:30 回覆

ki, 及過兄,天佑兄,

多謝, 多謝, 其實有您到來下, 留言, 己是最大的鼓勵, 無大家一班朋友, 寫blog就唔再有意義. yy太 

2008/06/18 12:25:33 回覆

normal guy with just 25K to 60K income.

我只覺得他好有錢, 60k一個月, 唔係正常情況下可以發生在好多人身上.

對我說是大部份對, 因為我投資股票eq 及技巧唔夠. 買樓收租是一方法, 但真是煩 (如果唔相信樓市在市場--香港, 未來10年升100%, 收租的回報唔係太高. 但好煩, 樓會老, 要維修.我會用心做生意, 好過)

但買大陸樓就不同. 10年升100%的機會大好多. 資產增值, 補返晒d時間成本, 收租ok.

買樓如果97 買了樓, 而家好多二手樓都未到價. 同股票一樣看買入價而定答案. yy太.

花姐
花姐 2008/06/17 22:09:08 回覆

YY太, 

flower123,

    Some ppl may want to earn tons of money in the world, I'm only interested in attaining financial freedom n independence. Even though most of ppl earn big $ from stock market, however, stock market is only for those guy who looks for capital appreciation. Ironically, many guys playing @ stock market saying that they are looking for financial independence.

    From my perspective, property market is far more suitable for guys who want to attain financial independence. Rental income is the most reliable income, and investing in rental flat / shop can be sure that one can have compound yield of about 8% (with mortgage of cox).

All in all, all ppl can become financial independence very easily, even for those normal guy with just 25K to 60K income. The real problem is that, no one will teach ppl the importance of financial independence in their life. Maybe the teachers know nth about that as well.

這是一位過路客的留言,有何意見? 

包
2008/06/17 19:46:35 回覆

yy 姐

恭喜你啊!

2008/06/17 17:38:24 回覆

yy 太

恭喜你啊!

花姐
花姐 2008/06/17 15:56:49 回覆

我都來 恭喜你的呀!

 

2008/06/17 15:13:36 回覆
我來 恭喜的呀.  
花姐
花姐 2008/06/17 14:50:10 回覆
yy太你去我家睇那篇文章,認為有錢人的思想是否可取?
2008/06/17 13:50:26 回覆

ki,

您好年青.太把機會. 比心機.yy太

2008/06/17 13:40:34 回覆

益力多,

九龍樓,有質數的都升了好多.提過900呎 (3房單位)需求好大. 如果住開香港,買九龍,真係要一段時間適應.

而家有返800-1200呎單位之業主,而好實用之好住宅(您想upgrade的),大部份無換樓需要(自住的,樣樣貴,賣了唔知買返什麼來住), 加上唔等錢使. 開價好高. 您shop around 感受下市場,都是好的.

比如40年,樓對樓 窩打老道山單位.(樓宇無大型維修過),1400呎4房,叫價1200萬,同他買的人一定是必須要住他的單位. 或業主前生積了福,今生買家要來報恩.

* 窩山是豪宅之過去式己好耐. 而且樓單位太多, 收購重建有一定之難度.

yy太 

包
2008/06/16 23:29:15 回覆

我都想買樓,雖然樓的升值速度不及股票,但有樓在手,心裏上會好d

不過...香港的樓好貴

2008/06/16 22:07:28 回覆

yy太,

多謝妳的意見. 另外, 我都有諗過在本身屋苑找間大一點, 07年頭看過了, 當時400萬左右已可買900尺 , 惟當時計唔掂筆錢而擱置. 當然, 現在市值已升至約540萬

location, neighour, environment 這是很多人認為買樓投資必殺技.  因屋苑並非有地鐵站之優勢, 但自覺交通配套, 景觀也很好, 港島區七年樓算是落後屋苑. 但而家十五十六. 就算等至09年或較後, 過幾年仍有換屋需要.  尋日上網睇過炮台山心儀地點竟已升至6,500元一尺. 近30年樓.... 好貴.

是否真的要放棄港島樓而轉往九龍(九龍東返工), 但出世到而家都係在港島生活真係好唔捨得.

大家點睇 

益力多 

 

2008/06/16 16:37:15 回覆

george fisher

高興您到訪. 我完全同意您的說法,我都說不可記望返2返. 但長線看好的意思是買入十多廿年樓齡之樓,20年後尚可保值, 因在香港搵食之人都是要住,

要返2返一定要在中國一線城市買, 10年可做到. (除了陸sir, 曹sir 上星期要有一文章, 分析一下中國城市樓價,可一看. )

我是在阿春婆婆之blog看到轉載的. yy太

2008/06/16 15:12:01 回覆


YY太, 益力多,

純粹從投資角度看買樓, 由於香港人薪水基數已高, 像90年代初動不動每年加薪15%的日子, 已一去不回, 於是George Fisher看不到樓價5年內有爆升2,3倍的可能(始終買樓承接力看薪金水平同失業率最穩陣).  如是, 則可能候熊三後買入大藍籌等牛市重臨, 可能回報更高.

以6-7年計, 一層400萬樓, 期內經濟有高有低, 樓價隨即起起跌跌, 好可能埋單只會值490萬(每年升3%)(valuation已好aggressive, 你想想薪水7年平均有+3%增長的機會是否高?).

如用120萬首期, 待股災後買入藍籌, 待牛三放出, 保守估計可賺4-5倍, 若股票屬波幅大者, 有機賺10倍以上.

一層400萬20年樓齡的樓宇, 6-7年後會否值600-1200萬, George Fisher好懷疑..... 

     

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