二手房一按成交價和評估價孰低原則放款

據悉，廣州二手房一按貸款不能以二手房交易參考價格作為一按貸款參攷。 從多家銀行瞭解到，廣州二手房一按揭貸款是以交易價格和評估價格中的較低者為准。
從民生銀行廣州分行獲悉，該行二手房一按物價值核查工作已按照“評估價與網簽交易價孰低”的原則進行。 在較低者的基礎上，根據借款人家庭名下的住房數量、征信和一按記錄、婚姻狀況和收入水准等限購和貸款政策核實貸款百分比和金額。 例如，對於市民購買的第一套房子，該房產的評估價格為105萬元，網絡契约的交易價格為100萬元，銀行按揭貸款的最高金額為100萬的70%，即70萬元。
“當參考價格剛出來時，一些銀行是按照參考價格來的，但後來一些銀行沒有嚴格按照參考價格放貸。
瞭解到，為規範二手房市場交易秩序，促進二手房市場更加健康穩定運行，2021 8月31日，廣州市住房和城鄉建設局官方網站發佈了《關於建立二手房一按交易參考價格發布機制的通知》（以下簡稱《通知》），同時公佈了廣州市首批96個社區二手房交易的參考價格。 其中還提到，參與二手房交易的相關機構應將二手房交易參考價格作為業務發展的參攷依據之一。
2021 11月，多家銀行表示將按照《通知》嚴格執行二手房交易參考價格，根據借款人的信用狀況、還款能力等因素合理確定個人住房貸款的具體首付比例，有效落實“住房不炒”的定位。
“自96棟樓二手房一按交易參考價格發佈以來，廣州樓市在此期間經歷了一年多的收縮調整。現時，不僅樓市成交量處於較低水準，許多樓盤的房價也回歸到了更合理的位置，組織交易量也在不斷下降。”有些建築的價格甚至低於參考價格。 在這種情況下，二手房一按交易的參考價格不再是價格上漲預期的市場基礎，而淡出市場是合理的”凱瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，預計這一政策的變化將對市場預期產生一定影響，並將給外界一種心理預期，即監管目標已經實現，但不會對實際交易產生大的波動影響。
廣東省城市規劃研究院住房政策研究中心首席研究員李玉佳認為，對於廣州來說，參考價格是2021下半年的一個特殊時期，即房地產過熱下的政府干預。 後來，廣州沒有將參考價格與貸款評估價格等同起來。 無論是穩定預期、穩定房價、穩定房地產銷售，還是扭轉價格下行、預期减弱的週期，退出二手房指導價都具有一定的作用和意義。
提議
將杠杆控制在個人可承受的合理範圍內
擔心一些市民表示，他們貸款購買的房子的評估價格下降了，銀行打電話要求他們根據貸款契约償還一定金額的本金。

對於這類情况，從廣發銀行廣州分行瞭解到，近期未發生因房貸評估價格下降而還本的情况。 該行表示，鑒於貸款購買房產的評估價格下降，現時的做法將根據抵押物的重估價值在多大程度上保護了銀行的債權、抵押物的狀態以及客戶當前的總體貸款狀態、歷史還款、收入或運營情况，綜合判斷客戶風險，銀行可以對風險客戶採取相應的風險控制措施，包括但不限於額外的信用增强措施、 風險分類調整、貸款的提前收回、持續風險監控等。
“這一現象再次提醒了房價漲跌的風險，購房者應理性對待。在住房制度的頂層設計下，未來住房的居住内容將加强，金融内容將弱化。 建議購房者將杠杆控制在個人可承受的合理範圍內。