大陸樓房
大陸仔 2008/6/22 下午 08:49:17
今天終於下了決定買房,明天就簽約啦!買的是廣州東風西附近的電梯樓,雖然樓齡近20年,但電梯是新裝的,樓向和裝修還OK。加上價錢 還不到7000元一平方,算幾抵啦!睇左好幾年樓,樓價由低到高,再由高而家又回落。自己覺得適合就果斷出手。
順便講下廣州的樓價，陸SIR問珠江新城有無可能跌到10000元一平方，我覺得可能性不大。之前因為樓價升得過頭，而家政府出招嚴打，發展商要促銷救市，加上珠江新城現時的配套設施仲未完善，先至跌番轉頭。但按照市政府的規劃，珠江新城還是大有潛力的。
據我觀察，而家跌的主要是兩類樓，一是廣州近郊的大型樓盤，由於貨量大，供過於求，當然下跌，二是政府的限價房附近象金沙洲一帶，之前出過“地王”的，而家都跌得幾慘，但在市中心越秀區名校附近、濱江東一帶的江景樓等，幾乎從來沒有跌過，質素好的還在暗升。所以買樓投資最重要的真是“location,location,location”。
聽日又開市，我既銀行股和地產股上周有少少回升，但只中國神華就跌破發行價，陸sir您話加電價、油價不利煤炭股，但點解西山煤電、平煤天安等其它煤炭股全部都升，系只神華跌呢？之前呢只股我還賺不少，現在得翻個桔，又唔舍得放，還望陸sir指點迷津。
有心系廣州買樓的朋友小心啦!而家廣州的樓市真是實實在在跌左!我住在廣州,呢幾年都有留意樓市,珠江新城最高峰時賣4萬元一平方,現在萬幾文一方有得交易，而二手樓賣家返價的情況都少左好多！
中年股坛初哥 2008/6/19 下午 08:59:25
中海花城灣靠近地铁， 交通方便， 但2万蚊方就贵jor D. 我在买现在的楼前也想去看，但当时说已卖光，没有示范单位看。
同意air兄说在国内买楼要买好質素的， 要市区的， 如在边远地区的，供应实在太多，像碧桂园，随便在旁边可以画一幅地皮又起过。質素好的例如：保卫，管理好的，有豪华会所的， 大陆很多时会所不是同步的， 楼起好了，会所还没动工， 很多时没有保证， 还有是方向， 个人觉得在南方，向南楼及南北对流比较吃香， 其次才是景观， 最好是一些景观有保障的， 如果买楼时前面有一快空地， 千奇不要信发展商讲的，很可能将来又起楼， 但如果政府公园之类的，就有保障D， 因政府还是蛮注重绿化比例， 拆的可能性比较低。 如果是细价楼，近地铁的也非常重要，因国内交通还没有香港方便。而细价楼通常是单身住，交通方便比环景可能更重要。
新楼应该可以mortgage三成， 也有一些 lock up 条款， 如提前 熟楼，有罚息。我在香港跟广州都有 HSBC, 可能因为这样， 当时他给我间供港币或人民币， 比较下就间了港币。
B Cheng 2008/6/19 下午 06:49:47
Fly仔,
國內Official的成交價的 (尤其是二手樓), 交易不透明. 因為在某些地區房價單價超出某個數字的話, 是需要另外交契稅的, 所以有地產經紀教賣買雙方故意做低個房價去避稅, 差額在場外交易支付
Air 2008/6/19 下午 06:35:23
基柏, 我層樓係單身公寓, 只係55萬左右. 貸款50%, 月供RMB2000, 月租RMB2200. 就算你搵到銀行貸款70%. 20萬可能都唔多夠. 因為仲要置家電. 儲多D先啦.
111, 每間銀行都有D唔同, 主要係銀行月結單, 稅單, 糧單等收入証明. 但一般只借5-6成比香港人. 如果係新樓, 房產証最少入伙後兩年才有. 所以一年內無可能轉按. 取房產証同上會約1-2個月.
Fly兄, 小弟覺得於中國南方買樓, 首要睇方向(向東南最好), 再睇間格, 睇位置, 個人覺得先買市中心地段,廣州來說,當然係CBD珠江新城,未來幾年當大部份office入伙,預計租金會升至 100-150/平方. 仲要睇交通配套. 有無會所泳池等. 比較房價可以睇以下條 link.
Air 2008/6/19 下午 05:58:06
RC, 香港居民只要有身份証就可以在廣州買樓. 可以向銀行貸款, 但一般只借5-6成比香港人. 買新樓手續唔算好麻煩. 都係簽合同, 比首期, 向銀行貸款, 收樓會比較花時間. 要佈置家電, 申請有線, 水 , 電等.
Fly 兄, 因香港居民在深圳只可以買一套房. 所以最近多了港人在廣州買樓. 如果珠江新城近地下鐵出口新樓, 15000-25000/平方米都有. 最主要睇樓房質素. 銀行貸款利息係比香港貴. 所以取了房產証後可以搵香港銀行轉按. 供港幣. 如果人民幣長期升值, 可以賺息又賺匯率.
小刀子, 現時大陸的租賃稅是自發性繳納.因為要專門到政府部門申請繳納租賃稅, 手續煩瑣,要租客跟業主一起辦, 還要取得貸款銀行的同意書等. 好多人都選擇唔交. 稅率約10%.
中年股坛初哥 2008/6/19 下午 05:48:51
flyinthesky
我是在 hsbc 广州做 mortgage 的， 还可以供港纸， 息率是5里多， 是跟香港的，香港减我也可以减。
天河区出租比较容易，因是商业区， 单身客比较多， 国内有一个特色是很多大学生， 毕业了要留在城市打工，所以要租屋， 所以细单位出租较易。但中国人观念还是比较传统，待他们有能力都会买楼。
中年股坛初哥 2008/6/19 下午 05:29:42
flyinthesky
因我的房子面积较大，有240m2, 符合有家庭的，所以租客源有限，要外资客或高管，但地点附近配套还不是很完善，还有建筑地盘， 当时是看长远升值潜力， 因政府限制大面积房子供应， 而房子景观，座响很好。 一到两房的， 则较容易出租。 要看您是想有稳定租金收入， 还是博升值， 但如果没有租金收入， 又很难守。
Air 2008/6/19 下午 05:05:14
中年股坛初哥, Fly 兄, 小弟去年買入珠江新城一單身公寓. 今年4月收樓. 現已租出, 租金回報約4%. 珠江新城是商業中心. 單身公寓可能會比較易出租. 租客多是寫字樓員工. 家庭客會比較少.
flyinthesky
没有房产证也可以出租，只是一直都找不到租客， 有一些 offer, 但比合理租金低30-40%，就没有出租，个人也十五，十六，想卖掉，而租金开价也太低， 就没有接受。 在内地买房， 跟香港唔一样是房产证（等于香港的屋契）不是马上办， 但其实也可以买卖，不过买卖相方都存在一定风险。
