深圳地產-吾兄之談

http://www.hkheadline.com.hk/blog/reply_blog_edit.asp?f=PGO3C615EL110130&id=124594

非吾兄,有一篇關於深圳及北區樓價的BLOG. 分析好好, 對中國地產有興趣的人,可看看. 下面是我的小小回應.  

"吾兄,

您太過獎,其實我只是一個好8的C LAI. 我最近的地產文章,全因為我07件一個失敗的經驗,痛定思痛,要深入D了解下,地產的心理及價格的潛在因數.在BLOG上寫下,提自己,同時希望對大家有DD用.其實您們的數據分析是我所佩服.

/"吾一直相信，樓價抗跌及升值力與 neighbor (鄰居) 最有關、即附近屋苑及該區真正住的是什麼人最有關。"/  

吾兄所說我十分同意.我的一個文章都有例子,

 http://www.hkheadline.com.hk/blog/reply_blog.asp?f=8FCBZ8W59K70017&id=120527

1) 中價樓 

我唔太熟深圳樓.不過我想中價樓需求,應大部份為中產自住, 價錢走勢來自這一群人住之需求.我所知中價樓之住客,A)是深圳之中產,B)中港婚姻家庭 C)深圳工作之外地人士(包括香港人), 而全家住在北區,而為了價格差距而買深圳樓的人應該越來越唔太多.

隨著深圳的經濟發展加快, A) B) 及C)的人數會增加.中價樓的需求大,價錢會跟住發展. 我覺得同北區會是好不同的2個區了.

2) 深圳富人買香港的別墅. 這個是一個好有趣的問題. 之前在北京,有一個好愛看地產的出租車司機. 說過中國的RESORT型別墅地好多,不要求近市中心,既平而且豪及靓. 但銷量及價格升值比不上CBD及市中心豪宅. 原因應該是供應多及心態問題. 對新發財來說,住金融區或外國人區的頂層或特色大單位, 身價比別墅高好多.

QQ之老闆就有多過一間於北京CBD 4000多呎,環回270度景之大宅.是大都會在我腳下之感,可能出出入入會見到鞏利,成龍,80,000多一平米.很有氣勢.

豪宅別墅,必然是炫耀性消費. 要有身價, 要與別不同. 要有好的鄰居(或住同一條街/路), 我看了您的小梅沙情況, 我傾向相信,深圳之富有人士,會對西九君臨天下等等新市中心海景樓較有興趣. 因為可炫耀其獨特性.

葡萄園,雙魚河好像香港廠家,金融優皮及專業人士佔多.而比華利山項目大及外觀OK,好像都有少數內地客投資炒為主. 至於錦繡花園可能樓齡及知名道未必可達到炫耀效果. (我會找相熟經紀8下.收D料轉告大家).

我所知現在香港西貢,北區屋仔買家主要是本地人,價升了,是多了一班金融,專業人士,2006,2007搵到錢,住悶了市區,升華了住屋仔.是樓市及社會經濟成熟需求現象,曹SIR都有說過,而他估計將來中國內地再發展下去,住悶分層追求屋仔之心態,會於10年8年後大陸出現. (這都是我想買北京別墅的原因).

上列是 YY太所見所想,如有錯誤,指教下. 大家分享!"