住房研究小組會第一次會議紀錄
陸sir的買樓回應:
潘記：第一城美孚太舊，地區略遠，但太古城OK噃，地點一流，你老咗層樓５０歲，我估佢樓價一樣咁硬淨。
我 話開定張支票，當賣家開價３００萬，按當時市價２８０萬可以成交，你估樓價隨時再跌多一成，會跌到２５０萬，你就開１２．５萬的支票俾經紀，簽好哂指定作 某單位的按女，證明你係實客，願意出２５０萬那個單位，經紀一定會死命游說賣家，佢一同意就可以做成生意，唔怕你縮。但出到支票，自然係一個低價，若唔夠 低，你一出票就俾人食架啦。
SUN留言
網友昨天回應問如何發現化妝盤, 我在此回應.
你可以話好易發現化妝盤, 只要業主將舊樓裝修好後才賣, 我就相信業主是將該單位化妝. 尤其是剛買入不久便放賣的盤, 可以話九成係化妝, 你會信炒家用靚料認真執好才賣嗎?就算裝修來長線收租都不會落靚料啦! 其實, 只有計劃裝修來自用的, 才不會是化妝樓, 不過, 業主裝修來自用, 但剛裝修完成卻突然改變主意要賣樓的機會不高, 還有, 除非樓市突然猛升吸引用家變炒家, 否則突然改變主意放賣, 通常其原因都不是愉快的(我曾陪朋友看20年樓齡的樓, 友人是初哥, 看見新裝修, 他聯想不到化妝盤, 郤想到可能業主有不好的事發生要放賣, 故不考慮)
你亦可以話好難發現化妝盤---如果你是要在新裝修的單位找破綻的話. 我舉其中一個經歷. 年初市旺時參觀過一交吉盤, 較殘舊, 一看就知曾出租, 見窗邊有滲水漬, 加上當時全是高價盤, 又曾遇過傾妥價開了票後業主竟玩失蹝, 故停止看盤. 兩個月後再出動, 另一經紀帶我看相同的單位, 估不到已轉手, 無大裝修, 只是牆身上了新漆, 地板打了蠟及清理了破爛, 我特意去看水漬位, 眼看手摸都感受不到有問題. 驗樓師朋友說要找出化妝盤隱藏的所有問題很難, 還有, 就算你是驗樓師, 你也不可以從正常看樓程序找出問題, 例如你不能要求業主先關閉所有窗戶, 開行冷氣超過1-2小時, 造成負氣壓, 迫滲水位較易暴露, 然後又給你個多小時左敲右敲的慢慢驗, 如果業主肯給你這樣做, 那肯定是有條件的(換轉你係業主你都會咁做啦).
1. 一定要雨季才看樓. 最好隔一個月後再看一次.
(但有時要大雨才出問題, 更重要是市況變動是不容許你等待季節的)
2 - 6點: 多檢查是好建議, 但正如我先前所說, 如果用最平物料製作, 你在檢查時仍會運作正常的, 你真的買下入伙, 可能一年內都冇事, 之後就煩死, 例如那平價但很美觀的廚櫃
7. 關門時是否 順暢. (所有門), 一定要明確詢間, 換咗電線, 水喉未. 經紀有責任正確回答.
(炒家對經紀騙說有換, 你都冇計, 而且, 如果你是經紀, 你會幫這個不停有生意給你的炒家還是那個不知那天再給你生意的買家? 還有換電線, 我見過將電線直接放入牆上舖上水泥的不合規的做法, 每個掣平約$150)
8. 啲家電, 抽油烟機要 睇 牌子, 通常 啲 唔識嘅 牌子,
(如果我係樓宇化妝師, 家電可以用大家識的牌子, 但用最平的型號, 或表面無明顯花痕的陳列品, 你要好熟每個牌子的型號並知其價格, 這是不可能的, 除非你是賣電器的. 你當然可以抄下所有家電型號慢慢查, 但費時失事)
簡言之, 化妝樓的價錢必高於無化妝的, 化繁為簡, 避開新裝修的舊樓就是了, 何必存有渺茫希冀, 寄望遇上落靚料裝修自用但又臨時改變主意放賣的盤?
資料來源: sun
水滴石穿回應
樓價 和 按揭利息 的tradeoff，可以自己算
1M 樓 7成按 20年還款
5厘息，每月供$4620
6厘息，每月供$5015，等于樓價跌8%打和
7厘息，每月供$5427，等于樓價跌15%打和
粗略算起來，就是按息加1厘，抵消樓價跌8%上下
如果按揭比例不是7成、供款期不是20年，都一樣方法計算，結果不同而已。
算每月還款額，可以用銀行網站比如
Bdroom:按揭定年期供，即係話加息照供多啲好啲。關鍵係你有多啲錢時，究竟係還多啲按揭定係攞錢去消費或投資，當然唔好消費咁多啦，若投資往績比唔上按揭利息，有錢就還多啲按揭。
銀行有加新造按揭利息的傾向，匯豐中銀加了，快快手揀未加新造按息的銀行做按揭好啲，聯儲局議息即使減息，即使香港銀行跟住減最優惠利息，你造咗按揭都會跟減（加會跟加），簡單講同你而家做按揭無關係，快手做好啲。
凶宅網
http://www.whoms.net/servlet/template?series=96&article=4010
BOBOFOX
唔係呀，我打算新年之後，先至睇呀
小潘
小潘 , 睇樓好忙呀 ? 預祝聖誕愉快 , 溫馨渡過 ^_^
潘記,
沙田我未住過 , 唔敢亂講 , 不過呢D 資料唔知有無用 :
有2 個朋友都是 在 100-140萬時買入了沙田第一城 細單位作收租用途 , 其中一租客後來轉租為買 , 佢話好多人住沙田第一城都會轉租為買 的.
千其不要買近火車站附近其中一個屋苑, 個名我唔記得 (你可以問經紀一定知 ) ,因為有賠償官司在身 , 銀行唔肯做按"蠍" 的 .
GIgi
而家咁快唱到好似世界冇事咁，我就真係有避忌啦
不過，無奈係大廳既人9成賭性極重，唱多兩唱再加埋改圍環境，真係好易改變睇法。
其實，我尋日問佢地點解喜歡玩牛熊，是因為我見好多人輸左好多，仲要玩落去，為乜?輸左 2元，你要賺返 3元先至叫有錢賺。咁樣賭法，好似唔係幾著數wor
雖然，我蟹左唔少，但高息股始終仲有收入比返d你。牛熊一殺就冇，而且好易比打手影響情緒。
小潘
小潘
我只識計數，說到本地樓市，推薦兩個blog可以看看
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
http://hk.myblog.yahoo.com/fred-lau
Bobofox
其實我住開沙田，我想買第一城/ 同級屋苑，你點睇?
小潘
小潘 ,
如果係選美孚 / 太古城, , 我同陸 sir 一樣 投太古城 , 因 :
1> 美孚 40 年樓齡 , 大裝修 不包料 只包人工已 10 萬 , 買料都要 10 幾萬 , 即買貴 20 萬以上 .
2> 曾住北角七姊姐道 , 住落之後 才發現太古城樓價最硬 , 但切勿買附近的康山, 因需在隔離 , 但樓價硬靜度差 20-30 % , 千其唔好制 .
3> 選定好屋苑後 ,如果不是你住開的, 盡量睇哂所有盤 , 我曾有同一屋苑睇足 100 個盤的紀錄 , 不要怕經紀話你煩, 因為睇得愈多, 容易找到自已心想的 .
4> 天佑的化妝樓講得好詳細 , 補充:
A>雨季 / 大雨後去看樓, 要留意埋近窗的牆/ 窗台位 , 有否滲水, 摸下有否潮濕或淋淋地 .
B>睇唔到的煤氣喉 , 大部份 10 年以上樓煤氣喉是生秀的 , 要在裝修時整埋 , 否則之後要換埋 d 磚, 十分 破費 .
C> 每次睇樓時 留意地下大堂的通告 , 多不多 整電梯 / 搭棚 / 頂樓 / ( 即是水管 / 窗口 / 天台 可能有滲水問題 ) / 申請整屋外到電梯 的磚 ( 整水喉 / 煤氣喉好多時申延到屋外 , 如有張貼有人整 即是要換 )
獨沽求敗
wah...米好大獲!
小潘
i think you have commented on minibond.
here is a link that you can have a look.
http://hk.myblog.yahoo.com/ccl200280/article?mid=197