住房研究小組第一次考察團報告
日期 : 2009年 2月14日
地點 : 第一城 、欣廷軒
整體評語: 今次為第一次正式睇樓，第一個感受:「灰」。
不是價錢超出預算範圍那麼簡單，而是付出二百萬的樓，換來陳舊、簡陋、殘三個感受，實在「物不所值」。
有感覺沙田第一城的樓有被炒貴起來，以現時經濟市道來看，根本不能支撐這樣的樓價掛勾這樣的質素。
如果，經濟繼續惡化，樓價仍然維持這樣的水平，將會取消今次買樓計劃。
雖然，未必買得起，但也不是心目中理想家居。同時，除付上高昂的樓價之外，亦要投入大量的裝潢費用。
另外，第一城的樓盤與現時自己租住的地方有一段頗大距離，單在窗外景觀方面，現時望河望山無阻擋，但第一城卻被樓宇重重圍困之感。
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樓盤一:
地點: 第一城
樓層: 中層
面積: 562尺
樓價: 225萬
方向: 東南
管理費: 744元
放盤時間: 約一星期
屋內描述:
82年入伙
內園，本來三房的間格，業主將其中兩間打通成一間大房。房向樓，另一角度向商場頂部。尚算開揚，不過仍然對樓。
主人房方面，打通之後仍然不算很大，主要因為有一個大入牆櫃。
細廚房，設備舊。
裝修陳舊，因為入伙至今從未換過，全是1982年產物，包括地板是小塊方形木版。
優點: 大門沒有走廊位。牆身不用油
缺點: 裝修費多，屋內所有鋁窗都要換，較暗。
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樓盤二:
地點: 第一城
樓層: 中層
面積: 634尺
樓價: 258萬
方向: 東南
管理費: 744元
放盤時間: 約一星期
屋內描述:
82年入伙
由入伙至今，業主完全沒有改動。
地板、廁所牆磚十分老土，都是1982年產物。
內園，三房間格，房向樓，另一角度向商場頂部。開揚，對樓問題不嚴重。
廚房較大，但設備十分舊。
優點: 較開揚
缺點: 裝修費多，屋內所有鋁窗都要換，牆身需油。
廳沒有冷氣、細房沒有冷氣
廳中一隻窗跟鄰居十分接近，窗碰窗
大門有走廊位，浪費空間
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樓盤三
地點: 第一城
樓層: 中層
面積: 395尺
樓價: 155萬
方向: 東
管理費: 620元
放盤時間: 約兩個月
屋內描述:
82年入伙
全屋牆紙
無窗台
對樓嚴重，房間勉強向河及碧濤
兩房
內園
廚房較大
優點: 無窗台，十分實用比 410更好，實用率高達85%。
缺點: 絕對爛屋一間。
全牆紙兼極舊，連天花板也是牆紙。
廁所弄髒不堪入目。
兩房破爛不堪，連窗柄也是斷掉。
完全被樓包圍。
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樓盤四
地點: 欣廷軒
樓層: 高層
面積: 526尺
樓價: 238萬
方向: 東北
管理費: 約800元
放盤時間:
屋內描述:
2000年入伙
向馬鐵、一城。
全屋有窗台
兩房間格。
睇樓時有業主居住，一家三口，包括BB，另有一個菲傭。
牆身白色
由於仍有人住，所以看到很多家私、雜物，但感覺仍然很新。
廚房新淨
地板很花痕
白燈廚房、廳黃燈。
廳有大鏡、廁所為矮浴缸。
優點: 不用裝修，入伙即住，有基本家電、新淨
缺點: 有人住，暫時不能睇清楚，不能發現。
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樓盤五
地點: 欣廷軒
樓層: 中層
面積: 532尺
樓價: 240萬
方向: 南
管理費: 約800元
放盤時間:
屋內描述:
2000年入伙
廳向醫院、學校、馬鐵鐵路。
房向學校。
廳沒有窗台、兩房
兩房間格。
全屋牆紙，連天花板
有基本家電。
優點: 廳沒有窗台
缺點: 全屋牆紙很舊，房中牆紙更有破爛
過時入牆櫃
需要花裝修費用
風水似乎很差
問題: 1. 你地認為每個樓盤值幾錢?
2. 你地睇樓，會點睇?注重什麼?
3. 你地一日會睇幾多樓呢?
4. 你地看完報告之後，有什麼想發表?
各位委員會成員
謝謝你們的意見，我也不會心急。
之不過，一連看左兩日樓，發覺要把中心東移，看看有沒有心儀的盤
我看一城，咁既樓質素，根本要跌多 40%我自買得落手。
史狄仔我唔係彈第一城既樓，因為我以前都住過十分好，不過現時樓價也要花大裝修，我覺得貴得很!不過，我認同位置、管理都好好，否則我都唔會第一時間睇一城。
買樓真係好煩，下星期將會睇馬安山，睇完又同大家報告一下吧!
小潘
小潘
記唔記得我之前提過第一城炒家多,所以叫第一去睇地點同間格好唔好,唔係叫你去買,你依家要做比較欣廷間格同第一城間格,同環景你鍾意邊個多d,如果各占一,就再比較樓零同價錢,擇出比較好再過一排先留意多下d價錢,
一寫記知 (忍) 有錢唔怕無樓買最怕高追窮一世 ,人一生命一世有錢唔怕無樓買最怕有樓無錢買..........錯左一次好難追,錯過一次唔怕無
第一城 2300-2600呎可以睇吓高過唔好想
美 孚 新
【 本 報 訊 】 金 融 海 嘯
擊 後 、 至 近 期 始 略 為 喘 定 的 二 手 樓 市 ， 突 然 面 對 新 盤 劈 價 潮 ， 多 個 屋 苑 業 主 擔 心 搶 去 市 場 購 買 力 之 餘 ， 會 進 一 步 拖 
二 手 ， 惟 有 急 急 減 價 走 貨 ， 部 份 減 幅 更 超 過 一 成 ， 正 面 與 發 展 商 鬥 法 爭 客 。
記 者 ： 朱 連 峰 歐 陽 慧 琛 湯 家 明
事 實 上 ， 二 手 樓 價 過 去 半 年 已 普 遍 跌 逾 兩 成 ， 小 業 主 就 算 肯 劈 價 ， 幅 度 也 未 必 夠 發 展 商 「 咁 狠 」 ， 普 遍 約 3% 至 5% ， 大 角 嘴 浪 澄 灣 、 荔 枝 角 美 孚 新
及 九 龍 灣 淘 大 花 園 ， 有 個 別 業 主 減 價 一 成 甚 至 更 多 吸 客 ， 惟 買 家 態 度 審 慎 ， 成 交 不 多 ， 不 排 除 會 進 一 步 再 減 價 。
香 港 置 業 高 級 區 域 經 理 鍾 坤 文 表 示 ， 新 盤 劈 價 勢 必 搶 去 不 少 客 源 ， 大 角 嘴 未 來 一 個 月 成 交 量 有 機 會 減 少 一 至 兩 成 。 區 內 業 主 態 度 亦 見 回 軟 ， 議 價 空 間 擴 大 ， 其 中 浪 澄 灣 有 5% 放 盤 業 主 肯 減 價 8 至 10% ， 但 暫 未 聞 成 交 。
10 多 伙 肯 減 5% ， 至 少 有 5 伙 減 幅 達 一 成 或 以 上 。 
柏 道 11 號 低 層 C 室 ， 676 方 呎 ， 業 主 一 直 企 硬 200 萬 元 ， 近 日 被 新 盤 劈 價 嚇 窒 ， 即 減 7% 至 186 萬 元 售 出 ， 呎 價 2751 元 ， 低 市 價 約 3% 。 另 5 期 蘭 秀 道 2 號 低 層 A 室 ， 960 方 呎 ， 叫 價 亦 由 450 萬 元 ， 大 減 11.6% 至 398 萬 元 ， 呎 價 4146 元 ， 但 仍 未 賣 出 。
年 初 迄 今 樓 市 逐 步 回 穩 ， 中 原 地 產 高 級 分 區 經 理 黃 惠 霞 表 示 ， 很 多 業 主 都 不 肯 減 價 ， 但 自 從 新 盤 突 然 劈 價 推 售 ， 二 手 業 主 態 度 即 時 回 軟 ， 美 孚 新
6 期
利 嘉 閣 高 級 經 理 莊 鎔 溶 表 示 ， 九 龍 灣 淘 大 花 園 現 有 260 個 放 盤 ， 約 有 10 餘 個 業 主 得 悉 新 盤 劈 價 後 ， 即 主 動 減 價 ， 一 般 為 3 至 5% ， 其 中 K 座 低 層 4 室 ， 因 連 租 約 不 容 許 買 家 睇 樓 ， 業 主 為 吸 引 收 租 客 ， 近 日 更 大 幅 劈 價 逾 一 成 ， 由 上 月 開 盤 價 180 萬 元 減 至 160 萬 元 ， 暫 未 獲 承 接 。
同 區 得 寶 花 園 ， 現 有 110 個 放 盤 ， 部 份 業 主 肯 主 動 減 價 5% 以 內 。 莊 鎔 溶 稱 ， C 座 低 層 1 室 ， 本 月 初 開 價 145 萬 元 放 盤 ， 近 日 減 至 140 萬 元 獲 售 出 ， 減 幅 3.4% 。
此 外 ， 美 聯 高 級 營 業 經 理 黃 錦 瀚 指 ， 沙 田 第 一 城 現 有 30 多 個 兩 房 戶 業 主 ， 肯 調 低 叫 價 2% 至 3% ， 佔 整 體 放 盤 量 2 至 3% 。
一 手 劈 價 的 地 區 ， 業 主 反 而 未 有 動 作 ， 揚 言 減 價 賣 貨 尾 的 紅 磡 海 濱 南 岸 ， 利 嘉 閣 高 級 區 域 經 理 林 穗 華 表 示 ， 普 遍 二 手 業 主 蝕 幅 保 持 之 前 的 15 至 20% 內 ， 與 一 手 餘 貨 準 備 減 價 20% 相 近 ， 市 場 觀 望 氣 氛 濃 厚 ， 故 本 月 迄 今 零 成 交 。
高 價 新 盤 貨 尾 掀 劈 價 潮 ， 利 嘉 閣 董 事 總 經 理 廖 偉 強 認 為 ， 有 業 主 擔 憂 金 融 海 嘯 尚 有 第 二 波 ， 對 前 景 看 淡 心 急 出 貨 ， 減 價 幅 度 會 較 大 ， 若 仍 未 能 沽 出 或 會 再 減 價 ， 不 過 ， 二 手 市 場 現 時 仍 沒 有 出 現 一 面 倒 減 價 的 情 況 。
‧ 地 區 ： 大 角 嘴 浪 澄 灣 部 份 業 主 減 幅 ： 8% 至 10%
部 份 業 主 減 幅 ： 5% 至 超 過 一 成 
部 份 業 主 減 幅 ： 3% 至 5%
‧ 地 區 ： 荔 枝 角 美 孚 新
‧ 地 區 ： 九 龍 灣 淘 大 花 園 部 份 業 主 減 幅 ： 3% 至 超 過 一 成
‧ 地 區 ： 九 龍 灣 得 寶 花 園 部 份 業 主 減 幅 ： 5% 以 內
‧ 地 區 ： 將 軍 澳 維 景 灣 畔 部 份 業 主 減 幅 ： 5% 以 內
‧ 地 區 ： 將 軍 澳 都 會
‧ 地 區 ： 沙 田 第 一 城 部 份 業 主 減 幅 ： 2% 至 3%
資 料 來 源 ： 區 內 代 理
‧ 樓 盤 ： 尖 沙 嘴 天 璽 發 展 商 最 勁 減 幅 ： 較 同 區 二 手 平 10% 至 15%
發 展 商 最 勁 減 幅 ： 30%
‧ 樓 盤 ： 紅 磡 海 濱 南 岸 發 展 商 最 勁 減 幅 ： 20%
‧ 樓 盤 ： 九 龍 城 太 子
‧ 樓 盤 ： 灣 仔 York Place 發 展 商 最 勁 減 幅 ： 30%
‧ 樓 盤 ： 香 港 仔 南 灣 御 園 發 展 商 最 勁 減 幅 ： 40%
小潘 ,
唔哂心急 ,慢慢睇 , 我 94年買黃埔 , 就 9 個月睇左超過 100 個盤 才買到.
沙田我只去過第一城 探朋友 , 樓齡是較舊 , 但係因為交通方便 及
設施齊備 , 及很多租戶 , 故此樓價硬靜 , 現價的確偏貴, 耐心等下遲 d 會否跌 20%
, 但係未跌之前要睇多 d 盤 , 到有荀盤時 , 才有機會執到平貨 .
但係有無冷氣機唔好加入考慮價錢範圍 , 因為並非租盤 ,
而且大部份其實如果買是多數還是要換過的 .
如果個盤裝修過 或新淨, 羊毛出自羊身上 , 通常都會叫貴 d ,
不如自己之後執執仲實際.
一城因為座數多 , 故此多數是樓境的 , 你可以同經紀講想要開揚 d 而唔係俾個
預算佢知你想買幾多 $ 的 .
一日睇幾多盤唔係由自己決定, 而是在於市場供應有多少 , 當時我就係有盤就睇 , 就算係超預算的盤我也照睇 , 跌起上來你才心中數 , 及多接觸經紀 , 佢有荀盤會第一個諗起你 .
睇多 d 啦 , 之前係 陸 sir blog , 話不如考慮市區黃埔 , 但那邊交通不方便 ,
而且近黃埔新村舊區 , 其實人流好雜 , 我自己就麻麻 , 住了 3 年便急賣出搬了.
碧濤花園，内部间隔差，成千尺单位看起来和800尺差不多size。更致命一点：华懋楼
欣廷軒緊貼第一城馬鐵站, 不足四分鐘路程可達.
潘SIR,
沙田一城 556呎話是三房, 06年7月中是170萬是底層, 如今年底跌至這水平, 可考慮. 這裡炒味極濃, 如樓價反彈, 佢會升得可以好驚人及好快. 因為一放盤就有客要.
欣廷軒都不錯, 但缺乏大型商場, 馬鐵不近, 好似威爾期醫院在附近, 如有大型疾病發生, 好似SARS咁 , 樓價下挫得好緊要.
我買樓自住會選擇有學校, 大型商場, 運動場, 大會堂設置要齊備, 不假外求及交通方便. 我喜歡揀中層, 樓齡15年都可以接受.
沙田市中心會是不錯的選擇, 但樓齡一般都有廿年.
屋內一定不可以漏水, 我會選有陽光, 開揚, 沒裝修因可以因應自己的需求作裝修.
一日看7或8個樓盤已足夠. 太多你都記不起看過什麼. 記住帶相機影相, 自己做筆記, 就不會有混亂了.
你亦可以看一手樓盤, 現在好多發展商減價速銷, 可能係另一個選擇.
祝你在今年揀到一個心目中的理想家居!!!!!
小潘: 如果Budget鬆動少少, 最好唔好選第一城, 太多人炒, 同埋真係舊, 地方唔實用, 如果一定要選第一城, 等佢再跌先諗, 5百幾呎既, 好多都係炒盤, 400呎既蚊型盤既就更超多人炒.
“其實我早已將所有現金比晒老婆…家我手上只有果D蟹股…死左我老婆點算。”
做你老婆真幸福.
K
小潘，個人認為，樓價跌至最低位嘅critical point仍未觸及，即是暫時經濟仍未至最差，早前買樓的人仍然「頂得住」，遲吓經濟再差時，如失業率大幅上升到某一點時，會有大批「撻訂盤」、「銀主盤」湧現，雖然未必如陸東話仲有兩成跌幅，但相信一成以上在所難免，大把機會，慢慢揀吧。
陸東：樓價勢再跌兩成 失業率今年料見7%
【明報專訊】知名分析員、瑞銀財富管理及證券顧問陸東昨表示，估計次按問題於09年會繼續於全球各地深化，本港今年失業率將由4.1％攀升至7％。而樓價一直與就業情况有密切關係，他表示，非豪宅的中下價樓，因失業率上升，本年樓價下跌幅度有20%至25％。而供應量極少的「真豪宅」，價格於去年底急跌後「已經摸底」。
陸東昨出席香港地產行政師學會演講時表示，09年股市及樓市投資策略的意見是「持盈保泰」，他稱由於本港樓市供求不平衡（新供應少），所以雖然經濟差、失業率升、負擔能力轉弱，但發展商不急於散貨，他又稱：「發展商最多唔賣，唔賣只會令業績差點，但賣就即輸。」
「真豪宅」供應少 做價已見底
陸表示：「他計算現時供樓負擔比率是62％，而香港每次爆煲，該比率都超過100％。」另外，是次樓市逆轉，炒家持貨遠較97年時少。
陸稱，雖然去年底樓價一季已跌了20％至30％，但相信非豪宅包括大型屋苑，本年樓價續跌20%至25％，他稱：「失業率對上半年樓價一定有影響，可能年中過後，經濟才可復蘇」，他續稱：「千萬不要相信代理說買樓收租穩陣，近期租金跌得好快，租金跌得比樓價還要快。」
不過，他對豪宅卻遠較市場樂觀，他稱：「豪宅去年跌得多，很可能已摸底，未來數年屋仔的新供應不足100間，我指的是真豪宅，不是新界那些。」
對於負資產數字近期升至逾1萬宗，他稱：「現時負資產問題遠不如02至03年時嚴重，當時約10個業主有1個是負資產，現時業主借按揭不多。」
隨着經濟轉差、到了澳門的本港建築人士回流，陸表示：「我堅信今年（本港）失業率升至7％，SARS時是超過8％。」香港最新失業數據，直至08年12月失業率已升至4.1％。
sorry, 要更正, 應是 2008年 10/11月
各位師兄, 小弟是住在第一城的, 都有十年了. 我都覺得樓價太貴, 唔係好值, 因始終都是廿多年樓齡. 我覺得395賣120萬就差不多 (好似2009 年10 / 11月 試過). 還記得沙士時90萬都唔使, 當然現在冇當時咁差, 所以我話值120萬就是咁解. 不過, 第一城的管理及清潔就做得非常好, 這是值得一讚的, 而且交通尚算方便, 去中環上班都只不過是40分鐘, 且食嘢多選擇及超市有兩間.
小潘, 你去沙田第一城及欣廷軒睇樓時, 有冇見到馬鐵站旁有兩幢頗新的樓宇, 是夾屋 ~ 晴碧花園, 我有親戚住在那裡, 佢話所有黎探望佢地既親友都對呢個屋苑讚口不絕, 我去過幾次都覺得好正, 無論你對夾屋有沒有興趣, 買沙田樓唔去晴碧花園看看絕對係你既損失, 我誠意推薦你去睇睇, 真係唔買都要去見識下.
~ 估計樓齡約 12年
~ 604sq.ft. ~ 622sq.ft. (兩房)
~ 768sq.ft. ~ 798sq.ft. (三房) ~ 剛以大約 3百萬成交了一個單位
~ 864sq.ft. ~ 889sq.ft. (三房)
~ 屋苑旁是三所學校, 環境清幽, 毗鄰馬鐵站及多元化的巴士線直達港九各處, 交通方便, 沙田第一城街市及商場近在咫尺, 購物方便
~ 管理及保安俱佳, 曾獲沙田區屋苑優質管理冠軍, 管理費大約 $1.1 per sq.ft, (欣廷軒 $1.5 per sq.ft.)
~ 大部份業主為中產人仕, 業主立案法團及鄰居質素高
~ 當年業主買入時約有 30 ~ 40% discount, 第一手業主要先補地價俾房協才可出售或出租, 所以盤源極少, 樓價因而較穩定
~ 會所內有兒童遊樂室.圖書館.健身室.兵乓球室, 但係就冇泳池
~ 屋苑分兩幢, 樓高32層, 每幢樓宇有三部大電梯, 出入屋苑要用智能卡, 日常保安非常嚴密
~ 地下大堂寬敞舒適, 第二座的千呎大堂樓底估計有 30 sq.ft., 雲石設計有酒店feel, 節日時佈置得好靚, 好有氣氛
我時常去沙田第一城及沙田中心探親友, 過去幾年外牆及大堂已經先後做了大維修, 但樓宇內部仍然十分殘舊, 過時既設計, 走廊又窄又暗, 唔怪得你睇完覺得好, 相反, 晴碧花園既走廊寬闊, 更採用透光玻璃牆, 設計獨特, 走廊夠晒光猛.
一般來說, 二十年樓齡既樓宇就會開始商討大型維修既問題, 聽說火炭站的銀禧花園拗左七年仲未達成共識, 早期要開會.定價招標.訂立業主分攤費用及付款方法, 到工程正式進行時, 保安.空氣質素.長維修期等等都會非常影響日常生活, 從好的方面想, 做完大維修及更換外露喉管工程既樓宇就會較吸引買家, 但我認為舊樓始終係舊樓, 無論屋苑間隔.設計.鋼筋.石屎.喉管......都已殘舊, 是無法改變的事實, 就好像一位年華老去的美人, 整容真的可以令她回復青春嗎?
我唔想用畢生積蓄買下的樓宇, 一入伙就要為屋苑維修而煩惱, 到修葺完樓齡都超過25年, 甚至30年喇! 銀行做舊樓既按揭年期都會縮減, 影響還款能力較弱既買家, 換句話說, 就係影響樓宇既 re-sale market 同埋樓宇既升值能力.
我買樓睇左超過50個樓盤才扑鎚, 每星期/每次 睇五個單位, 慢慢收窄心水屋苑範圍, 到睇中某某屋苑就講俾經紀知, 然後靜待筍盤出現, 你而家開始睇樓非常合適, 唔通等樓價見底先爭崩頭去睇樓咩! 趁而家慢慢篩選, 就好似股市未見底時做定功課揀定心水股, 今年係買家既天下, 千祈唔好心急, 企業倒閉/裁員減薪潮剛開始, 樓價肯定未跌完, 現階段只係死貓彈, 揀到合意既屋苑就叫經紀幫你留意筍盤, 股市大跌時筍盤較多和比較容易講價, 最好向經紀講下大話詐死扮窮, 成日提住話唔夠錢, 部署定將來佢幫你向業主壓價, 明明預算買 250萬既單位, 都要話想買 220 或 200萬, 因為經紀一定會帶你去睇 over-budget 既單位.
我揀樓既重點係樓齡不能超過13年, 環境寧靜, 空氣好, 單位要夠光猛, 樓層要 10樓以上, 樓宇管理非常重要, 交通就梗係要方便, 華貓及長拾發展商 既樓宇質素唔掂, 可避則避, 但係位處城門河畔既華貓碧濤花園值得去睇下, 景觀一流, 無敵沙田馬場全景靚爆鏡, 真係要去見識下, 但千祈唔好買, 因為曾丟空十多年才出售, re-sale market 好差.
租樓既景觀當然要開揚, 但買樓景觀和樓價掛勾, 不可要求太高 (除非你 $ 多), 只要唔係太過份地樓貼樓就可以了.
沙田第一城太舊, 我絕不會考慮, 欣廷軒質素不錯, 新地樓既樓價夠硬凈, 保值, 但係現價太貴, 好了, 口水太多喇! 講住咁多先, 我個 blog 不設回應, 如有回覆, 可在你個 blog 留言, 我會來訪.
rail (熊一時牛一世) 2009/2/15 上午 12:52:37 網友在此的回應
Brother Poon : I read your reort.
Actually, a big factor link with property price is unemployment rate, now is 4.x? too low, next Tuesday will up a lot. If I were you and not is hurry, I will wait until rech 6.x - 7% like SARS (around 7.x%) I am not saying that the price wil ｄ ｒｏｐ to the level as SARS but better wait.
Shatin property is so high!
Did you see the recent trade record? here is a hyper link for you
http://www.centadata.com/ptest.aspx?type=3&code=XSHNIHSXHT&info=tr&page=0
Recently,The price of 沙田第一城 is around 3100~3500.
You better ask the bank to valuate the flat you saw, it is free service!
Or here is a link for checking (reference only, bank answer is more accurate)
http://www.bochk.com/web/personal/mortgage/free_property_valuation.xml?section=personal&level_2=mortgage&fldr_id=417&pfid=145&NOCACHE
Anyway see more flat as you can, try to use more different agent. As much as you see, possibility of getting better property is higher. Last property i bought, I saw over 20 flats! Do more comparison.
Remember, wait and see, property price is still on a down trend much more worse that stock market.
Hope my advice can help you.