住房研究小組第二次考察團報告
由於第二次睇左7個盤，太多，只揀一兩個較為有point既拎比大家睇睇...
日期 : 2009年 2月15日
時間 : 下午 4:00
地點 : 第一城 、欣廷軒、晴碧花園、碧濤花園
整體評語: 連續第二日睇樓，今次可能經紀被我一個評語：「灰」字所影響，故有所準備，一口氣看了7個樓盤。發覺第一城所有鋁窗都不合格，主是很危險。
事後經紀電話跟進，我對經紀表示，現在不急於看樓，認為現時樓宇的質素跟昂貴的樓價不能掛勾。而經紀的回應表示:「你唔好忘記，你睇既樓高峰期去到 三百多萬架，而家跌左好多了。」
無獨有偶，另一個經紀亦表示，「你知唔知晴碧花園(面積六百多尺)，97年入伙是近三百萬，當年第一城細單位已是 二百多萬。今次帶你睇既單位放230萬連報地價，真是筍盤。」
去到，另一個低層對泳池的業主盤，有齊家電、裝修ok，廚房花過心思。業主、經紀買花讚花香。經紀仲話:「呢個業主唔係人人都開門架，唔岩價佢唔比睇架，佢根本都唔憂，呢個業主自己係第一城都多買左一個啦。」
「似乎唔買就笨」是經紀在刻下認為的樓市—因為跌了很多。
碧濤花園
原以為碧濤花園有600尺單位，去到才知最少也是900尺!劈價30%之後，仍要300多萬，完全超出預算，既然去到又不妨一走。92年落成，最近才開賣，經紀講碧濤不斷翻生，所以用料都跟得上現在標準。但據我觀察，其示範單位內的洗手間及地板明顯是跟不上現在，仍然舊一款的設計
很多人華懋樓質數不夠，實用不夠，似乎又是，900尺單位入到去又不覺真是有900尺。經紀提供資料約7成實用。
不過，示範單位裝修得美輪美奐，而且環境一流，差一邊雖然向山，但窗外綠化，感覺舒服。
另一單位則有房向樓，感覺麻麻。
當然，千尺單位就最好，因為正面向馬場景，下面城門河，風光一流，一時間勾起虛榮心。
不過，碧濤花園不竟新賣，其實也是十幾年前的舊樓，根本值得如此?
經紀話: 「你想想如果這發展商不是華懋，你想想價錢會值多少?肯定不只這個價錢。」他講完這句話，感覺是華懋是最仁慈的發展商，不會開天殺價，旨在大家開心，人人有屋住，平益大家又何妨之感。當然，亦令我想起陸sir一句話「一隻股平是有佢原因，並不是因為市場錯價。
總結: 如第一城的某部份爛屋要去天價 260萬以上，我倒不如買碧濤花園。但我有這樣的錢又是否只為買景而住?
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樓盤六
地點: 第一城
樓層: 低層
面積: 622尺
樓價: 265萬
方向: 東南
盤類: 業主盤
管理費: 774元
放盤時間: 一星期
屋內描述:
廳房向泳池，由於低層，所以極接近泳池及其看台。
廳、兩房冇窗台、
三房間格。
廳屬正方形
裝修OK，廚房裝修整潔新淨，基本家電齊，靚地板，冷氣新裝一年，少量家私。業主表示裝修約四年，算保持不俗。基本上自己油牆可即住
優點: 裝修、家電齊、光猛
缺點: 疑問一堆
1. 泳池開方之後，嘈音如何? (經紀、屋主話小朋友唔會太嘈、下午多成年人去不嘈)
2. 氯氣味如何? (經紀話咁遠，邊有問題!) 其實，一跳落去已經係泳池
3. 濕氣如何?
4. 昆蟲會特別多?
經紀話如果間屋唔掂，一早幾年前賣左，仲等到而家賣咩?!
問題:
1. 你地有冇睇過業主盤?我發覺好煩，有個業主係到好難睇，d家私雜物一屋係，好難check樓，你地遇到會點?
Gigi
我冇睇呀，果時出左去操練單車。不過，老婆同我講，佢都話d"港女"藉口多。
同埋，我覺得"港女" 都只係一部份，我深信, 大部份女仔未致於咁黑人憎，至少我識既女性朋友都唔係咁啦
所以，呢個係人性問題，不單是"港女" or 女人至會咁
小潘
小潘,
今晚有冇睇無記講"港女",真係好搞笑,其實呢種女人個個地方都會有嫁啦,都唔係剩係香港有,個節目入面訪問個啲"港女"嘅回應真係攞命,裝身,甚至連買名牌袋都話係為咗身邊個男人,佢地辯駁得真係牽強,我係女人,都諗到佢地諗咩啦,難為佢地講得出,我係女人都唔幫佢地!
不過,呢個世界真係好現實,我試過去行街shopping,有啲sales都係招呼揸名牌袋嘅女人,唔招呼我,可能見我又冇名牌袋,又着牛記"笠"記,我真係要檢討吓!!!
Gigi
點安慰你?你又唔過來香港，唔係請你同男友食飯，都冇相干啦
知你冇事就開心啦，我知道有d舊網友，身體/ 生活不如意，做網友只有用文字上安慰同關心。
你話//我記得讀U時我個人都好燥,好火爆,咩都睇唔過眼,就係因為咁,出嚟做嘢之後,撞板無數次,後來我認識一個比較年長的同事,佢點醒我,佢話做人要學識"聆聽",慢慢我都參透箇中道理//
我同你岩岩相反，後生時成日忍氣吞聲，而家反而愈老愈有火，少少事都會發好大脾氣。係米男人同女人最大分別呢?
小潘
小潘,
我呢兩日精神好番好多,多謝你關心,你想點安慰我!?
其實都係怪我份人好易緊張,一有時限要趕工就亂,咪搞到精神唔好囉,但而家已經好番啲,不過今日仍要返工.
聽講你琴日上咗頭條喎,我都係知啲唔知啲,只係"怪你過份美麗"!he....he...其實有緣係度認識,係好難得,事情過咗去就算,做番好朋友啦,笑番啦!!!
我覺得每個人嘅價值觀都好唔同,好難定錯對,有時講者無心,聽者有意,誤會就會產生,如果因為咁失去一個朋友就可惜了!!
我記得讀U時我個人都好燥,好火爆,咩都睇唔過眼,就係因為咁,出嚟做嘢之後,撞板無數次,後來我認識一個比較年長的同事,佢點醒我,佢話做人要學識"聆聽",慢慢我都參透箇中道理(似唔似達摩網友. ..ha...ha...)!
嫣嫣,小潘:
好啦大家..以和為貴....大家都係舊人...有緣係陸sir blog相聚...大家齊心栛力...好好渡過呢埸海潚...你地有無金兄消息呀?你地可唔可以打個電話比佢問好呀....
小安
其實我份工一D唔閒
我份工要成日對住電腦上網，不過我唔係IT人。
用左FIREFOX可以同一時間開住好個網，回覆所以好快，所以你覺得我好閒
同埋，我長時間做一樣野會好悶，一定要分下心，至可以做到。
我回家之後都要繼續工作呢..
//記得我和你好熟係呀嬌記招度//咁都有一年了...不經不覺
小潘
安仔
如果POST呢D相真係唔岩。我咁大個人知分寸啦，唔係一早比陸SIR罵啦。
另外，你工作好忙?注意身體啦
小潘
嫣嫣,
好了!我不再提吧。
我還記得你當日同金兄夾錢請s2000食飯。
小潘
小潘
倒不是你所想 也不是你所諗
你見我只同你一人對話 其它也沒回應 唔識就免煩
吹下水…牛熊証又好 / AV相又好 [next time 貼張男AV] 基本冇所謂 大家結緣啫
你自己也放下啦
嫣嫣,
當晚你講野我feel到你串我ma...貼相downgard +我串c9，你仲話支持trader言論。
至於爆粗既野我ｄｅｌｅｔｅ埋佢，希望你同我一笑泯恩仇。
但大前題: 我地貼女仔相，全是大頭相，只不過佢地身份係av，而且我地講av就只是av兩個字，冇講過邊條女點點...冇形容有幾正。何來整cheap晒?難度然仔貼劉心悠既低胸都是downgard?...只不過劉心悠不是av咁解。
小潘
小潘
當晚早睡了, 其後也不想愈描愈黑.
心想同舊網友吹下水啫….亦冇意到訪, 怎料發現惡言相向, 你將心比己呀?
由頭到尾 都不并貼相事 吹下水咋
爆粗熊人撩交鬧…你看看他的留言吧
嫣嫣,
文字上未能充份反映表態語氣。
另，爆粗為人直率，有果句講果句，大家本來無仇，又何來攻擊
小潘
在Luk Sir Blog 基本冇仔細看你們寫什麼
嫣嫣,
我都一時火遮眼，愈想愈勞氣只是講多左。
真係對唔住
唔好嬲...如果唔介意我請飲茶
但係，我貼既相..真係唔覺cheap wor...冇露野ma
小潘
小潘
真當你是故人 幽默下你 只 for fun 冇其它
沒有一点点 惡意 但你竟然私下……
爆粗熊人:
你條友呀>>>>>>正爆大孖瘡, 粗口皇@#%
去毒死 '一通' 啦…
嫣嫣,
鄭重道歉
我把對你不敬言論，刪除!
我係自己blog講既野，冇公開過。
小潘
嫣嫣,
一通抵鬧, 你更加抵鬧.
講道理你唔夠我, 講粗口你更加唔夠我, 不過講毒, 你一定勁過我.
爆粗熊人:
什麼也好, 讓冇知的你 不用做夢中人,
你咁多粗口 去鬧 '一通' 吧 更有意思
好啦 stop 免開罵戰
更本搞錯哂
嫣嫣,
我有大把女性親友戚友, 但絕無一個似你, 偽道德人士!
小潘
我只說你一人downgrade, 其餘的人對号入座而已…
你誤解我downgrade的meaning.
你自己早前說Luk Sir blog 網友只討論牛熊証, 沒有分析股票, 要找回有質素的網友…記得嗎?
E+, 你自己又作另類討論, , 比討論牛熊証更偏離股票, 。。。只回應你之前的話,這就是我話 'downgrade=比討論牛熊証更偏離股票’的意思.
對号入座的網友自己睇….
潘記集團（籌建新總部，大家入來比意見） 2008/9/1 下午 05:22:33
將Blog變成牛熊MSN，你一言我一語的簡短對話，的確可以增加點撃次數既。
潘記集團（籌建新總部，大家入來比意見） 2008/8/29 上午 11:56:39
唔係冇人，只不過，而家冇晒有質素既網友係陸sir既blog，舊時可以係陸sir到同網友吹水，學到好多野，而家你下個網都知咩事啦。如果再冇舊網友出來，我估陸sir既blog變左牛熊msn啦。
只是同你說說笑笑…別冇惡意 ...心中仍記掛你哥哥2628的奶粉$$, 來你blog 只幾次, 沒想到你出口傷人~~~偽君子!!!
爆粗態人:
e+你明白啦.
從沒留意你留言, 唔知你講過乜, 也不是話你, 你自己拿 屎 上身.
//乞x人憎….能…盲…之類文字///……….難道你冇女性親人,朋友架?
小潘,
如果我地貼嘅, 係露點/露西/性交相, 真係唔啱.
不過, 邊有呢!? 我答網友d問題, 一d淫穢字眼都無, 我貼果d女優blog/official website, 無嘢睇! 有嘢睇果d點會喺official website免費出現呀, 阿女優靠果d賺錢搵食!!!
d人古古怪怪.
cogoodhope
我好老實講，股票佔我整個集團資產下降至10%左右，其餘九成都係現金。所以，你建議手上有錢比多D首期?
Dell5354
紅磡，黃埔都是好區，黃埔唔雜，靜中帶旺。本來學你所講住近返工應該唔錯，不過難保一天要轉工，所以，我都住返由小到大的沙田區啦。不過，我對住紅磡，黃埔仍持開放態度既。所以，我遲d會睇埋，日後很多事要請教你。
至於唱日元，我會等佢到 105左右就會考慮入，因為距離7月去旅行尚有時間。
此方
原來你都係沙田友，我第一次搬出來住的地方就是一城，其實我而家都住係附近。ha ha...可能我地有撞過都唔知。謝謝你的意見。
我睇業主盤都係冇咩心機睇，睇過就走，又唔比影相，所以睇完都冇咩印象。我盡量都唔會買呢d盤。除非真係好鐘意啦。我朋友試過賣業主盤，佢間屋窗外好多天線，但有人睇樓佢用窗簾遮住晒，點知買佢間屋既傻仔又冇打開黎睇，結果真係成交左...唔知接貨那位仁兄又冇呻笨呢?
爆粗熊友
我覺得我地講既野，貼既野，冇悔辱任何人，冇令人不安，可以照講照貼，無需避忌，係唔係?
小潘
潘兄,
原來你睇緊第一城~我依家都住緊622,armarm住左十年,
但係我係城巴站果邊law,
你講泳池嘈我諗你平時返工都听唔到,d泳斑都係4-7點多,
同埋通常唔多人係果度遊,因為貴(成廿幾蚊)
昆蟲會特別多? 你睇果個單位如果有樹都應該唔少,因為我住廿幾樓都有...
你地有冇睇過業主盤?我發覺好煩，有個業主係到好難睇，d家私雜物一屋係，好難check樓，你地遇到會點?
果陣睇嘅時候個業主同個老人家都係度,佢地仲整曬d入牆櫃係度,
你最多都係睇下d牆有冇水跡,d地板(如果係木)有冇脹起,
反正入左伙你都一定裝修,最ma煩都係呢兩樣
在陸Sir blog看到你問
---
問網友有兩派意見
1. 有錢都唔好用 4成甚至 5成資金比首期
2. 有錢應該還左首期先
你認為，如果我將來買樓又負擔得起，應該比盡首期，還是 3成算吧?
小潘
---
我的回答是，假設你買來住，你的非樓宇投資(即股票、基金、外幣等)強不強？要誠實回答。
如果是一般的，盡量比多D
如果是十分強的，盡量比少D
潘記,
AVNo1.com is one of the bookmark in IE.
BTW, I live in Whampoa Garden since 1995.
You are working in Hunghom. Why don't you choose Whampoa Garden?
Whampoa Garden may be too old for your young people but usable area (87% or above) is higher than new apartment.
Or Laguna Verde is your choice in Hunghom area.
Do not try Harbour place. It does not worth 4xxx per sq ft.
If you want to stay in Hunghom area, I can share my view.
Dell5354
Panda608
我係紅磡返工ar
沙田始終係我首選，由細住到大
而且，真係勁方便，密度又唔高，規劃最好既市鎮..
小潘
爆粗熊友
ha ha ha...多d 上黎交流啦
係出面好多衛道之士架
ha ha
小潘
小潘,
自住可以, 投資就唔得.
其實你真係想住沙田區, 除了新城市附近 , 馬鞍山都唔錯, 你大概係邊返工 ?
Panda608
小潘,
我直接啲啦:
AV No.1 Blog AV達人一劍浣春秋的部落格
http://avno1.com/
令人人立即變專家的關鍵字:
一劍浣春秋
我唔肯定你有無, 不過照俾你.
panda608
夾屋扮私人樓?即係好似晴碧咁
其實得唔得架?
投資價值方面。
小潘
小潘 ,
曉峰係夾屋, 我之前個朋友住個度, 大概5xx尺, 如果2-3人住都ok, 地方都見使,設施都算齊 , 但始終買嘢唔方便.
panda608
GIgi
咩事呀?你休息多d，要唔要哥哥安慰下呀
小潘
小潘,
知你生日, 祝你生日快樂, 年年都咁靚仔!!!
我近排好少上網,就算有上網,都冇精神答嘴,因為工作壓力好大,瞓得唔好,精神好差,或者等遲啲精神好番啲再傾.
Piker
謝謝你的資料，我會去研究一下。
去書局揭下先
尋日經紀同我講，上次我睇既屋已經差不多比人買晒!
我心諗，之前d屋全部都爛到咁仲咁貴，都有人接貨..究竟係我傻仔唔識捕足「撈底」還是別人傻仔，走去接貴貨?!
小潘
小潘：計劃買樓，有沒有參考過脫苦海的網誌 http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/index?l=f&id=11。網主應是業界人士，所述甚有見地。他還出了本書 --《樓市漫步》，可以一看。
soho
最近考慮之下，我應該暫時首選欣廷軒，樓齡大概10年左右。
小潘
一名男子在沙田富豪花園 家中懷疑抹窗時意外墮樓，當場死亡。事發在早上大約九時，有居民聽到巨響，發現該名男子倒臥平台，於是報警，救護員到場證實男子已經死亡。警方調查後相信，男子是在麗人閣家中抹窗，意外墮下，事件沒有可疑.
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//我時常去沙田第一城及沙田中心探親友, 過去幾年外牆及大堂已經先後做了大維修, 但樓宇內部仍然十分殘舊, 過時既設計, 走廊又窄又暗, 舊樓始終係舊樓, 無論屋苑間隔.設計.鋼筋.石屎.喉管......都已殘舊, 是無法改變的事實, 就好像一位年華老去的美人, 整容真的可以令她回復青春嗎?
我唔想用畢生積蓄買下的樓宇, 一入伙就要為屋苑維修而煩惱, 到修葺完樓齡都超過25年, 甚至30年喇! 銀行做舊樓既按揭年期都會縮減, 影響還款能力較弱既買家, 換句話說, 就係影響樓宇既 re-sale market 同埋樓宇既升值能力.//
上次我曾留言建議你盡可能不要買舊樓, 富豪花園就是一個好例子, 早兩年才做完屋苑大翻新, 唔知今次意外是否同個鋁窗殘舊有關......
其實, 業主盤...我都唔係咁中意...都唔知可以點睇....好似好尷尷尬尬的.....我個心會不斷係到諗......"會唔會佢生意失敗...搞到要賣樓還債??".....會唔會我買咗又會好似佢咁?????
我中意睇 鎖匙盤多 d d...
偉文
你既感覺同我一樣，沙田始終方便，但大多數都舊樓
我會一浸浸去睇
1.馬安山
2,市中心
3.大圍
你有冇睇過希爾頓，蔚景園??我覺得呢d樓較平，蔚景園好似感覺好d...but我仲未睇..
你話: 個經紀仲話56座中….只有5座係”乾淨”，是什麼意思
同埋，你用邊間經紀行???
其實, 我都睇咗唔少一城 …. 富豪….濱景等等單位……..對比起黎….一城算唔錯…..但…感覺上…一城真係好舊…….個經紀仲話56座中….只有5座係”乾淨”……….
想買 沙田廣場..但又負擔唔起………..得個”恨”字………..
馬鞍山..我睇過 海柏….感覺都唔錯……但始終沙田有地利優勢…方便 d….
大家好, 大家早
小藩 : 地產有好多手段,
1. 間樓是佢地自己人炒, 固意找多幾個人去看, 等你心思思,
2. 連租約樓, 好多時是佢地自己友住緊. 或吉樓自己承租, 比高的租金,等間樓看來租金同樓價都超值,
3. 業主放盤, 佢地找自己人覆價, 壓底個價回業主, 又固意不把個盤放出去, 等個業主急, .....
4. 最蠢是給佢地做獨家盤, 你賣的價, 全由佢操控, 千萬不要簽獨家盤, 佢固意拖, 等你又不可以叫其它公司放, 佢又唔緊.最終佢在底價食咗你個盤, 再轉賣出去時時有.
真是一千零一夜都講唔完佢地的手段, 我相信市場會話你知,這間樓的時間值, 如果股市跌得利害,或第二波再來, 三千元都有得你買,到時是經紀或業主求你買,
小仙女答
沙田第一城十八座高層B室，面積六百三十四方呎，三房間隔，望內園景，成交價二百五十三萬元，折合呎價三千九百九十一元，屬市價水平。
利 嘉閣營業董事楊浩賢表示，上述單位屬三房戶，買家為區內換樓客，睇樓近一個月時間，見樓價回穩，故購入單位作自住之用，原業主於○三年底以「撈底價」一百 五十萬元購入單位，持貨至今五年多後，現將單位沽出，帳面獲利一百零三萬元離場，折算期間單位升價六成九。
星期日睇過呢間，業主放盤唔夠一星期已經比人搶住要
成交價二百五十三萬元
業主開價是 二百五十八萬元
只係平幾萬都有人要....而家好多人購買力仲好勁......
其實George Fisher已留意到你最近看樓, 並寫了報告, 都好詳細同有趣, 請繼續努力.
George Fisher等緊:
1. 美國失業率升上12-13%;
2. 本港失業率升上8%以上;
3. 痕指8000-8500點;
4. 中原樓價指數重返40.
屆時, George Fisher會半力出擊.
111
yes..我有睇，410賣 136萬，真係有d痴線
小潘
小潘
你係靚仔不過唔及d錢靚,你睇吓頭條有報到沙田第一城52座D室410呎136成交(3337呎)
其實間間銀行都有免費估價做，依我經驗，一係比個經紀催到死要即簽S&Pà通常都係意識唔高又急買樓人士如低收入人士等及好鐘意間屋，就會願意即簽，另一個原因，就係有地產經紀會幫個買家做估價同個買家講話到價甚至會講執到便貨，講真，經紀除咗食你佣外，做成後銀行仲會有筆Referral Fee比佢，你又唔知佢做幾多間銀行既估價做參考，依家樓價又波動，到你真係上會時估價又可能唔一樣….太多太多啦。
另外，按揭方面長遠計就要考慮息價同cash rebate，投資就一定要考慮埋罰息期。
你問渣打係咪最抵，渣打有個HIBOR Plan我就覺得幾好 cap P-1.75%同依家普遍銀行按息差無幾，佢係頭3年定息2.88%，其後HIBOR+0.7%，留意一點要綁3年，如果話Prime Base Plan，最抵係星展，平均息率為 3.07%。
希望解答到你問題@.@
小潘 ,
1. 經紀係 sales , 要做成買賣才有 $ 賺 , 我自己都係 sales , sales 信唔過 !佢地同 賣雷曼的 sales 一樣 , 佢講0既唔好信 ! 個盤值唔值只要自己心中有數 便可 .
2. gigi 話的高層好 , 我最支持 . 因為我喜歡光猛 , 高層空氣同光線都係令你可以住得開心 d 的 , 低層怕虫虫 / 老鼠好易入屋 .
3. 番回最初 , 如 500幾呎超預算, 不如買細 d , 我的第一次就係喜歡地方大d 供得很辛苦 , ..... 而且第一次置業 , 買細左 一定有機會換大, 不要心急 ! 我家姐一開始買 400 呎 , 我買700 幾呎 , 佢慢慢換 而家有兩層啦 , 我就買過好多層, 依家都無左業主做啦 .....雖然住細 d ,但係供樓係長遠0既 , 樓價平d 供的息小 d , 你又驚有裁員危機 , 有咩事都不用咁大壓力 .
4. 網聚見過你 , 你雖然真係好靚仔 , 但係對於我地呢d實際求財見人太多的 sales 黎講 , 你實在是太老實樣啦 , 故此不要聽 sales 講 ,而且心目中想出的價錢 及心水不要跟sales 透露太多 .
5. 華 x 樓用料真係極差 , 我曾租過荃灣的 華 x 樓 , 浴缸馬桶成日都漏水, 都唔知邊處漏出黎0既 , 成日一地水..., 又爆喉 , 租都 call 業主call 都煩 ........xyz
潘兄, 90年代小甜甜既樓出晒名縮水, 唔睇無損失, 唔信下次可以過金獅個邊睇睇
而且碧濤嗰邊交通真係唔多掂, 後面又對住石門工業區...............
如果係我自己會傾向搵居屋算 lu, 反正自己都住緊, 都覺得唔錯幾好
個經紀好唔 make sense喎
我估係若間屋掂,一早幾年前賣左啦..點會得到依家賣??
好似咁至make sense....真係當你 richard呀...? short既