http://www.gzireit.com.hk/chi/pindex.asp
405派息紀錄 | 派息紀錄 | | 公佈日期 | 年度 | 總類 | 事項 | 截止過戶日期 | 派息日期 | 除淨日期 | | 2008/08/25 | 12/2008 | 中期業績 | 股息: 港元 0.1234 | 2008/10/22-
2008/10/28 | 2008/10/30 | 2008/10/20 | | 2008/03/31 | 12/2007 | 末期業績 | 股息: 港元 0.1151 | 2008/04/15-
2008/04/21 | 2008/05/20 | 2008/04/11 | | 2007/08/21 | 12/2007 | 中期業績 | 股息: 港元 0.1107 | 2007/10/23-
2007/10/29 | 2007/10/30 | 2007/10/18 | | 2007/04/12 | 12/2006 | 末期業績 | 股息: 港元 0.1034 | 2007/05/08-
2007/05/15 | 2007/05/25 | 2007/05/04 | | 2006/08/24 | 12/2006 | 中期業績 | 股息: 港元 0.1438 | 2006/11/01-
2006/11/07 | 2006/11/08 | 2006/10/27 | | 2006/04/18 | 12/2005 | 末期業績 | 無派息 | - | - | - | |
潘記控股對#405業績報告
經營溢利、租金收入、物業重估都有上升。
債務比率上升至 30%，但跟法例上限 45%還有一段距離
新購入既越秀新都會已開始盈利貢獻。
令 405出現盈利倒退主要係
投資物業的公平值虧損，所得稅開支，現金流量對沖的金額以及及經營開支上升。
現時 405最大風險為 09年續租高峰期，以及減派息至九成。
以及還會否收購新項目，以現金還是發行新股支付都會影響股價及派息。
維持 405買入評級。
潘記控股並將適當時間增持10000股
金融海嘯後 樓市10個現象
經過一輪金融海嘯洗禮後，市面似乎回復平靜，不過並非沒有隱憂，上兩期已提及4項潛在危機，受到資金被綁影響靈活能力，往下去樓市依然列入觀察之中。
公布業績高峰期、全球經濟衰退、新盤減價潮和高危入伙盤為筆者提及的4大隱憂，已出其三，尚有高危入伙盤的影響程度，估計年中會知真相。今日總結自去年10月爆發金融危機後的5個月，樓市現象的轉變，或許為未來9個月前景作預測。
銀行估價貼市 推低息按揭
（一）銀行估價貼市︰經歷嚴重估價不足，銀行直接推低樓價，由高峰期滑落，最近估價已追貼成交價，對於自用買家而言，免卻因估價不足失去預算。
（二）銀行推低息按揭︰自金融危機引起銀行機構面對盈利倒退，投資工具少人問津，重歸傳統借貸業務，預期全球息口難短期回升，銀行又要開發傳統生意收入來源，紛紛推出定息按揭，以配合回穩及健康樓市買賣氣氛。
（三）新盤貼市價推︰以往新盤價往往高於同區二手價，保守計達3至5成。發展商亦面對現實，近月把定價貼近二手價，又或僅有一成差距，使吸引力大增，但亦影響了鄰區二手交投，吸納二手客源，使整體成交量只能維持海嘯後水平約6,000宗左右。
（四）餘貨減價潮︰自南灣御園自稱劈價4成重推後，發展商似乎放下了包袱，張揚減價重售餘貨和撻訂貨，並聲言會向買家追討重售差價，重售成績只以細價盤較佳，高價盤似乎仍有阻力。
（五）發海嘯財︰一班受到金融海嘯打擊信心的投資者，去年第4季斬倉出售名下物業，樓價大幅下滑引來一批短綫投機人士，短時間內買賣物業，賺幅達1成或以上，可算是極少數成功賺取海嘯財人士，最新一宗為南區赤柱富豪海灣，賺幅1成（約360萬元）。
業主轉售為租 推低租價
（六）內地投資客漸增︰由於加強中港兩地經濟融合，形成資金和商機對流，產生協同效應，加上港府研究加快基建項目，故引來一批有意來港定居的內地投資移民買樓商機，而且針對樓價介乎300萬至800萬元中高價樓市場，形勢向好。
（七）實力客買樓收租︰滙豐（00005）供股和業績差使一眾大笨象「粉絲」失望，股票紙上富貴失去投資信心，部分資金回流樓市，重現中國人傳統買樓文化，買樓收租客撑起傳統藍籌屋苑成交，不過比例上仍佔少數，多以中長綫策略為主。
（八）租金下跌︰由於對前景仍有信心的小業主，因息口低防守力強，未願再調低叫價，改售為租，突然使供應量增加，直接推低租價，如新近入伙的薄扶林貝沙灣6期，租金由呎價30元回落至22至25元之間，幅度超過一成半。
（九）拍賣試價︰由於樓市短期未明朗，業主又不願再度降價，部分改以委託拍賣行試價，據業界人士表示，委託拍賣較海嘯前高達2至3成，不過成功率偏低，即使以低價吸引買家競投，但最終也因未到業主要求收回。
（十）樓市兩極︰樓價200萬元或以下及1,000萬元或以上的成交，似乎沒有受到很大打擊，形成樓市兩極化現象愈見明顯，傳統屋苑只跟大市起跌波幅，由於今次打擊最深的中產人士，多保留資金按兵不動，經濟差使中產人士採取以靜制動投資策略。
後市仍波動，發展商出貨潮要量又要價，針無兩頭利，買家還要以負擔能力為最大優先考慮，風險管理不可放鬆。
電郵︰mikelau@hket.com
撰文:劉兆昌
欄名:樓論
我個 fd 最怕上 cn , 如果成行 ,希望在廣州集合 . haha ,
唔係專唔專業0既問題,
係認不認真對待自己的投資啊 !
BOBOFOX
我而家仲未定去廣州與否，主要去動物園，之後睇下去唔去到廣州
你有冇朋友一齊去?因為我同老婆同埋一兩個朋友去，我怕你會悶呀
或者去到廣州匯合?HA HA HA..好似好專業要實地考察...
小潘
小潘 , 如果真係去 廣州 , 可唔可以組團帶埋我去 ?
#341 , 最近 KI在BLOG 講起大家樂 , 我由 01 年買起 , 貼左 D 功課上去 ,
有興趣可以去看看 .
#345 我亦曾買過 ,都有小小功課 ,你要不要 ? 又 : 以前維他奶成日特價 $9.9 , 依家最平都要 $15.9 , 出左隻低糖麥精好好飲 , 不過唔見 D 朋友仔買黎飲 , 佢D 工人又罷工要求加薪 , 學你話睇完業績再諗 . GEROGE FISHER 兄都有一文有關 #345 可以入去研究下 .
bobofox
我日日都有幫親大家樂，可惜一直都冇買佢。大家樂請既人比大快活醒目，果然股價都係。
另一個目標是維他奶，看完業績之後，會再考慮。
會唔會上廣州?可能4月復活節會上去長隆玩之後，去返 九年幾冇去過既廣州玩，如果上去睇，我一定會去多次白馬廣場，睇睇405旗艦。
1.8買，以後都唔會比自己一個價lor，今次金融海嘯打破了「無理由」既概念，無理由HSBC會穿80?點知而家 30幾都有。
再買 405，真係睇埋大市既表現至決定。
你睇到報告有咩發現再討論啦
小潘
小潘 ,
記得係 2 元鬆 的時候 , 你同金兄都提過 1.8 是可吸納位 ,
就算之前10月底大跌市 L 做過 1.16 ( 1 天 耳 ) , 之后都是在 1.6-1.7
以每年派息 0.22 計 ,現價 比 2.X 的時候算係好穩 .
因為佢之前除左1 月份 技反在 1.9 , 之后一直都係 1.6-1.7 ,
我完全睇唔通 , 因為唔郁我 D 功課一片空白 ,
好彩你有 POST , 提醒我 , 我依家都刨緊佢份業績 .
我初學炒股時 , 當時有一位高人教我 , 選股從熟識的東西開始,
買大家樂就要日日去坐下 , 買維他奶 要成日留意維他奶係超市賣緊幾 $ ,
之後我買 199 同 959 都去澳門睇 ,
覺得真係比坐係到睇文字 / 數據分析更有用 ,
所以好想上去睇下佢 D 物業 , 唔知你有否興趣同時間 約 GIGI , 潘太 ,
上廣州做實地考察 ?
405報告擇要:
於二○○八年十二月三十一日，物業的整體出租率為98.1%，比上年同期的97.4%增長了0.7個百分點。維多利 廣場及新收購的越秀新都會的出租率，分別由二○○七年底的92.4%相對大幅提升至99.4%，提升了7個百分點；及由二○○八年五月底前的88.8%上 升至95.6%，提升了6.8個百分點。白馬大廈、財富廣場及城建大廈的出租率分別為100%、98.5%及97.7%。
白馬大廈仍為越秀房託基金的核心投資。白馬大廈100.0%
於報告年度內，租金收繳率約100%，連續三年無錄得任何壞賬。
管理人議決就自二○○八年七月一日至二○○八年十二月三十一日期間（「二○○
八年末期期間」）向基金單位持有人宣派末期分派每個基金單位0.1226港元
根據基金單位於二○○八年十二月三十一日的收市價1.79港元計算，報告年度的
每個基金單位分派的收益率為13.74%。以上市日期的發售價3.075港元（「發售價」）計算，每個基金單位分派的收益率為8.00%（二○○七年：7.34%）。
利息收入約達5,159,000港元（二○○七年：7,466,000港元），減少約31%，這主要由於報告年度的存款利率普遍減少，甚至在香港的存款並沒有利息收入所致。反之，管理人與廣州有關銀行就以人民幣為單位的租金按金商談獲得相對有利利率。
四項原有物業的總值在二○○八年十二月三十一日約達4,953,600,000港元（二○○七年：4,707,700,000港元，包括新增投資物業（於新電纜槽安裝新電纜），費用約為12,400,000港元），較二○○七年十二月三十一日的
估值增加約5.2%。而在二○○八年購入之越秀新都會較其代價有着1.3%的增長，然而財富1701則較其代價減少1.6%。
估值增加其中約4.65%是由於報告年度人民幣升值及管理人採納於越秀房託基金
綜合資產負債表日期的㶅率每人民幣0.8819元兌1港元的㶅率所致。然而物業的公平值虧損約人民幣30,200,000元。
越秀新都會於二○○八年六月一日至二○○八年十二月三十一日期間貢獻經
營收入約3,310萬港元。
越秀房託基金於二○○八年十二月三十一日的現金結餘約達397,416,000港元。越秀房託基金具備足夠財務資源以應付其財務承擔及營運資金需要。
收益－租金收入 2008年495,686 2009年402,012
Gigi
冠君產業(02778)行政總裁李澄明表示，若負債比率接近法定上限的45%，集團會考慮以股代息以保留更多現金。他認同45%是保守的債貸比率。至於會 否收購新項目，李澄明表示，要視乎資金情況。不過他認為現時借貸困難，加上股價較資產有大幅折讓，不利公司發行新股，故此收購項目的可能性不高。
若負債比率接近法定上限的45%
而家 30%應該唔怕既
同埋，佢係大陸公司，仲有阿媽母公司係地方政府背景
融資問題應該不大。
再加上政府推動Reits ，唔會比佢摺掛
小潘
小潘,
09年開始派息九成,可能到時會仲少息,又遇着續租高峰期,不過睇佢08年嘅出租率還可以. 佢而家負債比率仲有30幾%,萬一融唔到資就大獲.
GiGI
未知業績好唔好呀
因為比對2007年息好似少左D D
盈利亦減左
不過，唔知咩原因呢
小潘
小潘,
405嘅業績好似都ok喎,又有息收,希望佢捱過呢兩年續租高峰期就好啦!
我而家真係咩話穩陣嘅嘢都唔會再信,咩價值觀都改變晒,唉!!!
現價 1,7
派息 2.64 / 1.7 = 14%息
潘兄: thx~
TC
仲未知WOR....港交所仲未出REPORT, 真加奇
小潘
知唔知幾時派??
TC
所以，可能因物業估值下降而盈利倒退
但佢收租多左，所以派息豐厚
小潘
派息多左一倍~
越房去年少賺36% 每基金派24.6仙
【22:31】2009年03月12日 【on.cc 專訊】 越秀房託(00405)公布去年度業績，截至08年12月31日止，錄得除稅後溢利約2.33億元，較上個財政年度同期的約3.64億元，倒退1.31億 元或36%，基金總收入約為4.96億元，每個基金單位的盈利為0.22元，每個基金單位的分派為0.246元。
405 今日公佈業績呀
黎緊幾時公佈業績 ? 唔知可不可以保持全年派 0.2 呢 ?
由你開始講留意此股 股價 ,
但看不通 , 而且未有時間去廣州睇下佢 d 收租物業水準 如何 ?
近近地加埋隻 #823 一齊睇 , #823 好似硬靜 ,
但係 hk 同國內收租股 , 見 hk地產股同 內房股0既走勢,
未上過去睇真實情形 , 唔敢下判斷.