資產膨脹潮湧 買REITs好過買樓

Text：布魯圖

基金的強項是能夠集腋成裘，俾能以較低的資金，投資於入門門檻較高的項目之上。尤其是面對當下升火待發的樓市，投資者要想透過置業來受惠資產通脹，入場費動輒需要過百萬元；如想買入舖位收租，斥資過千萬元亦只是等閒事。房地產是一門資金密集的行業，對於一般投資者來說，絕對是一項負擔沉重的投資。但如透過房地產信託基金（REITs），投資者卻能夠量力而為，以較低的資金涉足其間，既可捕捉即將而來的樓市升浪，又可借基金的高流通性來靈活走位。

金融海嘯漸見風息浪止，代之而起的資金氾濫狂潮，卻山雨欲來風滿樓，大有創造新一輪環球資產膨脹泡沬的趨勢。所謂資產膨脹，即是環球市場在各地央行的超低息及寬鬆性的貨幣政策驅使下，市場資金流動性急升，爭相流入商品或定息資產體系之中，遂促使資產價格極速膨脹。

超低息環境　資產極速膨脹

經濟週期是不斷地循環往復，回望科網股爆破及九一一事件後，當時的美國聯儲局主席格林斯潘大手將聯邦基金利率降至一厘的水平，因而造就樓市資產極度膨脹的泡沫，由是引發去年第三季為患全球的金融海嘯。但想不到，美國樓市泡沫才爆破了不到年多光景，極度寬鬆的貨幣政策，又再借金融海嘯捲土重來，而且這波對貨幣「放縱」的程度，更加變本加厲。

君不見，美國聯儲局為對抗金融海嘯，將聯邦基金利率推低至目前迹近零的水平，同時又不斷回購國債，以推低按揭息率。最重要是美國經濟復甦仍是波折重重，這從美國首季ＧＤＰ仍處於負增長百分之五點七，加上本週美國總統奧巴馬對外仍表示，美國經濟情況依然嚴峻，就業前景不明朗，因而還須再加大救市的力度。由此看來，目前迹近零利率的極度寬鬆貨幣政策的持續時間，將較九一一的低息期來得既長且久，因而形成的資產膨脹潮來勢更益發洶湧澎湃。

回顧對上一次的資產膨脹期，是發生在二零零一年九一一事件之後，美國因而進入大型減息潮，聯邦基金利率自二零零三年七月開始，更降至一厘的水平，直到二零零四年七月才再告進入加息期。

樓市上升期 ＲＥＩＴｓ跑贏樓價

在資產膨脹期之中，最佳投資莫過於「買磚頭」。事實上，就以美國為例，在二零零一年至零七年這個樓市泡沫期，反映美國二十大城市樓價的標準普爾／Case-Shiller樓價指數的升幅便高達一倍。不過，相較於同期上升二點四五倍的ＭＳＣＩ美國ＲＥＩＴ指數看來，ＲＥＩＴｓ的資產膨脹速度遠勝於真正的「磚頭」。

ＲＥＩＴｓ的運作模式，是將「磚頭」資產，當中可包括住宅、商廈及商場等，變成一個投資組合，然後再以單位信託基金的模式發售，當中投資物業組合的租金回報，絕大部分會以派息形式派給股東。

至於ＲＥＩＴｓ的壯大模式，便是透過借貸形式收購投資組合。因而讓ＲＥＩＴｓ擁有以下三大投資特性，而能較單純買「磚頭」更具有升值的潛力。

派息跑贏租金回報

ＲＥＩＴｓ是將租金當股息派發，不過相較於一般物業租金回報，ＲＥＩＴｓ的派息卻來得更豐厚。就以主要持有花旗銀行廣場的冠君產業信託（02778）為例，在二零零八年度共派息零點三一八二元，其息率回報高達十二點三厘，即使預期二零零九年度，冠君產業信託的派息倒退二成至零點二五五元，其週息回報仍高達十厘，派息回報明顯高於一般商廈或商舖的租金回報。同樣以香港的商廈為例，目前香港一般商舖及住宅的租金回報水平，普遍難逾五厘大關，相比之下，高下立見。

入場費低過買樓

在香港地，投資者要置業，要購買一個單位，閒閒地要過百萬元，如要買舖的話，斥資過千萬元，更屬等閒。這對一般投資者來說，不單止是一筆頗大的投資金額，更隨時是財產的全部或大部分，大大有違分散風險的投資大原則。但是一般ＲＥＩＴｓ的入場費只需數千元至萬多元不等，投資門檻極低，可讓一般投資者量力而為，彼能更有效地控制資金暴露在市場上的風險，但又能藉此捕捉到樓市升值的前景。

流通性高走位靈活

透過投資置業用以收租，往往是一件十年廿載的投資，但是面對熱錢驟來驟去，資產極速膨脹更隨時會來得快去得急，故以ＲＥＩＴｓ來作中線投資部署便是最佳選擇。因為ＲＥＩＴｓ的基金單位是在交易所上市買賣，流通量遠高於被稱為不動產的樓市。

港產ＲＥＩＴｓ最有機

ＲＥＩＴｓ是興起於美國的投資工具，但面對即將而來的新一浪資產膨脹潮，最受惠的地方，卻並非美國而是香港。所以看好，是因為港元跟美元有着聯繫匯率的關係，港息因受制美息關係而不得不降，再加上內地人民幣的熱錢湧入，更添本地資產升溫的熱度。

事實上，ＭＳＣＩ美國ＲＥＩＴ指數，自年初迄今下跌百分之四十一，表現明顯落後於香港的ＲＥＩＴｓ。例如香港的首隻ＲＥＩＴｓ領匯（00823），同期只是下跌百分之二十二點六九，而另一隻越秀房產基金的跌幅更少，只下跌百分之十九點五二。另外，相對於其他房產基金（間接），香港的ＲＥＩＴｓ表現亦是名列前茅。