要做陸SIR說的買樓愛好者-北京篇(2)
網友問買大陸樓,是麻煩, 而且地產資訊是不多及流通,不像香港您可以找到最近之成交價,什麼事都是由經紀說.(一手樓標價很高,二手樓合理很多,但就要靠一些運氣)
說回流程是
1) 問當香港人目標樓盤.有2個(金融及別墅),現在買的是金融區的一個.
金融區及面積地段
我們選定出租比外國人之金融中心物業, 而面積是1300呎到1500呎之兩房單位. 預算是公司給RMB15000 - RMB20000月租大部份都付得起的.
而物業管理最好是外國管理, 有會所.
當然長安街有很多香港明星們早幾年推出之豪宅, 但己賣到4萬至5萬一平米.我們預算買到的只是一房單位話140平米,只有6-7成實用. 近700萬.
YY太同YY生商量: 住北京的人,外國人或本地人都追求空間感,如果一房單位,可能較難找租客或買家,換著自己住,都不方便,有朋友來,都無地方用. 正等如 買一個凱旋門之一房單位,有一定之風險. 而且水位可能有限.(真正有錢人,都不會住這麼小之單位),投資價值應該是此等豪宅之3-4房單位,合乎定價及定位.
所以決定買一個金融區,但客路大之外國人屋苑. 我們目標是10年升一倍. (加租值,暫時自用)
找單位/決定要快
上文提過,此單位這幾年升得很利害,而且主要是中國有好多人下海賺了大錢,就買好物業.錢多的是.根本不用套出,只買買買. 屋苑於風暴前是3萬2一平米, 風暴後10月至12月,好少成交,成了2萬6-7一平米, 往往是賣出了(經紀未介紹過,他都未必有此盤,)才有人告知是多少錢, 再問幾位經紀, 都再無近價之盤.
2月份,YY生忙著工作,有朋友看過一些中等質素的單位, 說業主急走,都2萬4-5可成交.最後朋友無買.因為他覺租金,由08年之RMB20,000 因外資撤走(包括YY生之前僱主),跌至RMB14000,回報不太吸引.
5月,YY生決定了於北京創業,再找同屋苑之樓盤. 看了很多最新一期的.RMB2萬6至2萬7一平米, 但實用率只有8成,(租住的是9成多), 而且景觀不及租住年長4-5年之第二期單位,都沒議價.
他試過跟租住之業主(大陸用FENDI手袋阿太)議價, 出價近2萬9一平米, 對方之回應是"老公話,錢太多了, 套現不知何用,賺錢都不賣,就放著比我收下租吧!!" 好豪, 但於大陸,有錢的人很多.是事實!
5月尾,偶然一個朋友說自己的朋友剛下機回北京想套現賣樓,一問之下,原來住在樓上高層(很開陽的一個單位).立即上去找他,日間看了一次,晚上,YY生跟我說起,我說,如果他是有心賣,您喜歡,就買下,這半年看股市乾升,技不如人,而反正是幫人供, 不如自己交租供比自己樓.
YY生,即晚上門再跟業主交談,大家男人快人快語,立即握手成交, 2萬9千多一平米.比市價貴(YY生都怕比我丙),但同聲同氣,大家都想快些完成(現金買RMB 4百萬5日交收).
於中國一線樓其實無什麼下跌,而且大陸人買賣是很快, 有優質盤,唔買就其他人買.
後記 : YY生買了單位,第二天,不停有經紀,香港人不看樓追價.而另一朋友於3星期後的今天再找同一屋苑的單位,叫價全改了3萬5一平米.而其他各區之叫價及成交都多了.
原業主樓花買入,RMB1百80萬,(未計5年來之租金),加上人民幣升值,交埋稅,都勁賺2百50萬(140%!!) 有前瞻,佩服
不過4百40萬,於香港都只是中等地段之800呎單位.現在是首都之金融區物業.潛力一定大很多.而且租金會升得快些.
以今天之租金,我們單位是約4%回報.跟香港之二手地鐵樓回報差不多.
關於手續,再談,... 再續.YY太
分享最滋味，
適逢中秋佳節，淺嚐一口也無妨。
祝yy太與家人中秋團圓，開開心心！
莎莎敬上
yy姐：好耐無更新了。
中秋快樂。
早晨啊！
YY太
恭喜您們找到合適的單位！
很感謝您的寶貴經驗 . 因我不認識北京之金融中心物業 , 可否告訴多些資料 , 謝謝先 .
我深信機會只會留給有準備的人。
YY太，
上海和廣州的樓是不會再買了，除非是換樓。
最近想去蘇州的同里去看看，價格不高，想作為后花園的度假所用。
不過正如你所說，是應該同時在上海和北京都置業，可能是有這個需要的。等秋涼去北京散心時，順道看看樓。
dear mrs YY ,
many thanks yr reply , have sent a message to 平凡人 Blog and lets see ... tks yr rcommendation . anyway, i'm still interested to read yr blog of property market in bj , so pls keep going..
+++
Hi, mrs YY , 平凡人 already replied a very detailed message in his blog . you are right, he is a very nice guy..
Many tks yr help again..
chanreborn
松兄,
我們去上海都有看物業, 但真的太生了, 下注沒信心.
我們都發現上海好像是租金回報低一些(只是覺自己不熟,因為大陸好大,各地不同).我本身很喜歡上海之植民色彩.有錢, 都想買.(而家無. 第日先)
有要好朋友是天津人, 他們極推介買當地之物業. (己升了很多). 但好像比北京都平3-4成, lump sum 細d.但是一線尾,二線城市,現在未必想.
大陸本地富人,常同我們說,全國之有錢人, 都想在北京首都有物業. (當然上海都是其中), 大富買大屋,dd富買細樓. 因為好比他日兒女有機到北京升學. 是身份象徵.
正如,好多國家之富人, 或英國本地人都愛於london買屋一樣.
yy太
Hi, Chanreborn
NIce getting to know you.
It is good to hear that you will get marry soon.
Sorry that I am not very familiar w SZ properties. Thus, I cannot share w you much.
May be you can go to 平凡人 Blog, he is a very nice man and living in SZ. He is a local HK professional working in China major cities for a long time.
Mrs YY
YY太，
你寫寫北京，我寫寫上海的買樓經驗，多交流，很不錯。
看你的描述，北京的租金要比上海高；在上海，一個26000 - 30000/平方米的樓盤，3房單位是租不到14000以上的。
Dear YY ,
It's my 1st time to leave a message for u , as yr experience of buying property in china is very useful for me as i'm planning to buy a flat in shenzhen in future if all going well , as i and my girlfriend plan to get marry in 2010. She is working in guangzhou but after marriage she most likely will move to shenzhen for living , as i am a local man working in hkg here so it will be easier for us to shorten the distance between guangzhou and hkg.
If u have any information/experience abt property in shenzhen which i am very pleased to hear your advice. anything is fine for me... many thanks in advance.
chanreborn
多謝.慳妹.
yy 太： 府上的爺們父親節快樂！