黃金戰士
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阻礙香港經濟長期發展的樓市

2009/09/16 02:32:49 網誌分類: 宏觀經濟
16 Sep

香港經濟長期發展的絆腳石系列 (2)
阻礙香港經濟長期發展的樓市

在之前的網誌中,黃金戰士認為香港實體經濟所以遲遲未有起色,更步入橫行格局,是因為三個主因.第一為高企的樓價;第二係投資機會減少.請記住,係投資,唔係投機;第三係香港市民品格下降.

今次,就讓黃金戰士先談一下樓市.首先聲明,黃金戰士並沒有看好或是看淡樓市的意思.只是想指出,高企的樓價實在有損香港經濟的長期利益.而當樓價因素加上品格因素的時侯,情況將更加惡劣.不過,有關個人品格如何影響社會經濟的問題,就留待有時間再寫吧.

在了解香港的高樓價如何影響經濟的時候,我們不妨將其細分為對公司和對個人兩個方面.在對公司方面:香港經濟主力為零售及服務業,而租金的高企就對公司的成本做成壓力,亦對公司發展做成阻力.對於龍頭公司來說,由於其議價能力相對效高,租金壓力相應效少.但對於二線公司,什至中小企,租金成本將是影響其存活的其中一個重要因素.而香港的商舖租金是否已達到一個阻礙這些二線公司及中小企發展的程度,黃金戰士就利用以下節錄自二線上市公司年報的內容來給大家一個眉目.

首先是快餐業.相信如果說大家樂是快餐業龍頭的話,應該沒有人反對大快活是亞二吧.不過,大快活在其最近的業績報告中有以下一段:

大快活集團 (0052)
08-09年度年報:業務回顧
"高昂的租金支出及持續上漲的食物成本乃本集團面臨的主要挑戰"

再看一看主要經營中西餐飲的香港飲食管理集團又怎樣:

香港飲食管理 (0668)
08-09年度年報:業務回顧
"我們面臨3項主要成本暴漲,分別為零售租金、食材成本及工資."

好像有報章指出化粧品零售是少數受金融海嘯影響較小的行業.且看其中緊隨莎莎之後的卓悅怎麼說.

卓悅控股 (0653)
08-09年度年報:業務回顧
"由於銷售表現欠佳或續租時租金過高,年內共關閉了七間分店."

相信大家看過以上的年報節錄後,應該大致上有感香港商舖的租金水平是高是低.上市公司尚且有這樣的言論,相對毫無議租能力的中小企而言,情況就更加不堪了.黃金戰士就聽聞過某鄰近葵芳地鐵站的商埸,一個一百多尺的舖位竟然耍月租萬二.

高地價也直接對個人帶來影響 ,然後再間接影響實體經濟.原因並不難理解.個人能自由使用的金額昰其收入減去包括住屋開支的必要支出後的餘額.若果花費在住屋的開支甚巨,勢使個人的自由現金流減少,然後減少消費.最後的結果將對零售及服務業帶來負面影響.

本來,市場有自我調節價格的能力.但由於政府可能習慣了殖民地時代的高地價政策,香港政府經常對地產商特別厚待(笑言).可笑的是,有時就連政府部們也加入賺一筆.領滙及地鐵是一間接例子.而數直接的例子就是居屋和夾屋.如果居屋和夾屋真的是如政府口中所說的是為了讓市民有能力置業,為什麼售價要和私人物業售價掛鉤,而不能只和市民收入掛鉤.政府的主導,加上外來資金的湧入,致使香港地價居高臨下.

黃金戰士認為,若不短視,而以長線經濟發展為目標 ,政府必須有效控制樓價.其一是政府自行建樓售樓,以獲得控制地價的主導權.其二是控制外地資金擁有物業的量.以上方法的基本理念很簡單,就是:

  1. 保護香港的(近乎)非再生資源-可開發土地.
  2. 迫使資金流向其他對香港長遠發展有利的產業.

寫至此處,黃金戰士實在有點懷念董伯伯.雖然他手段不足,但可以感覺到他對香港的真心,相比要幫別人建一個金融中心打香港的曾先生,可見曾先生的確打好了他的工,只可惜他的老闆不是香港人吧了.

續自:
後續: 未有

[友好連結: http://blogcity.hkheadline.com/denjilightan]

by 黃金戰士

回應 (4)
我要發表
黃金戰士
黃金戰士 2009/09/16 18:50:25 回覆

jackforst:

其實並不一定需要降溫,若果只是持平不升溫就已經謝天謝地了.

黃金戰士
黃金戰士 2009/09/16 18:48:23 回覆

Darius:

發展商不高興可大件事.以前就嘗試過發展商不高興,於是在土地拍賣中聯合出價的事件.

因此,要解決掉這塊絆腳石,其需要公關手段之高,實在香港政府中無人能勝任.畢竟,是要發展商放棄自身利益嘛.

jackforst
jackforst 2009/09/16 14:22:19 回覆

董伯伯的8萬5政策如果順利推行的確幫到好多窮人上樓

 

令樓價降溫,兼拉近貧富,

 

可惜令有樓戶變負資產,令地產商收益大幅下調,以致反對聲音不絕

 

如果今天要行新政令樓價降溫,恐怕又會是一次翻版

Darius
Darius 2009/09/16 11:11:07 回覆

黃金戰士,

居屋售價低會影響庫房收入, 更大考慮是地產發展商不高興.

 

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最新回應

花姐
花姐 2012/01/24
BoBo Fox ( 心好, 好日來)

我都聽朋友講過呢單野, 佢唔去澳州都無用, 因為係 HK會俾人指著罵,

唉 , 佢爸爸媽媽睇到段片唔知有咩野感受?

讀得書多都末必明道理架......

走天路人
走天路人 2010/03/12

Thank you so much for your sharing!

Have a happy weekend

Frankie

randall
randall 2010/03/01

黃金戰士, 

首先謝謝你的分析, 但有一點不太明白

"而所謂的ROE又是先要除去股息計算出來的.所以,招商銀行的超高股東權益回報率只是不派息得出來的假象.",

可否解釋一下ROE 與股息之間的關係? 以我理解ROE=稅後盈利/ 資產淨值, 與股息沒有關係的。但這方面,我也是新手, 有錯請指正, 謝謝