陸羽仁
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持貨力(2)

2009/12/28 09:16:04 網誌分類: 經濟
28 Dec

     在聖誕節前最後半天交易,聖誕老人升市到臨,美股杜指升53點,升到10520點,升幅0.5巴仙,  S&P 500指數升到1,126點,真係在1,120點以上的區間炒作.

      在美國商務部公布耐用品報告後,大摩提高美國第四季經濟預測,但市場相信聯儲局無咁快退市,美元在假前下跌,商品回升,銅、橡膠價皆創出15月新高,美股向好炒。

 

   上星期見到廣州地王賣出,講到地產發展商的「持貨力」,這其實可以拉濶啲睇,持貨力是投資成敗的一大因素,因為散戶炒股經常輸錢,有眾多因數,最普通的原因是「贏粒糖,輸間廠」,贏少少放走好股,輸多多死揸雞股;但另一個原因是過度槓桿或借貸,缺乏持貨力。

 

  講持貨力之前,首先講持貨對象,要長期持有,最基本是優質的投資對象,最易舉的例子是經濟高增長地區的核心地段的優質物業,這些優質貨是「有買貴,無買錯」的投資對象,因為市場有起落,你未必選對時機入市,有時入市價較貴,買完佢會跌落來,但由於是優質貨,所以價錢跌咗守一排會升番,最後又上番高過買入價,所以買貴了唔緊要,只要係買到優質貨和你有持貨力,揸佢兩三年又會上番去有突。

  

以廣州地王為例,地處番禺中南部,而家遠咗少少,唔算廣州最優質的地區,但廣州搞將亞運城以地鐵重點連接,目標亦係在亞運後成為一個新社區。加上將來高鐵總站在番禺的石壁,番禺都會成為廣州外圍一個重點城市。我聽一個商家講,十幾年前,佢在廣州天河買間樓俾親戚,親戚唔想去住,嫌遠,但後來廣州東站起在天河,天河慢慢發展成為一個高檔商業區,所以唔知將來的高鐵石壁站,有無帶旺全個區的作用,有無將番禺變為優質地區的帶動力(呢幾年番禺的高檔物業樓價已升咗好多)。亞運城的地區普通,但有發展潛質,加上平均樓面地價5822元人民幣一平方唔算貴,因為有五分一已經係搞亞運起好咗的現樓物業,而家富力等三個發展商落大注碼,不單要對樓市有個睇法,還係睇好番禺未來的樓價。

  

再睇三個發展商的持貨力,以2009年中期業績的數字計,富力負債比率係50.2%,雅居樂係27.9%,碧桂園係23.4%,相對地富力的持貨力弱少少,富力剛於10月成功發行55億元債券,又計劃在A股上市集資,要等佢在A股市場成功集資後,才算比較安全,否則吃下咁大的地皮,萬一市況逆轉,持貨力不足者就有危險。

 

其實個人投資,都可以用持貨力呢個角度去睇,你如果好多錢,十成係現金,呢一浪無入過市,在市況回吐時,用少少錢去買股,進取一點都無壞,因為你投資少加持貨力強,股市跌多一成你都唔會死,仲會好開心買多啲,咁唔怕進取。反而,如果你十成資金投入股市,問好唔好而家換馬買豪宅,借到盡去博一舖,雖然我覺得樓價或許仲有得升少少,但位高勢危,你持貨力又弱,風險較高。

再講具體啲,私人買樓的持貨力人人不同,如果你只得一成本金,唔止借七成,仲要加按揭保險借多兩成,要用收入五、六成以上去供樓,份工又唔係咁穩定,好明顯係過度借貸,如果樓價急升,你會好爽,因為你借到突,槓桿好大,樓價升三成,等如你本金升咗三倍,賺到笑。但萬一樓市逆轉,樓價下跌,利息又升,你的收入未必夠供樓,咁就被逼要買賣樓,如果樓價跌三成,你唔止輸哂啲本金,仲要輸突兩倍本金的錢,變成負債,仲要慢慢還,消耗咗你未來一段時間的投資能力。

 

  不過如果你唔係借咁多,有持貨力,期期還錢,就有機會守到樓市好轉,由負變番正,最後都係贏家。你可能會問,乜我唔係叫人止蝕咩?我係話「投機的我」要止蝕,「投資的我」不一定要止蝕,如果你揸住優質市中心物業,收緊5厘息,租金跌吓都收到4厘息,唔係無收益的劣質資產,咁即使價錢跌咗,又不一定要止蝕噃。倒過來說,如果你無持貨力,市一跌你就被逼斬倉,揸咗優質資產都守唔到,但若你有持貨力,到時還可以選擇止唔止蝕,有得揀係好唔同架。所以決定投資勝負唔單止要睇大市走向,仲要管理風險,睇住自己持貨能力去管理風險,呢啲就係人人講量力而為的真正意思。

 

陸羽仁

回應 (84)
我要發表
myself(由零開始)
myself(由零開始) 2009/12/29 12:43:55 回覆

fly兄,

另外,我地打工仔返工時間睇股票,最難既唔係選股,而係唔好俾老闆捉到。 {#icons_dog6}

要開到個window好細好細,個身要好直咁囉。

fly仔
fly仔 2009/12/29 12:32:56 回覆

myself: 很對, 股市賺錢難, 賺大錢更難~ 選市場, 睇大方向比較容易, 因為可以跟大圍, 跟大戶~但短炒只係促進金融業的繁榮而已 {#icons_dog5} 

myself(由零開始)
myself(由零開始) 2009/12/29 12:21:39 回覆

fly兄,

咁就緊係難、難、難啦,股票錢咁易賺咩! {#icons_dog5}

一係唔入場,要入場就先要有個策略,大方向係咁囉。好多老散想次次中,佢地唔知自己做緊 mission impossible既野,反而唔理風險,咁over all輸囉。

另外fly兄月供錢都唔易賺架,起碼要簡岩市場去供,你試下90年開始去月供隻日本指數基金,輸到咸,又試97年開始供香港基金,供十年打平手,人生有幾個十年,當然識得聽陸sir講供大陸指數基金又唔同,不過要有人同你講聽日大陸會陸沉你都唔好停供,先好!  {#icons_dog6}

fly仔
fly仔 2009/12/29 12:07:20 回覆

那個策略當然很好~ 5贏5輸, 贏時贏多些, 輸時輸少些, 長期必勝, 但miss左o的野, 幾時出市, 幾時入市, 還有心理因素. 賺多少離場50%? 100%? 包含過早離場及太遲離場, 坐過龍. 幾時入市? 5輸可以定止蝕, 5贏最終係會贏的, 但會比人震, 會震穿止蝕位再升~ 如事幾次, 執行上就出現心理障礙, 沽定唔沽? 最後5贏當5輸, 5輸當成5贏~ 變數太多, 最後都可能係白忙一場~ 贏的都是蠅頭小利, 與大錢無緣~ 財務自由難矣~ {#icons_panda19} 如果牛市只入一次, 亦只出一次, 賺取當中差價, 會不會易過出出入入數十, 或數百次?~ 即係入左就坐, 坐到泡沫出現為止, 學小說高手一招定輸贏~咁樣做會不會容賺o的~ 

唔用以上方法, 經過兩年考驗, 發覺月供可以做得到, 海嘯都捱得過~ 小飛可能想得太多~ 或者月供算鬼數了 {#icons_panda20}

myself(由零開始)
myself(由零開始) 2009/12/29 11:34:22 回覆

陸sir話:「策略比選股重要。」

小弟理解,今日陸sir就係教策略,所以好重要。

女股神科恩

機率:65% 〈平均10次中6.5次〉
注碼:1蚊
回報:100% 〈嬴就羸1蚊,輸又係輸1蚊〉

如果平均一年落10注,10蚊羸3.5蚊,年回報率:35%


會止蝕的散户

機率: 50% 〈平均10次中5次〉
注碼:1蚊
回報:100% 〈嬴就羸1蚊,輸又係輸5毫〉

如果平均一年落10注,10蚊羸2.5蚊,年回報率:25%


如果可以keep住年年回報25%,幾十年後可以威過女股神+巴菲特。

 

點解散户做唔到股神?問題多數唔係出係機率,而係出係注碼同回報。

「羸就臝粒糖,輸就輸間廠。」就係升少少就沽〈低回報〉,跌就跌多多都唔沽,嬴就細細注,輸就大大注。

陸sir既意思係,散户要增加機率,要次次中係好難,反而控制回報及注碼係更容易做到。

具體做法,買入股票後,我地唔可以控制股價升跌,升固然好,跌就20%機械式止蝕,已經做岩左一半,又好似投機就要細細注,投資就大注,分幾注買。

 

 

fly仔
fly仔 2009/12/29 10:16:20 回覆

陸sir: 如牛市確認, 分注買貨作投資, 唔落止蝕位得唔得呢? 大市回就繼續買貨, 但當有一日最後一注都用埋, 大市繼續回, 係咪都可以唔落蝕止位呢?

daytradegirl
daytradegirl 2009/12/29 09:48:56 回覆
daytradegirl
daytradegirl 2009/12/29 09:46:08 回覆

Good morning all 

二打六
二打六 2009/12/29 09:38:56 回覆
子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/29 09:20:00 回覆

噢....天氣回暖  有雨  這是病菌肆虐的天氣呢.

fly兄: 噢...放棄前途  只為人工  這是上班的悲哀  但現實. 好彩  洗廁所唔係咁多人爭  只係茶房阿姐  睇唔過眼者 {#icons_boy9}

S2000(我唔靠抄功, 我靠月供)
S2000(我唔靠抄功, 我靠月供) 2009/12/29 06:52:39 回覆

金融High Tea——賣地無人陪跑
2009-12-29

聖誕假後,港股焦點係官地拍賣,大市先升後跌,恒指隨美股高開105點,中午最多曾升222點至21,739水平,但下午港府拍賣白石角兩地皮合共104億元,地產股拖累尾市倒跌,最後全日收市報21,480點,跌36點,不過成交額只有379億元。

        市場焦點的白石角地皮以104億元成交,得主係大好友信和(083) 股價及相關新聞為首財團,呢個價有市場人士形容為「平穩」,意思即係唔算好好,唔係好夠刺激咁解。不過,有地產界認為,今時今日拍地,成交價穩穩陣陣,可能仲好過谷到盡,原因好簡單,因為現時傳媒個個都對樓價好有興趣,跟住又引發好多不同利益團體,話樓價太高,若然拍賣又鬧出天價,可能就會逼政府做嘢。

        地主佬不想谷得太盡

地產界話,有人以為財團有錢有面,可以好惡,實情係政府睇民意多過睇有錢佬面口。有時官員做咗啲政策出來,財團事前根本都收唔到風聲,到政策宣佈已經無得搞,唯有硬食;尤其係搞出嗰單天價豪宅後,官員係咁冚檔,搞到大發展商都要避風頭。現在個價唔高唔低,就大家都有交代,由於成交價到達預期,又唔係太貴;所以雖然下午賣地後,大市由升轉跌,但本地地產股普遍變化不大,無話受消息影響有明顯回吐,其中長實(001) 股價及相關新聞、新地(016) 股價及相關新聞下滑1%、恆地(012) 股價及相關新聞跌2%;分別投得白石角地皮的信置及嘉華國際(173) 股價及相關新聞則升0.6%及跌1.7%。

        今次地皮由大好友信和為首財團投得,呢個結果係市場預期之內,中環茶友話,信和買地一向勇猛,如果有人同佢爭,相信扯高10億、8億成交價唔係問題,昨日成交價一般,關鍵唔係信和唔肯出錢,而係無人肯落力陪跑,從其他發展商角度,信和先前用樓面呎價5000元投了三塊相連地,你同佢爭,佢唔怕同你去到盡,因為呢幅買得貴,其他三幅就變咗買得平,但自己出高價陪跑,投到咗兩幅最貴地皮,風險就要上晒身,投唔到激㷫政府,就更加冤枉,所以點計都無理由搏命。何況,𠵱家大發展商有幾幅大地皮同政府傾緊補地價,如果拍地價錢太高,多少會影響談判;信和現在食呢兩幅地,價錢其實都升咗,所以有大財團代表喺拍地後都話,成交價合理,只不過大家期望得高啫。

        半新股個別見炒味

        賣地前夕,好多大埔業主心雄封盤,希望等拍賣後可以加價,睇嚟暫時就會失望啦,中環茶友話,𠵱家香港樓市有一樣嘢開始好似內地,就係一、二手樓差價擴大,佢都好佩服地產商負責賣樓的樓神,點解可以轉個彎間二手樓賣緊一萬元一呎,佢可以賣到五、六萬元一呎,雖然有人話係內地人掃貨啫,但正如有個係香港無點買地的地產商話,落得香港買豪宅的內地富豪,個個都話頭醒尾,點解隔離街賣緊一元的東西,我要用三元嚟同你買先?呢啲個案唔係無,但係有幾多呢?所以茶友好佩服樓神賣樓的技巧,認真千變萬化,其他二手樓業主,無發展商樓神的奇技,想賣到天價就真係要講吓運仔啦!

        除了地產股,昨日半新股個別有炒味,太保(2601) 股價及相關新聞受晉身恒指系列指數帶動,股價漲4.74%;洪良(946) 股價及相關新聞、中國玉米油(1006) 股價及相關新聞升3%,利郎(1234) 股價及相關新聞升1%、利邦(891) 股價及相關新聞升6%、三一國際(631) 股價及相關新聞走高2%,首日潛水的勝利油管(1080) 股價及相關新聞一度浮水,收報2.21元,升6%。今日掛牌的譚木匠(837) 股價及相關新聞暗盤收市價報3.24元,較招股價2.58元高25%,如果有咁升幅,估計好多中籤散戶會睇勢食胡。

        陸羽仁

kathleen
kathleen 2009/12/29 05:50:55 回覆
Dow Jones Industrial Average(DJI: ^DJI)
Index Value:10,547.08
Trade Time:4:05pm ET
Change: Up 26.98 (0.26%)
Prev Close:10,520.10
Open:10,517.91
Day's Range:10,506.34 - 10,551.61
52wk Range:6,440.08 - 10,566.90

Dow Jones Industrial Average (^DJI)

S2000(我唔靠抄功, 我靠月供)
S2000(我唔靠抄功, 我靠月供) 2009/12/29 01:45:30 回覆

 

第二回合(壓軸超級薩雅估霸)

I guess 21389

http://yearfull.myftp.biz:51208/

 

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2009/12/29 01:23:07 回覆

潘記,12月31日係開半日市還是全日市? 不是大問題,只是見頁內寫16.00價。

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2009/12/29 01:19:37 回覆

第二回合(壓軸超級薩雅估霸)

I guess 20783

http://yearfull.myftp.biz:51208/

估股下(心熊)
估股下(心熊) 2009/12/29 01:15:26 回覆

第二回合(壓軸超級薩雅估霸)

我估 21370.50

http://yearfull.myftp.biz:51208/

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2009/12/29 01:08:26 回覆

mkm兄,哈囉,long time no see! 以後只准天體一族包機渡假 {#icons_cat8}

有無聽過Mile High Club?機上厠所限住嚟用,看來美國行線之入會要求提高了

 

潘記,袋鼠911前去過美國探網友,當年一支袋鼠紅酒作手信,十年後再聚乃開樽之時… 唔想搞咁多嘢去美國,現在真係更加無謂… 但兌美鈔袋鼠紙貴,美國朋友佢又唔係咁想出國 (早六年前已叫佢預備買定黃金或袋鼠紙,照睇佢又無聽)

PS. 雞脾打人牙骹軟 - 唔知有無效? {#icons_cat9}

fly仔
fly仔 2009/12/29 01:04:13 回覆

鼠鼠: 高空擲物、淋強水, 雀仔死日日都有架喇~ 掙在呢期報道乜野~ 呢的就係所謂新聞自由~~ e....呢期o的靚毛去晒邊? {#icons_dog8}

小潘: 擒賊先擒王, 找出主腦, 隊淋佢~ 不過, 呢o的情節電影先有既~ 現實, 識人好過識字~

1. 扮死狗, 扮傻仔, 投其所好, 搏friend, 表現得對佢地現在或將來都無威脅~(當然要放棄前途, 純粹攞份人工). {#icons_panda10}

2. 仲唔走, 等派彩咩? {#icons_panda7}

 

 

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2009/12/29 01:04:10 回覆

第二回合(壓軸超級薩雅估霸)

I guess 21666.66

http://yearfull.myftp.biz:51208/

 

潘記集團(潘記能源)
潘記集團(潘記能源) 2009/12/29 01:03:56 回覆

各位

其實暫時人事上沒有問題

我只是提出假設性既問題,我怕將來會面對....所以問下各位智囊,萬一遇到有咩好對策

小潘

潘記集團(潘記能源)
潘記集團(潘記能源) 2009/12/29 00:16:29 回覆

十二月壓軸超級薩雅 指收市競猜遊戲
估12月31日16:00分恆指收市指數

第二回合(壓軸超級薩雅估霸): 12月29日接受報名(零晨0:00開始接受報名)

請報名玩前,先登記入會,謝謝 (login and password請自訂,與頭條blog無關)

勝出標準: 指數愈準確者勝,指數相同以時間先後決定。

規則:

1. 12月29日零晨0:00開始接受報名,12月29日23:59 deadline。

2. 請必須在陸sir blog登記,否則當無效,請用紅字

3. 參加者於此網站登記,名字必須與陸sir blog 顯示出來相同。

4. 參加者報數完之後,請義務把 http://yearfull.myftp.biz:51208/ 張貼出來,方便下一位參加者參加。

敬請萬勿錯過!

豐富獎品等緊你

(第二回合)
壓軸超級薩雅估霸獎: 陸SIR親筆簽名書一本

牆頭草
牆頭草 2009/12/28 23:48:51 回覆

kuso, icic, 小者味澀為梣 - 咁咪應該叫 梣姐 ?

小潘,

試先搵針對為何 ??  自己有毛病 或是 阻住人發財 (合法/不合法), 或威脅到他人地位 .... 太多原因了, 要對症下藥呢.

 

mkm
mkm 2009/12/28 23:07:39 回覆

袋鼠兄 - 最搞笑係臨降落前一個小時唔準放枕頭和毛被在膝上。不如唔好供應啦﹐倒不如規定﹐所有乘客只可以著內衣褲上飛機啦。。。。。。哈哈。。。

just like the Air NZ commercial......ha ha....

牛腩貓咪
牛腩貓咪 2009/12/28 22:36:55 回覆

小潘, 找個份  新工啦! {#icons_panda11}

無人事  無得做! {#icons_panda3}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/28 22:31:29 回覆

唔  人事針對  辦公室政治  是多多公司的現象  舊人必定玩針對 

1  以柔濟剛  試下有無計傾  私下拆掂  去下 happy hour; 拆唔掂 都要知下原因  起碼都知死咩

2  quit 重等咩???

{#icons_girl6}

Kuso
Kuso 2009/12/28 22:26:11 回覆

牆兄 :

蘋果在中國古代又稱「柰」[1]或「林檎」。李時珍說:「柰與林檎,一類二種也,樹實皆似林檎而大。有白、赤、青三色,白者為素柰,赤者為丹柰,青者為綠柰」和「林檎,即柰之小而圓者,其類有金林檎、紅林檎、水林檎、蜜林檎、黑林檎,皆以色味立名。」。而《食性本草》中亦有說「林檎有三種,大長者為柰,圓者林檎,小者味澀為梣。」

{#icons_panda23}

 

潘記集團(潘記能源)
潘記集團(潘記能源) 2009/12/28 22:08:05 回覆

我想問一個問題,想大家幫手想想...

如果,你係新人,加入新公司,對上有一個中級老闆,以及幾位同事...

問題

1. 如果你比同級同事勁針對,你地會點拆解?

2. 如果你上司及同事一齊針對你,你會點對付?

小潘

牆頭草
牆頭草 2009/12/28 20:58:28 回覆

林檎姐 -  ?? 甚麼物体 ??

美國防止空中恐襲唯一辦法就係唔好俾人飛入境.

老實講, 我打算有水都唔會去美國旅行.  要去美國都飛去加拿大, 坐車過去.

911 後去過一次美國, 入境人員的態度是非常惡劣, 手贖是煩到嘔.

 

TC (投知) [信自己]
TC (投知) [信自己] 2009/12/28 20:21:47 回覆

貓咪: 晚安~

我重係公司..... {#icons_panda13}

牛腩貓咪
牛腩貓咪 2009/12/28 20:11:35 回覆

各位  晚噢!

Foxy, {#icons_cat9}

大笨袋鼠
大笨袋鼠 2009/12/28 18:54:46 回覆

妖、妖、妖!!! {#icons_panda27}

數日後要上飛機,希望啲袋鼠航空監管唔好再次做美國契弟搞無謂嘢…

班美國佬搞乜X安檢呀,更加有效嘅方法又唔見佢做,新聞都話已經俾足情報,仲唔截住個可疑人物、俾佢上飛機? 膠刀膠义已經夠無聊(有無睇李連杰做戲用筷子插人?),著陸前一小時唔俾去厠所(長途機其他十幾小時就一定無問題,而且有咗經濟客位候群症之後,啲空中股務員猛俾水你飲)?

你話我火氣燥?試吓香港政府有見高空擲物、濺強水,下令所有港人出街要著雨衣戴鋼盔出街(自費購買,但電力公司唔關佢事都會發100元換購卷,不過下季開始再加電費)否則票控罪款$1500… 推行有問題就報多幾單高空擲物新聞,好似早一年前回收雞牌時就日日新聞都發現屋村公園有死雀仔,而家好似啲雀仔係唔會死咁…

愛心達摩
愛心達摩 2009/12/28 18:48:34 回覆

好凍凍噢! {#icons_panda9}

animal666
animal666 2009/12/28 17:36:55 回覆

Push ...

16

{#icons_panda27}

rail(路仁)
rail(路仁) 2009/12/28 16:30:16 回覆

panda兄:no, 1球

因今次信心一般

 

Panda (陸零發)
Panda (陸零發) 2009/12/28 16:28:29 回覆

Rail: 恭喜 !!!

你仲有2球 {#icono_66} 噢 ??

投資小學生
投資小學生 2009/12/28 16:25:52 回覆

foxy兄:apple wong 只在贏錢的情況下出現,一到劣勢情況下立即消失,好懷念zipang兄贏輸都會出現

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 16:24:27 回覆

更正資料:

 信和置業主席黃志祥賣地後表示,集團獨資投得D1地皮,D2地皮則由信和及嘉華地產合作投得,分別持有85%及15%權益,兩幅土地將興建豪宅,拍賣價也相當合理。他又說,由於其他發展商並沒有搶高價格,因此感到很開心。

rail(路仁)
rail(路仁) 2009/12/28 16:23:24 回覆

panda兄:今日上午入既21900回收熊已食 {#icons_cat8}

今日下午叫你又唔跳 {#icons_panda8}

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 16:15:22 回覆

A兄: 唔緊要啦, 今日輸2隻牛, 明日賺番20隻 {#icons_cat8}

我今日力保不失, 1881, 303, 368, 1313升, 2009, 3988跌, 帳面都仍是正數

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 16:12:23 回覆

Panda: 我希望上番23,000, 俾我減下貨.....

我唔想留意, 亦唔想知佢點講啦.....我講左唔理佢, 所以我會封口唔講佢, 除非佢講我先啦 {#icons_cat4}

Foxy
Foxy 2009/12/28 16:09:35 回覆

到時係唔見人既!! {#icons_panda9}

升番少少先出黎講, check 下你就會明pattern. 啊!! 今朝咪係咁law! {#icons_panda23}

Panda (陸零發)
Panda (陸零發) 2009/12/28 16:07:36 回覆

loss兄: 我黑心啲講.....想睇吓如果1月HSI上唔番23000....反而去到20000-20400...睇吓姐姐點講....唔知有冇機會...... {#icons_dog10}

Foxy
Foxy 2009/12/28 16:07:35 回覆

無錯! 前車可鑑!! {#icons_panda3}

係唔會咁易放手 x 2 {#icons_panda25}

 

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 15:53:25 回覆
投資小學生
投資小學生 2009/12/28 15:52:18 回覆

loss兄:You give attack by apple wong,係唔會咁易放手

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 15:49:52 回覆

哈哈, 大埔地王以預測價接近下限成交, VERY GOOD, 樓價應不會太熱了!!

業界預料,各大發展商對此兩幅臨海地王虎視眈眈,成交價會較勾地價格高40%至80%,料介乎110億至127億元,樓面地價每呎介乎6,800至9,000元

結果: 白石角D2地皮由28號牌財團以52.5億元投得,每呎樓面地價7284元,投得財團為嘉華地產(更正: 信和與嘉華合資)。
現場消息,剛以51.5億投得D1地皮3號牌為恆隆地產(更正: 信和獨資奪得)。

合共: 104億......比業界預料下限更低, 對想換大屋既我來說是好消息

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/28 15:48:25 回覆

原來好消息出貨.... {#icons_panda26}

Foxy
Foxy 2009/12/28 15:25:52 回覆

呵呵~~~

原來好消息出貨....

d貨去左邊呢?!? {#icons_panda23}

貓,

你d熊貴左bor!! {#icons_panda23}

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 15:25:23 回覆

大市倒跌 {#icons_dog6}

皮爾修
皮爾修 2009/12/28 15:22:48 回覆
元華兄: {#icons_panda26}下.....咁大鑊....我又唔靚仔, 又唔叻.....淨係識自大, 同埋作D無聊歌仔, 點會紅呀............. {#icons_dog7}肯定被點錯相!!!
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animal666
animal666 2019/10/19

中原城市領先指數 CCL


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2028...

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animal666
animal666 2019/10/19

(圖片來源:AP)

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animal666
animal666 2019/10/19

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唔買貴嘢

2017/07/25 09:28:51 網誌分類: 經濟

25Jul

          外圍股市變化不大,杜指跌66點,趁住市靜少少,我又無咁忙,答一答問題。

      近日經常有人貼我在2012年的舊文,質疑我在當年話樓貴,他們問我兩個問題,1. 點解「股平樓貴難永續」(當日文章的題)?  2. 2012年樓市是高還是低?

        簡答如下: 1. 仍然覺得股平樓貴難永續。2. 2012年樓市是高。我當日講樓升地產股唔升,兩者不會出現這麼大的差價,差價終將拉近。邏輯上之後會出現三種可能,第一樓價跌向下收窄和不高的地產股價的差距。第二地產股上升追趕樓價。第三樓價大跌樓價股價皆跌。

        如今暫時接近第二種情況,2012年樓價,以中原城市領先指數計,當年年中上升到110,比97年高位還要高。但當日恒生地產分類指數只有25000點左右。到今天中原指數升到159,地產分類指數升到36326點,中原指數升咗44.5%,地產指數升了45.3%,兩者升幅相當接近。

        唔買樓買地產股一樣升。你可以駁我買樓有槓桿,買股唔借錢無槓桿,呢樣確實係。你又可以駁我細價樓升幅比大價樓多,中原指數不完全反映現實。呢樣亦係,不過若你咁唔好彩走去買豪宅,或者新樓貴貴單位,而家比2012年跌了要蝕讓的大有樓在。

        我當日想講兩個觀點,第一是2012年樓價是高(這是第二個問題的答案,今天仍然覺得如此,不是今天更高,當日便不是高,樓價高低從租金收益率可以看到)。第二是有其他替代投資。

        第一點針對「自住的我」,第二點針對「投資的我」。先講第二點「投資的我」,這個世界有很多投資目標,不買本地港島樓去投資其他東西,可以買股票,也可以買其他地方的樓,如大陸樓,這就是所謂替代投資。最笨的如買我經常講的越秀房地產(405),每年派7厘息,2012年中3.6元,如今5元,賺價39%,加埋每年7%息,夾埋5年有70%以上回報,唔係好失禮。

        其餘如2008年、2009年我都幾經常講在大陸買樓,在2008年廣州市區天河樓1000元人仔一呎,即使到2012年也是1200、1300元人仔一呎,如今是5000元一呎,當然亦唔係咁多人買咗,我唔好講咁多,費事俾人媽我。不過對唔住,我自己過去幾年無在香港買樓,不過在大陸在倫敦買了樓,回報也不俗。所以覺得香港呢度樓貴,唔買有乜咁出奇。

        講番第一點針對「自住的我」,雖然我當日主要針對投資者,無叫人自住唔好買,我對自住用家買樓的問題都通常答案是「量力而為」,但如果你當日追問我,我會認為自住其實亦都唔太建議買。原因好簡單,我當日已覺得樓價貴,若財力唔夠夾硬去買,咁就咪制啦。

        我的心只想叫大家「控制風險」,自住樓也是長線投資,咁貴買風險幾高(今天係好高,明天可以係極高)。我見過1997年、2003年樓價大跌,好多人買了樓輸身家的慘況,有人被銀行斬倉,有人收入高頂得順,也供了20年貴樓,到今天才剛剛供完,20年收入主要拿了去供樓,特別是下跌之初頭5年,供貴樓搞到自怨自艾,搞到家嘈屋閉。所以我就扮晒巴菲特,叫大家不一定要買貴嘢。我年紀大啲,乜都見過,難免保守。

        講多兩句巴菲特,佢投資的基本點是不買貴嘢。但不冒風險不買貴嘢,貴嘢繼續升,提建議者會俾人鬧。巴菲特係芬佬,佢話試過唔買貴嘢,佢的巴郡表現跑輸大市,俾客戶日日鬧,又要沽佢隻股贖回投資,佢壓力好大,搞到電話都唔敢聽,捱幾年先至捱得過。

       都係唔好扮晒股神,我同巴菲特唔同,佢叻啲,我蠢啲。但佢搞基金怕客戶沽貨,我只係在免費網站吹吓水,無咁大壓力。我呢啲投資建議,你覺得啱睇可以睇,覺得唔啱睇可以咪睇,兩不相欠,相當自由

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2012年樓市是高還是低?

2028...

SIGH...

animal666
animal666 2019/10/19

股平樓貴難永續(大結局)

2028年xx月xx日 (xx:xx AM)

 

陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——
股平樓貴難永續(下集)
2012-07-16
      
上周五是「黑色星期五」,但股市並不黑色,內地公佈第二季經濟增長只有7.6%,市場相當冷靜,內地上證綜指微微升鰦一點都唔夠,等如無上落,收2185點。港股亦撐住19000點大關,收19092點,升67點。

        不過呢個黑色星期五去到美國仲精采,早前摩根大通深受「倫敦鯨」交易員投資失利影響,但上周五佢公佈上季業績較市場預期佳,股價勁升6%,帶動整片美國金融股抽上,再加上歐美投資者認為中國7.6%經濟增長,不是硬覑陸,杜指爆升203點,大升1.6%,終止連跌六日的頹勢,港股應有反彈,特別係跌得好殘的內銀股,應有像樣一點的反彈。

        大戶操控詮釋權

        股市就係咁,上上落落,壞消息面世時,又話「好過預期」、「其實唔係咁壞鎹」,股市升彈。股壇老雀極短炒時鍾意炒相反,認為如何詮釋市場資訊的權利在大戶手上,佢地鍾意同散戶做對手,所以要極短期炒作,只能在市場評價好差時買,在評價好好時賣。

        上星期寫了篇文「股平樓貴難永續」,講起網友「硬道理」在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 上,如今樓價升了,投資的股票跌了兩成多。文章見報後,迴響不少,有不少甚為專業的老友都有評價,可以寫寫他們的寶貴意見畀大家參考。

        第一,順大潮流炒作。有一個擅作價值投資的老手,睇完「硬道理」棄樓買股的手法,有此感歎,「買股票要年年有表現,其實近乎炒作,不是投資,炒作要順勢,唔講你個網友『硬道理』把自住樓賣掉,要冒上替代使用成本高升的風險(租金上升),單就炒作而言,佢鱓做法都是逆勢施為。」

        投資老手話,股神巴菲特咁成功,除鰦佢善睇公司價值,低價入市之外,佢都有「順勢投資」的味道,才不止長線有表現,而且中短期都有表現。例如佢在2002年、2003年以2元多的低價大手買入中石油(857)
,除了因為中石油股價低迷外,還睇到2002年911事件後,美國大幅降息,美元將持續走弱,石油等商品價格將長線走強的大趨勢,當時美國石油股唔便宜,就買纒中國石油股,結果食正油價連年大升的潮流,多年後就在10元以上沽出中石油獲利。

        股神都要順勢買

        又例如巴菲特在2011年1月以440億美元收購美國第二大鐵路營運商伯林頓鐵路公司(BNSF)。巴菲特雖然聲稱這次收購是對美國經濟前景的一次豪賭,但如果真係咁睇好美國經濟前景,點解係買鐵路公司而唔係買銀行?巴菲特係睇住美國正發生可能長達10年的非槓桿化過程,靠借貸賺錢的銀行唔係咁掂,投資進入低回報年代,加上油價高企,所以就買入鐵路這種回報較穩定的傳統公用事業,這種行為和李超人去英國買電廠、水廠有異曲同工之妙。當然,巴菲特偶有睇錯大潮流出事的投資,例如油價高睇好電動車,過份放大呢個行業的發展,入股比亞迪(1211)
,結果概念掂生意唔掂,股神勝在以8元入股比亞迪作價夠平,所以佢未死只是跟風者死晒。

        投資老手話「硬道理」在09年買入工行和A50基金長獱,事後睇係逆勢投資,因為阿爺在08年驚得滯大力投放4萬億救市,令股市和樓市當年升得太勁,再加上基建泡沫,觸發巨大通脹,2010年開始要收水救亡,這種收水潮,對投資內銀的氣氛不利,「硬道理」投資失利,係睇唔飱呢個收水大勢。反而好多人中短線炒纒內銀,跌得多買鱓,升一兩成走人,仲搵到食。

        第二,買樓有利長獱。我有另一個老友是極資深投資銀行前輩,佢20年前係巨型銀行的投資銀行部獱fit人,一直鍾情股票長線投資,唔喜歡買樓,當然佢亦有兩三間樓畀自己和屋企人自用,但他和香港人大多數發達方式不同,主要投資放在股票之上,而且係20、30年咁長獱。

        這位投行前輩舉鰦個例,佢話當年佢在包銷上市的公司中,揀鱓好鱓公司,用好少錢例如一、兩萬去買它們的股票(呢鱓錢在他而言只是零錢),買鰦十家八家公司股票,夾埋只是用鰦十幾萬,到而家無計歷年收的利息都值400幾萬,當中仲扣埋有一家公司執鰦笠股票變廢紙。佢話我可能唔覺得400幾萬係乜№錢,但佢只想試纒證明,長獱優質股票,獱得夠長有好回報。

        散戶買股難長獱

        當然,佢當年係投行大佬,睇住呢鱓公司上市,知道晒佢地盤數真假,佢長獱的股票有質素。佢承認呢個係事實,普通股民唔識揀,好多時會揀鰦鱓垃圾股,佢以內銀為例,雖然好多人怕內銀有壞帳黑洞,佢就唔係咁驚。呢個前投行大佬係中國好友,話中國第二季經濟仲有7.6%增長,仲話已經見鰦底,咁有乜№大問題,你睇纒歐美日的經濟有幾多增長?點解覺得美國好似安全過中國?美國最好的年代也只月3點幾巴仙增長,美國今年第1季增長只有1.9%,有幾好?所以拉長十年睇,佢唔覺得股票投資有乜問題,但你要日日問股價,日日去比較,咁就大問題囉,心理好易不平衡。

        前投行大佬話,一般人買樓好過買股,除了因為買樓有槓桿外,還因為買樓焗你長獱,但買股好易出出入入,但完全唔贊成投資者買股「游水」(將長線投資的股份高位沽出低位獱番),因為覺得大部份股民沒有合適的心理質素,所謂高沽,可能升少少沽鰦,結果只有輸錢股會長獱,賺錢股一早就沽走。內銀現價息率4厘、5厘,點解唔可以長獱?佢認為若有心理質素長獱,買樓買股都得,只要選擇低位入市獱佢十年廿年就得啦。

        第三,最怕係樓價追股價。聽完呢兩個朋友的意見,雖然好似一個話內銀唔得,一個話內銀得,其實只是中短線和長線的分別,內銀價殘,卻是大家都同意的事實。

        有一個靚女朋友上周問我,好買唔好買一個西半山樓盤投資,16000元一呎,佢想買一個500呎細單位租畀人,話利息咁平,隨時供平過租,有租金淨收入。我計一計,500呎單位盛惠800萬大元,呢鱓單幢樓實用率好低,500呎樓有300幾呎都偷笑,呎價真係貴得好緊要。但我見靚女貌美如花,好怕叫佢唔買一年後升到20000元一呎佢鈬找我晦氣,只能咁同佢講,樓價咁貴,但利息續低,升3成變20800元一呎當然有可能,但跌4成變9600元一呎也有機會,好似跌的機會大過升少少,就算升鰦上20000元一呎,兩年內賣要畀特別印花稅,利潤無鰦一大截,叫三思才好後行。

        靚女又問睇完我話「股平樓貴」,係唔係股價會大升?我見靚女一面「炒相」,好似唔炒樓想炒股咁,就提佢小心係「樓價追股價喎」,在這種百年不遇的金融海嘯中,投資唔好太冒進啦。

        陸羽仁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

金融High Tea——股平樓貴難永續

      

2012-07-09

 

       中國減息沒有為上周五的市況帶來太多刺激,主要因為外圍唔好,內地股市上周五早段一度唔升仲要跌,搞到港股早段都要插,尚幸上證綜指當日午後都炒番上去,最後升1%收場,造2223點,港股都算收復失地,恒指只微跌8點。不過美股上周五又因為新增職位不理想,杜指跌124點,港股今日都要捱一捱。

      股市唔好景,炒股的人愈來愈少,傳統智慧話無人買才是投資股市最佳時機,不過在歐美大崩圍兼大放水時代,傳統智慧係唔係咁啱用,都令人存疑。股票買唔買都得,但買樓有實際使用需要,就必須處理,令人有好大煩惱。網友「硬道理」早前在頭條網留言提問,我覺得問題有普遍性,所以不妨引述一吓。

      網友「硬道理」咁講:「自問是紀律良好但不善投機的長線投資者,在09年中因錯判市況,將05年入市的自住樓賣掉,然後定下長遠投資目標,當時看好中國的長遠投資前景,將所有資金分段投放在A50(2823) 及工行(1398) 的股票之上,期間看着樓價不斷上升,雖然十分痛苦及無奈,但依然嚴守紀律,分段吸納,但3年過後,租金已將賣樓的利潤耗盡,自己的投資卻原地踏步,後期更是反覆向下調整,其中持貨較高的A50已比我入貨的平均價下跌28%,工行也下跌了22%,在後期將買貨目標轉至民行(1988) 及中銀香港(2388) 才止血,但倉位已滿,分配大概為A50 50%,工行30%,民行10%,中銀香港10%,由於A50及工行佔去總投資額的80%,令總投資虧損嚴重,本來看錯市受教訓是應該的,唯有處變不驚,靜待市況逆轉……工行、民行及中銀香港的投資,暫時偏向以不變應萬變,除非歐盟真的出現架構溶解的危機才考慮減持,這策略在這時勢還可取嗎?」

      沽樓買股受重創

      「硬道理」又問:「尤幸內子沒有給予太大壓力,亦從未有因為經濟緊逼而爭辯,但總會有片言隻語流露出對自置物業的渴求,但現在似乎在2014年利息回升之前,也看不到有再上車的時機,要說置業的好時機,可能還要再等2016年,因樓市縱然下調,開始時也會比較反覆,大量的剛性需求,會促使樓市在下跌初期不斷有小幅反彈,直至積壓已久的購買力完全釋放後,樓價便會正式受到考驗,陸老師同意這觀點嗎?」

      他又說:「由於對自己的長期投資策略開始抱有懷疑,我在銀行跟我推銷3個月超低息借貸時,借了一些額外資本,總利息成本為0.3%,我以這些額外資本嘗試以5%止蝕及高位回5%止賺的硬道理進行短炒操作,最低目標是保本,幸運地由於市況好轉,暫時的成果比預期更成功,由於要控制風險的關係,所以不打算加大短炒的資金,但的確對自己的投資紀律挽回不少信心。」

      「硬道理」的提問很長,佔了不少篇幅,希望《頭條日報》老總不要以為我在騙稿費,我覺得「硬道理」講了不少等買樓的市民的心聲,所以不妨長篇引述,我以點列回應。

      第一,賣自住樓要小心。我一直在講,如果是投資的樓,覺得樓價好高,賣咗出街,即使樓價再升,也只是賺少了,只要平常心對待即可,但賣自住樓要小心好多,這是一個百年不遇的金融海嘯,各國中央銀行也以百年不遇的手法去應對問題,結果難料。聯儲局主席伯南克的博士論文,就係議論美國1929年的大蕭條,主要觀點是若當時央行大力放鬆銀根,就不會蕭條10年咁長。伯南克如今正試驗他的理論,係唔係咁簡單放啲水就得,無人知,正因為咁,美國的利息政策係點,亦好難估。利息影響樓市,所以樓市的中短期後向無人摸得準,人人都知到加息時香港樓市好可能唔掂,但到底幾時加息呢?

      若伯南克成功救番美國經濟,可能在2014年,甚至更早就加息,樓市壓力就來。萬一相反救極都唔掂,而且再步向衰退,美國有通縮而唔係通脹問題時,只能令利息超乎想像長期低企,咁樓價又唔係咁易碌番落去。賣咗自住樓要長期租樓,好似「硬道理」老婆咁唔嘈已經好好,若一方賣樓,另一方老婆老公唔同意,鬧得一兩年,離婚都有可能,最悲哀係離咗婚樓市先至跌,證明當初賣樓的決定係啱,但一切都太遲,所以賣自住樓,除了睇市之外,還有一個感情因素要考慮。

      第二,做咗不要後悔。好似「硬道理」咁,睇落有清晰思路,有自己邏輯,就不要動搖。他的理論是樓貴股平,所以賣樓買股,而家睇落唔啱,因為樓升股唔升,佢有少少動搖,仲借錢炒股,我建議佢唔好借錢炒股,因為咁樣就開始偏離長線投資的基本策略,好易一錯再錯。堅持買股長線投資,可能5年後發現係啱。

      長揸平貨是正道

      第三,股樓背馳難永續。由於央行的行為「反常」,長期低息,大量放水,谷高通脹,推升實物資產,令房產和商品等供應好難短期增加的實物資產大幅炒起,但供應相對彈性的股市炒唔郁,結果出現內地十年股市原地踏步,樓價升咗10倍的畸型現象,雖然內地早幾年因為股改將原本不能買賣的公司大股東持股投入市場,令股票供應大增,但兩者背馳成咁,都有股票太便宜、樓價太貴之歎,恐怕差距會慢慢修正。貴嘢會跌,睇商品已睇到,反映商品價格的商品研究局指數(CRB CCI Index)去年4月上到691的高位,現已大幅回落至545,技術上跌20%已入熊市,佢已從高位跌21%,熊味不輕,再大幅下滑就確認大趨勢。CRB指數在2002年美元大跌之前,長期只是在200至250中間浮沉,未來若全球經濟再走弱,對商品需求再減,商品價格下行空間極大,其他貴價資產亦然,內地房產價格已回吐,香港樓價又能否長升不跌?當然,我講的是長線走勢,短期一年半載內樓價唔回甚至再升都唔出奇,對無樓者仍然係好大煎熬。

      第四,長揸收息唔失禮。我自己愛做長線投資者,本來好唔鍾意將長揸的股票出出入入,認為散戶點解買樓易搵大錢,買股無乜進帳,皆因持股坐唔定,升少少就走,所以一直建議「投資的我」買股要長揸。有人話而家啲股票係「呢世唔會再見到咁平」,所以你忍得住長揸,或許可以發達。不過好似「硬道理」咁,長揸A50基金和工行,而家仲要輸20、30%,心理上的確好惡頂,本來長揸A50基金有1.7厘息,好過放銀行,揸工行有5.8厘息,簡直吸引,唔睇股價就得,我的建議係揸落去,唔好低價出貨。若真係頂唔順,又估大市可能都係波動上落,可以等大市從低位升3000點時沽部份股票(只沽部份,不要清倉),博佢回吐跌番2000點時揸番,也是降低成本的方法,但要好有紀律去做,唔好太受市場影響,唔係沽咗唔去買番,就變成低位出貨,這種「游水」動作,要有定力才好做。

      最後總結,一般人覺得買樓容易炒股難,主要係揸股票無定力,買樓迫住你長揸而已。長線投資一定要買平貨,才是正道,如今樓貴股平,要長線投資,選擇清楚不過。

      陸羽仁