陸羽仁
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持貨力(2)

2009/12/28 09:16:04 網誌分類: 經濟
28 Dec

     在聖誕節前最後半天交易,聖誕老人升市到臨,美股杜指升53點,升到10520點,升幅0.5巴仙,  S&P 500指數升到1,126點,真係在1,120點以上的區間炒作.

      在美國商務部公布耐用品報告後,大摩提高美國第四季經濟預測,但市場相信聯儲局無咁快退市,美元在假前下跌,商品回升,銅、橡膠價皆創出15月新高,美股向好炒。

 

   上星期見到廣州地王賣出,講到地產發展商的「持貨力」,這其實可以拉濶啲睇,持貨力是投資成敗的一大因素,因為散戶炒股經常輸錢,有眾多因數,最普通的原因是「贏粒糖,輸間廠」,贏少少放走好股,輸多多死揸雞股;但另一個原因是過度槓桿或借貸,缺乏持貨力。

 

  講持貨力之前,首先講持貨對象,要長期持有,最基本是優質的投資對象,最易舉的例子是經濟高增長地區的核心地段的優質物業,這些優質貨是「有買貴,無買錯」的投資對象,因為市場有起落,你未必選對時機入市,有時入市價較貴,買完佢會跌落來,但由於是優質貨,所以價錢跌咗守一排會升番,最後又上番高過買入價,所以買貴了唔緊要,只要係買到優質貨和你有持貨力,揸佢兩三年又會上番去有突。

  

以廣州地王為例,地處番禺中南部,而家遠咗少少,唔算廣州最優質的地區,但廣州搞將亞運城以地鐵重點連接,目標亦係在亞運後成為一個新社區。加上將來高鐵總站在番禺的石壁,番禺都會成為廣州外圍一個重點城市。我聽一個商家講,十幾年前,佢在廣州天河買間樓俾親戚,親戚唔想去住,嫌遠,但後來廣州東站起在天河,天河慢慢發展成為一個高檔商業區,所以唔知將來的高鐵石壁站,有無帶旺全個區的作用,有無將番禺變為優質地區的帶動力(呢幾年番禺的高檔物業樓價已升咗好多)。亞運城的地區普通,但有發展潛質,加上平均樓面地價5822元人民幣一平方唔算貴,因為有五分一已經係搞亞運起好咗的現樓物業,而家富力等三個發展商落大注碼,不單要對樓市有個睇法,還係睇好番禺未來的樓價。

  

再睇三個發展商的持貨力,以2009年中期業績的數字計,富力負債比率係50.2%,雅居樂係27.9%,碧桂園係23.4%,相對地富力的持貨力弱少少,富力剛於10月成功發行55億元債券,又計劃在A股上市集資,要等佢在A股市場成功集資後,才算比較安全,否則吃下咁大的地皮,萬一市況逆轉,持貨力不足者就有危險。

 

其實個人投資,都可以用持貨力呢個角度去睇,你如果好多錢,十成係現金,呢一浪無入過市,在市況回吐時,用少少錢去買股,進取一點都無壞,因為你投資少加持貨力強,股市跌多一成你都唔會死,仲會好開心買多啲,咁唔怕進取。反而,如果你十成資金投入股市,問好唔好而家換馬買豪宅,借到盡去博一舖,雖然我覺得樓價或許仲有得升少少,但位高勢危,你持貨力又弱,風險較高。

再講具體啲,私人買樓的持貨力人人不同,如果你只得一成本金,唔止借七成,仲要加按揭保險借多兩成,要用收入五、六成以上去供樓,份工又唔係咁穩定,好明顯係過度借貸,如果樓價急升,你會好爽,因為你借到突,槓桿好大,樓價升三成,等如你本金升咗三倍,賺到笑。但萬一樓市逆轉,樓價下跌,利息又升,你的收入未必夠供樓,咁就被逼要買賣樓,如果樓價跌三成,你唔止輸哂啲本金,仲要輸突兩倍本金的錢,變成負債,仲要慢慢還,消耗咗你未來一段時間的投資能力。

 

  不過如果你唔係借咁多,有持貨力,期期還錢,就有機會守到樓市好轉,由負變番正,最後都係贏家。你可能會問,乜我唔係叫人止蝕咩?我係話「投機的我」要止蝕,「投資的我」不一定要止蝕,如果你揸住優質市中心物業,收緊5厘息,租金跌吓都收到4厘息,唔係無收益的劣質資產,咁即使價錢跌咗,又不一定要止蝕噃。倒過來說,如果你無持貨力,市一跌你就被逼斬倉,揸咗優質資產都守唔到,但若你有持貨力,到時還可以選擇止唔止蝕,有得揀係好唔同架。所以決定投資勝負唔單止要睇大市走向,仲要管理風險,睇住自己持貨能力去管理風險,呢啲就係人人講量力而為的真正意思。

 

陸羽仁

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子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/29 09:20:00 回覆

噢....天氣回暖  有雨  這是病菌肆虐的天氣呢.

fly兄: 噢...放棄前途  只為人工  這是上班的悲哀  但現實. 好彩  洗廁所唔係咁多人爭  只係茶房阿姐  睇唔過眼者 {#icons_boy9}

大戶終結者 ( 等人齊 )
大戶終結者 ( 等人齊 ) 2009/12/29 01:04:10 回覆

第二回合(壓軸超級薩雅估霸)

I guess 21666.66

http://yearfull.myftp.biz:51208/

 

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/28 22:31:29 回覆

唔  人事針對  辦公室政治  是多多公司的現象  舊人必定玩針對 

1  以柔濟剛  試下有無計傾  私下拆掂  去下 happy hour; 拆唔掂 都要知下原因  起碼都知死咩

2  quit 重等咩???

{#icons_girl6}

animal666
animal666 2009/12/28 17:36:55 回覆

Push ...

16

{#icons_panda27}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/28 15:48:25 回覆

原來好消息出貨.... {#icons_panda26}

qqcheng (小吉)
qqcheng (小吉) 2009/12/28 10:47:03 回覆

陸sir & 各位早晨!

{#200912171729554625.gif}

小弟不才
小弟不才 2009/12/28 10:44:50 回覆

陸sir :

你話富力負債比率係50.2%,雅居樂係27.9%,碧桂園係23.4%,我想知係点樣計嫁??

{#icons_dog1}各位早晨!

子龍 (kaka就是大叔的契哥)
子龍 (kaka就是大叔的契哥) 2009/12/28 09:25:37 回覆

騎騎....第三

陸sir 師兄師姐早晨 {#icono_77}

 KFC
KFC 2009/12/28 09:21:46 回覆

Good morning.

user

最新回應

幪面馬仔
幪面馬仔 2021/03/08

門門

話時話星期一可能會升,我希望佢跌,俾你走貨。。。

好手痕,想沽期,但現真冇胆及時間。老了老了。

認同你說法,完美圖形如你說,但我有時覺得相差不遠亦不用太執著,但是否過頸線是確認圖形的關鍵。但大户亦用資金說明了,他們真金白銀買下去。

明天八婆可能會升,但我仍然覺得他要跌。

門徒
門徒 2021/03/07

馬爺小門唔認同八婆嗰係頭肩頂,右肩不應高過左肩 {#iconb_62}

子龍 (kaka就是大叔的契哥)

大戶契哥: 祖移動已歸類為收息股. 即是增長前景有限, 但派息穩定的標的. 問題是大市現在約三萬點, 如大市受制資金出逃而下跌, 收息股也會跌. 這是大盤風險呢.

很多時投資重點不在標的本身, 反而重點在投資者的素質. 是固執的投資者, 還是猶豫的投資者主導呢.

{#iconb_62}