論論中國的樓市泡沫

總知受苦受罪無屋住的就係我們呢班小市民。

轉載如下:

牛刀：中国房价泡沫破灭怎么办？

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fishily  21:59:43

牛刀老师，您好:

 自从2个月前一个偶然的机会在网上看到您的文章后，每天看你的文章已经成了我的习惯。首先自我介绍 下，我在日本留学6年，学的是金融管理专业，现已回国就业。据我了解，日本20年前的那次经济危机给日本留下了不可磨灭的阴影，直至今天日本人一提到它还感触颇深。众所周知日本的泡沫破灭直接原因是由于日本颁布了《土地融资限令》，房价大跌80%，国有银行倒闭等噩耗随之而来。

 关于《土地融资限令》为何发布一直颇受争议，当时的日本政府显然也知道这条法令颁布使经济硬着陆所带来的后果，但是在各界百般阻挠下这部法令最后还是实行了，至今仍然有很多人还是不解当初政府为什么要颁布这条法令。这点日本曾经有一种阴谋论的说法，简单说就是当时的官商勾结，使用各种手段强行通过法案，刺破泡沫，然后在这场零和游戏中谋取暴利。有一部影片叫做《重返泡沫时代》对这种阴谋论做了很好的讲述，可能里面一些情节比较荒谬幼稚，但是我个人觉得那段日本泡沫时期的历史描述还是比较属实的。

 当然，那些都是日本的事情，作为中国人我更关心中国。之前您也多次说过现在的中国和泡沫时代的日本很相似，中国确实有泡沫，而且肯定会破灭，高房价，高住房空置率，各种官商勾结已经是不争的事实。我不会对现在的政府能力上做任何评论，我和大多数人一样更关心中国的泡沫何时会破，怎么破。所以我想请问下牛刀老师，就您对中国的了解，您认为中国泡沫会在何时以何种形式爆破呢？在中国会不会有日本泡沫阴谋论里所说的那种事情发生呢？希望您能在百忙中给我们广大人民群众指点迷津，如何在 泡沫时代把自己的损失降到最小，因为我们改变不了任何事情，我们唯一能做到的就是在即将到来的暴风雨中如何把自己的损失降到最低。

以上

祝 身体健康，万事如意。

Fishily先生：

我无法在QQ上回答你这么严肃的问题，只好在博客上来回答了，希望你能看见。我在几天前写过一篇博客《泡沫就是政府开发商老百姓都没有退路》，意在提醒中国社会，如果不尽快化解泡沫，最后的局面可能无法收拾，因为大家都没有退路，最后会发生什么谁也难料。

日本发生泡沫破灭的时候，我正在一家报社担任副处级主编，分管政法系统的报道。当时没有网络，新闻传媒管制很严，也没有一点市场化。我们报社是省委机关报，因为职务的便利，偶尔能接触《朝日新闻》、《读卖新闻》、《东方日报》等一些境外资讯，而且是已经翻译成中文的，原本是直接送给有关级别的领导参阅的，我只是够格猫一眼。

给我印象最深的新闻是一天内东京发生7起跳楼自杀的事件，当时只是作为社会新闻来读。现在想来，大量报道的都是炒房客跳楼，甚至有一个是中国留学生。之所以有这么清晰的印象，是因为我的一位同事的女朋友在日本留学，这样也就间接的了解了日本发生了什么。后来开始研究宏观经济后，才明白，原来颠覆日本民族价值观导致经济衰落20年的异常事件，就是房价泡沫的破灭。

从我本人而言，我对日本没有好印象。至今为止，大到汽车，小到数码相机，我从来不买日本制造的一切产品，但是，因为我是一个经济学人，我也不会去鼓励抵制日货。我只是在内心深处保留一份中国人的尊严，时刻告诫自己是中国人，任何时候都要关注中国的大多数人。但是，促使我长夜难眠的是，我突然发现，日本房价泡沫破灭自杀的都是炒楼客，而中国房价泡沫破灭可能影响的正是只想买房子住的普通百姓。而这些普通百姓用几代人的钱来买房子，却成了泡沫破灭的牺牲品，却要承受如此巨大的不公，天理何在？

尽管如此，我对你所说的阴谋论的看法是，不是历史的真实。日本官商勾结是很严重，但是，和当代中国社会相比，他们当时还是有所收敛的，不可能干预日本政府政策的出台。《土地融资限令》出台的背景，现在应该很清楚，那是日本政府已经没有办法了，也就是没有退路了。一个东京的地价，可以买下整个美国，日本商人拿下了土地可以在银行贷款，可以上市融资，泡沫越吹越大，最后整个国民财富被土地席卷一空，任其发展下去，那就不仅仅是房价泡沫的破灭，而是经济体系和货币体系的崩溃，那日本也就不是现在的日本了。

就像我们现在还在制造地王的人们，不以为警，反而沾沾自喜。开发商拿到土地就可以上市融资，他们不仅享受低成本的资金，还有巨大的杠杆效应从银行轻易取得大量资金，在资本市场上翻十几倍的赚钱。这些开发商，仅仅只是掠夺买房的老百姓的财富还不算，还要通过资本市场掠夺社会财富。中国的整个房地产业对GDP的贡献仅为10%，但是，房地产的上市公司和控股参股公司，在今年3300点时却占整个股市总市值的17%，而这些开发商都是空手套白狼，没有一点固定资产，整个资产就是流转中的土地。

种种数据表明，中国社会已经没有任何能力保证房价泡沫不破了，因为中国房价泡沫比当年的日本还要严重。无论是住宅空置率、还是租金收益率和房价收入比都大大超出当年的日本，更为严重的是，中国现在的产业政策、货币政策和财税政策全都是在鼓励炒地炒楼，这边刚刚在说遏制楼市投机行为，那边财政部出台政策“差额征收营业税”，明显是在抗拒遏制房价暴涨，你有什么办法？中国的利益集团比当年日本的官商勾结要强大的多。

但是这种强大正是将房价泡沫推向破灭的主导力量，他们并不知道，他们现在表现的许多疯狂的行为，正是给高房价送葬。拖是拖不了多久的，与其现在撑住房价泡沫不破，还不如主动化解，但是，那些正在疯狂攫取社会财富的人又有几个会去化解泡沫呢？所以，从日本的情况看，是“土地融资限令”颁布不到一年时间房价泡沫破灭，从中国今天面临的国内外经济形势来看，三个方面的原因导致房价泡沫破灭：一是2010年三年累计1000万大学生无法就业，二是美国加息中国被迫加息，三是恶性通胀发生。

从中国制度设计的缺陷来看，有支付能力的城市家庭在应对这场必然到来的危机中，只是财产缩水的问题。现在的关键问题是，一些没有支付能力的负债过重的白领家庭，在通货膨胀失业的情况下，可能无法偿还月供，这样的家庭会非常多，他们大多在今年接盘，可能是受害最大的群体。至于炒楼客，已经在大量抛盘，还没有抛盘的炒楼客只能是自己承担风险。对普通百姓来讲，真正要规避损失，就是坚决卖掉空置在哪里的多余的房产，将自己的财产重新做一个配置，可以购买一些欧元和美元资产以作不时之需。当然，具体情况不同，应该区别对待。

樓市也是兩極分化，住宅變成奢侈品和平民百姓的居所兩類，大師說的70000元一平方，就是奢侈品。

公房，分配房，現在建的經濟適用房就是居住性的功能房。

香港的這個趨勢很明顯，普通住宅目前的價格沒有超過97年的水平，但豪宅已經遠遠超過了。

所以，真的要投資，還是要奢侈品的房子。

銀行到閉，內戰威嚇這種比喻不倫，這種情況等如說是第N次世界大戰，中國亡國吧一樣。自覺癈話!

回平兄，我慣例先查GNP,就查到GDP國內生產總值，如上所述，中國第四無誤。

你所講的中國由褲穿窿年代到而今已有相當發展，這個數字我同意，但全國來講人均仍然不濟。

中國係行政措施, 唔俾銀行追無錢供樓嘅小業主數, 美國係法律規定, 唔准銀行告無錢供樓嘅小業主, 其實好多國家都有類似措施！

論貧富懸殊, 美國就真係好懸殊。

如果中国的四大国有银行(中,建,工,农)任何一间倒闭,我相信中国会打内战.

所以,我相信就算汇丰银行倒闭,也不会四大国有银行倒闭.除非你相信中国打内战.那你买黄金吧,你在香港的所有物业和股票也是废纸一张.

这位王谊山,请在网上查询一下,中国从来没说过自己什么GNP,一直是说GDP,其中的分别,请上网学习吧.

另,请参阅1978年的人均收入/GDP以及查阅2008年的人均收入/GDP.

王誼山說得有理。

貧富懸殊香港也不輕呀，香港是極富的人極少，極窮的人極多，買不起房的佔大多數。如果按這個比例計算，中國的買房的人數比例還是低。

GNP雖然世界排行第四，但實情中國窮人太多，

人均收入世界排名過百以外，比越南好不了。

一個解釋：貧富懸殊差距極之嚴重。