房地產業綁架中國股市

房地產業綁架中國股市

自去年四季度開始，中國對房地產市場的調控政策不斷出台，導致整個樓市成交大幅下降。在A股市場上，對房地產業的擔憂也充分反應到了股價上，深交所的房地產行業指數從去年12月8日至今年1月28日，跌幅已達25.18%，居所有行業指數之首。

從上周開始，對房地產業的擔憂不僅反應在地產股上，還開始向房地產上遊行業板塊蔓延。鋼鐵、機械、建材等三個行業的行業指數自1月18日至今分別下跌11.06%、10.37%和8.03%，均處於市場跌幅前列。

房地產業綁架經濟制約股市

要談地產股對股市的影響，必須先從經濟層面談起。因為股市是經濟的晴雨表，兩者有著密不可分的聯系。

近年來，中國經濟對房地產業的倚賴越來越嚴重。根據中國宏觀經濟數據，2009年房地產銷售額與GDP之比為13.11%。中國與房地產直接相關的產業達到60個。中國國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌公開表示，“房地產業已成中國經濟直接命脈。”

在這種情況下，房地產業成為中國經濟中牽一發而動全身的重要環節，只要房地產業蓬勃發展，中國經濟就欣欣向榮；如果房地產業陷入困境，中國經濟將面臨明顯壓力。

近年來，房地產業已然從推動經濟增長的引擎，逐漸演變成了很多經濟問題的病灶。

首先，高漲的房價帶來資產泡沫風險。市場雖然對中國樓市泡沫之說各有看法，但一些事實數據並不能忽視。第一，中國房地產存量的市值已經相當於GDP的兩倍以上。美國歷史上這一比例的平均值是一倍，在這次美國樓市泡沫最高點時是1.7倍。第二，大城市租金收益率過低。美聯物業在去年年底發布的一份報告顯示，上海目前住宅租金回報率僅為2%，而現在銀行一年期定期存款利率為2.25%。第三，房價收入比遠超合理水平。在2009年，房地產中介機構中大恆基根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據計算得出，目前北京市的房價收入比已高達27：1，在國際平均水平的五倍以上。

以上這些數據是擺在眼前的事實，無論市場作出怎樣的所謂合理解釋，從租金收益率和房價收入比來看，用現在居民的收入或租金收益來支撐房地產消費信貸存在很大風險。一旦樓市泡沫被刺破，經濟危機就難以避免。

其次，高房價擠壓了中國消費的增長空間。這裡舉個平常而直觀的例子，上海中環附近的房價目前可達2萬元/平方米，如果買一套100平方米的新房，總價為200萬元。假設首付三成，商業貸款30年，那麼扣除一次性支付的首付60萬，按照現行利率，每個月的月供將近7000元。60萬元和7000元是什麼概念？根據上海市政府1月22日公布的2009年數據，上海城市居民人均可支配收入為2403元/月，農村居民為1027元/月。在如此高的支出壓力下，很多房奴不得不減少外出就餐、旅遊以及其他日常消費的開支。現在的房奴以年輕人為主，他們本該成為消費的生力軍。

因此，目前的房地產市場不但加劇了中國經濟的風險，還大幅壓縮了居民的消費增長空間，經濟轉型談何容易？在後危機時代，如果不能有效拉動內需，中國經濟想要快速健康發展的難度很大，股市又如何能有一個長期穩定的大環境?

地產股份額過大增加市場壓力

房地產業不僅在經濟層面對股市構成壓力和不確定性，而且也在市場層面形成了直接威脅。

目前地產股對指數的走勢影響較大，以深圳成指為甚。以行業分布較分散的深圳100指數為例，房地產業的配置比例為15.2%。僅地產龍頭萬科A的波動即可明顯影響深圳成指和深圳100指數，更不用說還有金融街和華僑城這樣的大盤成份股。只要房地產股走弱，滬深指數就難以顯著走強。

除了對指數的直接影響，地產股大規模再融資對股市的影響也不容忽視。中國証監會1月14日發布的統計數據顯示，2009年A股市場共有150家上市公司進行了再融資，房地產企業融資額佔2009年再融資總額的20%以上。部分房地產企業一面在A股市場大舉圈錢，一面在土地市場上瘋狂搶地，不斷地把資金從股市轉入樓市，將股市變成樓市的提款機。這種行為在市場整體向好且資金寬裕的情況下或許不會有太大的負面影響，不過一旦資金面趨緊，如此大規模的融資就會立刻成為市場不能承受之重。

一榮俱榮，一損俱損。房地產業在過去十多年中，確實為經濟提供了巨大的增長動力。不過時過境遷，當高房價成為居民難以擺脫的夢魘，成為束縛經濟轉型的力量之後，房地產業就不可避免地從投資、消費、市場等諸多方面綁架了中國股市。