[轉載]真人真事，寫比真係有心買樓O既朋友

真人真事，寫比真係有心買樓O既朋友
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本人上FORUM 一段時間，好多人比出不同意見，幾時入市好，咩位應該入，咩位唔值得入；但係反而好少有朋友用自己過來人經驗去同D未上車又好想上車的朋友去分享，結果太多的意見反而令到真係有心者好混亂，一時又怕買錯，一時又怕買貴，無助的繼續無助，焦慮的繼續焦慮。  故此，本人想以一個過來人心態，比D意見真係有心上車的朋友。本人講的事，可能都係老新常談，不過卻係第一身最真實經歷，，希望助人自助啦。  

呢個POST，係想寫比真係有心或者有需要買樓的朋友﹙強調：係真係有需要上車的朋友﹚，因為只有係同一個需要的朋友，先會有共鳴，當中討論先有意思；呢個POST唔係寫比有閒錢想投資，或者買唔買都得，因為呢D朋友最關心咩係旬價，有冇升值能力等，壓力大極都有限，你地的意見，都唔會幫到D好傍惶的朋友，反而會令佢地更混亂，可能真係唔出聲好過。

入正題，本人先講身世。本人而家30幾歲，結婚3年，同太太月入都係3萬幾蚊到，2年前都係咩都冇，辛辛苦苦慳左D錢，用左去結婚，就已經冇咩多餘錢喇。因為結婚要上車﹙係真係有需要，因為屋企細又多人住，根本唔可能婚後一齊住﹚，但又冇錢，當時都好心急；而且2年前D樓係比而家平，不過都唔係真係好平；搵樓時問身邊朋友，兩夫婦都係搵4皮收入，好多都叫我地去供一層300萬以上的樓，因為有會所，包名牌傢具(入埋MORTGAGE)，連屎坑都有TV先叫住得有質素，加埋又可以升值云云；但當時本人已經好掙扎，覺得買一層300萬的樓自住，係真係真係有需要呢，而我又要付出幾多呢?! 會唔會開心呢?! 當時真係好大好大壓力，兩公婆都唔係幾開心；所以對於而家有朋友好心急上車又未上到的，我是真係明白大家心情的。

後來，搵左一段時間，又托好朋友同親戚四圍留意，最後就搵左一個好舊的的拍賣單位，拍賣成交價180萬。賣舊單位係好麻煩的，因為比左好多錢去搞番水電煤，搞律師都唔係輕鬆，總之多野煩。好喇，最後係身邊各方好友，紛紛比意見，話我地蠢，好買唔買買個拍賣盤，又唔係供唔起，點解唔買新樓，間屋又唔會升值云云，總之我地唔照佢意見做，就係錯啦!! 當然當時好煩啦，又懷疑自己係唔係真係做錯決定呢，又好唔開心。

最後問家人同好親的親戚借左20萬首期﹙一成﹚上車，其他就搵MC買保險；之後再借私貸十幾廿萬去裝修，分幾年還；買左幾萬傢具電器，全部係分24期還。24期供晒。籌備過程辛苦，但好開心，因為係為左自己間屋去做；有時千辛萬苦搵到一件襯到色的台布，就可以讓兩個人開心一天了。最後間屋搞好晒，坐在SOFA上睇下碟，飲杯可樂，食下小食，原來有時開心可以好簡單。

說回來，頭2年的日子好手緊，因為各樣東西都係供，供樓唔算貴呀，都係約一萬多少少，但係P-LOAN還款，電器就要額外供多5K，加埋一般開支每個月都3千啦，仲有自己份工的上班使費，MPF，又要交稅，一個月每人就只有幾千銀用，真係幾緊，不過，克苦的日子好快就過左，因為而家電器供完，P-LOAN又差不多，手頭都鬆動左唔少喇。

付出左，有咩收獲呢，而家講。我地兩個好愛呢個單位，因為好企理，好乾淨，冇名牌電器﹙就算有，咪又係甘，名牌煮食爐唔會煮得好食D，名牌洗衣機唔會洗得乾淨好多﹚，但一應俱全。由於係舊樓，500幾呎面積好實用，2房2廳。 有時叫埋班FRIEND上去玩，仲好鬆動，生活都好捨意。

而家個單位已升值70萬，差不多升了35%，逆市仲有得升，可能係因為又考慮番個真正價值掛，不過我地都冇想過賣，因為原來住得開心，供得輕鬆先至係生活質素的一部份。而家手頭鬆動了，開始剩到十幾萬 CASH FLOW，正積極考慮加按買多個百幾萬單位放租，因為計過數都可以；如果冇心水，就留D CASH FLOW直接有平野買為止好過。

學有D C兄C姐講，而家苦盡甘來，都想同真係想上車的朋友分享下一D點滴，希望你地可以做到一個開心的決定，記住，係一個開心的決定。

首先，如果真係為住屋「需要」而上車的，最重要最重要的考慮，係生活的「要」同「求」去到邊；即係，我認為二人家庭有400呎住係「要」，有600呎又最好有TV GAME 房係「求」；或者有交通配套係「要」，在港鐵上蓋好多時其實係「求」；﹙香港地交通便利，係唔係真係一定要5分鐘直達港鐵站﹚。當然，每個人都有不同的「要」「求」，不過我會同你分享，買樓「要」可以幫你定到一個自己舒服的上車位，你一加埋「求」，條數就好襟計，因為地產商可以將一層樓賣到好貴的原因，就係SELL緊「求」，例如咩「巴黎皇宮氣派」、「特大空中泳池」、「全屋名牌家電」等… 唔怕講句，你用得幾多??

第二，要明白，樓房長遠係一定升的，因為地只會越來越少，這是不爭的事實；不過如果你係需要一間屋住，你唔好睇層樓的升值能力，先睇自己的負擔能力，除非你份工好穩陣，鐵飯碗，或者肯定年年有人工加，一定唔怕被炒，就不妨希望不斷升值，層換樓，越住越好，不過如果你有呢份工，相信你唔會為買樓而好煩。講真，香港地有幾多份呢D工?!

否則，你一定要想負擔能力。唔好以為用少於40%總收入供樓，對於兩人的家庭好輕鬆，試想兩公婆月入供三萬五，你用40%供樓，其他家庭開支一般要10%，即係就得番18,000 兩個人使，好似OK喎；不過，已婚的你一定知道其實D錢係好唔見使的，「交稅」、「紅色炸彈」、「家人過節食飯」、「保險」、「MPF」，查實一個人每個月只有幾千蚊使，坐車食飯必用一、兩千… 如果想剩D錢，唔使想。  好喇，最後一個問題，如果其中一個失業，當每個月冇左萬二收入，就唔知條數點計喇。所以，唔好被朋友搞到你溫溫鄧鄧，佢同你講，用月入三萬五可以LEVERAGE一間300幾萬的樓，仲好輕鬆，其實係害緊你。

第三，買樓係為左改善生活質素，生活質素其實係包括埋你住落間屋係唔係開心，愉唔愉快；真正的安樂窩你可以比你成日「懶」響度休息唔願出街，心靈恬靜先係真正的安居。如果你買一層樓，要供30年，為左佢要死慳死抵，仲要擔驚受怕，怕失業供唔起，怕日後唔升值，點解要甘痛苦呢?! 話比你知，呢D壓力，唔係有個「會所」同「送高級家電」可以化解的。

我同老婆用左20個來整間屋，一應俱全，平時放工都唔想出去，因為間屋真係好舒服好舒服，真正安居樂業。冇錯，外表係幾殘，又冇會所，又冇海景，不過一樣冇損我地生活質素，故此，你問我幾多次，我都會建議你買間夠住的樓，不過花多少少錢做自己喜愛的裝飾同設計，雖然呢筆裝修費唔可以入MORTGAGE，不過就好可以比你自己的一個家。仲有，而家層樓供一皮到，開始有錢剩，可以想下其他投資；又或者事但一個冇野做，或者份工唔開心辭職，個CASH FLOW都可以頂半年，進可攻，退可守；你用一半收入去供樓，就一定冇彎轉。

最後，小小的意見，唔好去比較，每個人背景都唔同，人比人一定比死人。大家其他朋友一樣搵甘多，佢可以供層300萬的，可能係佢有家人照，你冇就唔好同人比。亦唔好等所謂好價入市，只要計過自已的「要」，唔好想太多的「求」，你買個價唔會差得去邊。

雖然我冇咩數據，不過如果你用以上方法去揀樓的，你層樓多數係一定會升值的。因為其實令層樓升值最重要原因係最基本的因素，例如圖則、實用率、地區、當你拎住呢D原則去揀樓，你一定可以正確評估到層樓的性價比。好的性價比，可以支持層樓一定升，就算係淡市，大蕭條後都係會升。因為在好市時，樓可以要來炒，住唔住都係其次了。但在淡市下，大蕭條下，人都係要住的，呢個時候，一層好住的樓﹙基本條件好的﹚，個價就一定「硬淨」，長遠固定的升幅，係可以預期的。

我堅信，各位比D心機，認清自己需要，拎緊宗旨，唔好同人比，唔好怕人笑﹙其實真係冇咩謂，住得好住得開心，或者相反，都係自己受晒，如是者，點解要人認同呢﹚，未上車的落力D去找，比D心機格價，唔好人云亦云，唔好等人比料，最後一定可以搵到自己個安樂窩。


補白
多謝O甘多位讀者分享，本人出POST，原意係分享下，比一D小小意見朋友，不過回覆的POST當中亦見到有D誤會同爭議，就覺得唔係O甘好，為免有更多誤會，我再澄清一、兩點：

1.
本人當日買樓，有朋友話有風險，因為問左人借錢、又分期，又P-LOAN，本實我係一個好穩陣的人，我計算的往往比現實多，雖然有時我甚至係過份擔心。就以上述上車來講，第一、本人家人係有BACK UP的 ﹙係老人家的旁身幾十萬，我極唔想問佢地，因為老人家幾十年死慳死捱，就只有呢幾十個旁身，係佢地的安全感，故此我未到絕路都唔想問佢地!! 不過，最少我去到絕路，例如絕到真係2個都冇野撈，都仲有少少保險啦﹚。親戚借的錢我都評估過，有咩事可以拖一拖，事前都講好晒，故此，呢PART未致於要令我被人收樓封門，而我而家還比親戚的，都係加住息慢慢還，心想唔同銀行，只要有條命，一定可以還清比人的，牙齒當金使。
2.
當時小弟其實轉左新工，新工份約都係2年期，之後再續。雖然香港地，法律保障老闆同有錢人，不過我評估過，出得呢2年約，應該最差都玩2年啦，而2年完左又有25%的花紅，似乎可以計到數喎!! 況且呢個係較差的情況，而事實上，我近來又續多2年約，即係我當初真係將情況預到最差先去做決定啦；
3.
澄清，本人跟太太當時係月入共3.5萬，係加埋，唔係每人3.5萬；不過，層樓分25年供，每月供8,000，管理費600，月供P-LOAN 4,000，電器每月2,000﹙有人話我月供電器都5,000，豈不是用左12萬買電器，我真係冇甘有錢!!﹚，所以每月一定要用的死線係：$15,000。O甘大個人，$15,000 都搵唔到?! 講句衰D，去地盤做散工都可以啦，最多辛苦D，男人大夫，有咩唔可以呀??
4.
如果有晒以上的考慮都話有風險，甘真係冇辦法；講真，在香港做打工仔，幾時有得你講百分之百?! 老闆要炒你，補一個月就可以喇，真係唔係好難，雖然我有時想好多，不過都覺得不能轉牛角尖LOR；
5.
仲有，係上車時，我同太太分享過所有風險同危機，又了解左佢份工的情況，呢個之前講漏左，不過係好、好、好重要的。因為除左可以了解大家財政情況、評估風險外，最緊要係2公婆大家支持，萬一真係情況大逆轉，大家都容易互相撐住過!! 幸好，過去2年呢件事冇出現過…
6.
有C兄講我用左10幾20個去裝修，係浪費，以當時情況，唔應該；我想講句比大家知，拍賣樓你買回來後，係咩都冇的，連間牆佢都同你扑埋喇；你要開番水電煤加駁過晒D電線加電位，都要成3皮O野，電位係每個計錢的。唔好講靚裝，起番牆，基本木工，水工，電工，鋪過地同磚，買個屎坑同浴缸，買番廚房Ｄ洗手盤，做番去水，加埋都10幾皮喇... 為左慳，我地用電爐，唔裝ＴＯＷＮＧＡＳ，用最平的料，最平的磚，又叫裝修做多幾個櫃，可以減少日後買傢俱，10幾萬你估好多野咩... 我覺得對唔住老婆係佢好喜歡木地板，不過由於價錢貴成2倍，我地都冇裝到；我第日有錢，一定會還佢呢個心願的...
7.
有人講我有首期就口響，O甘都好怨?????  我想問，一般貧苦基層，邊個唔係節衣慳食剩慳個首期回來的??!!  我係好彩有人幫到10幾萬，不過如果我冇人幫，就死慳死捱過2年再想方法LOR，我又唔係要住豪宅!!  至於你如果成30歲人，做10年O野，連10幾萬都冇，其實真係要檢討下；一年剩15,000，一個月都係$1,500，你手上部手機都分分鐘等於幾個月SAVING 啦... ﹙當然，如果真係實際還境係好困難，例如月入萬幾蚊有幾個人食飯，一D錢都冇得留低，呢D CASE我都好同情，而事實上，呢D朋友係真係唔應該要考慮買樓，而係先要搵人幫﹚
8.
又有人話我要家人的錢來承擔風險，其實好冇X用，我回應：冇錯，要身邊人承擔風險係冇X用，所以我未到絕路都唔動用老人家的官材本﹙見補充﹚... TOUCH WOOD如果當日我真係輸晒層樓，冇晒D錢，我都會日後死慳死抵還比佢地，仲要計番息，呢D係家教，牙齒當金使。幾十萬，只要唔死，有幾難還，最多做多份PART TIME，一定還得晒；有借有還，加埋息，O甘都算要佢地承擔咩，TOTAL LOSS 就算。講到尾，危難救急，煩到家人唔出奇，呢D就係親情LOR...  
9.
總結，我都係講一句，做好自己風險管理，買自己可以承受的樓，分清「要」同「求」，就可以做一個開心的上車決定，記住，係一個開心的決定，唔係一個實賺無痴牙的精明決定，前者係上車自住人所要的，後者係投資投機者所要的。