新澤控股（95）

New Heritage Holdings Ltd. 新澤控股有限公司

http://www.nh-holdings.com/

通函，公告，年報，業績．．．．全部在以上公司網址內可以找到，資料十分齊全整齊！

行業：中國房地產

公司業務：集團主要在中國蘇州市從事物業發展及物業投資業務， 以及透過投資於一間聯營公司在中國北京市從事物業投資業務。集團致力於蘇州市發展優質住宅物業。集團全部物業發展項目均位於蘇州市。

最終發行價:  0.580 港元

info from : http://baby.boom.com.hk/portfolio/IPO/historical.asp?AreaCode=HK&Symbol=0095

現價 0.590	升/跌  0.010	買價 0.570	最高價 0.600	開市價 0.600	成交量 7.50百萬
	升/跌(%)  1.67	賣價 0.590	最低價 0.560	前收市價 0.600	成交金額 4.34百萬
52週波幅 0.480 - 0.770		每手股數 4,000	市值 4.21 億	市盈率 (倍) 5.33	收益率 1.69%

2007年6月11日   10:20  新澤(0095)代息股每股定價0.74元

2007年6月7日 【個股】齊進才：新澤（095）規模小增長強

星島環球網 www.singtaonet.com

　　新澤控股（095）公司規模雖小，但管理層積極策劃“做大”，近期股價亦有反應，由5月中五角六分，升到近日最高七角八分，升幅達四成。

　　公司專注經營中高檔小品房市場，業務基地在蘇州，但已計劃拓展至其他大城市，最近協議購入亞洲金融陳智思旗下上海地產Key Apex換股票據，斥資約四千三百萬，兌換後佔Key Apex一成股權，其持有發展上海喜定新城地塊項目九成九權益。

　　 新澤現時土儲超過二十萬方米，足夠未來兩年發展，目前正在洽談的多個地產項目。

　　2006年（12月底結算），公司獲利七千三百多萬元，升三成一，每股盈利十一分，末期息派一分及五十送一。2007年有新樓盤，蘇州吳中區錦悅苑住宅有四萬五千方米，商場有一萬六千方米，以住宅平均每方米售六千元計，已可套現約二億七千萬元，加上持有三成權益的北京亮馬河項目，全部出租，收益亦有可觀增長。估計全年盈利可達一億元，每股盈利十四分，市盈率五倍多，頗吸引。

齊進才

2007年6月1日   14:46 新澤(0095)正洽談50萬平方米發展項目

2007年6月1日   14:15 新澤洽商50萬方米項目，蘇州預售住宅獲全數認購 
 
新澤控股執行董事江淼森透露，目前正洽商北京、上海及江蘇地產投資及發展合作項目，合共佔地約50萬平方米。此外，旗下位於蘇州住宅項目錦悅苑其中20%單位上月中售訂已獲全數認購，本月中定價，意向售價將高出當地每平方米4800元人民幣。

對於資金需求，他表示將視乎發展情況而定，但目前仍處於正現金狀況。 

2007年5月30日 - 15:48 新澤購入內地一家物業公司之550萬美元權益

Quamnet News Service：新澤（95）表示，內地物業公司Key Apex已答應向集團發行總額為550萬美元的可換股債券。債券不帶任何利息，將會於一年後到期。債券所兌換的股份最多可佔Key Apex已擴大股本之10%．Key Apex將持有上海嘉定新城之99%權益，該土地之佔地面積約佔130,982平方米。

2007年5月30日   11:05 財經消息 新澤(0095)4290萬元購入上海一幅地皮權益

2007年5月30日   11:02 新澤認購滬發展商550萬美元換股票據 
 
新澤控股宣布，斥資550萬美元認購 Key Apex 發行的可換股票據，票據為期一年，若悉數行使可兌換 Key Apex 10%股份。

Key Apex 擁有上海嘉定新城一幅面積達13.1萬平方米的商住地皮，地價約3.15億元人民幣，估計項目總投資額約5500萬美元。

2007年5月30日   10:52 新澤購滬物業公司可換股票據 
 
香港 - 新澤控股(95.HK)宣布, 認購Key Apex發行的本金額為550萬美元的可換股票據, Key Apex擁有上海嘉定新城一幅面積達13.10萬平方米的土地, 可用作商住物業項目。 該換股票據為期一年, 悉數行使可兌換為10%的Key Apex股份。 該幅土地的價格為3.15億人民幣, 估計開發土地的總投資額約為5,500萬美元。

2007年5月28日   09:01 今日公司除淨︰

新澤，末期息1仙，50送1紅股

蘋果日報  2007-05-05  新澤蘇州樓料套逾 3億 

董事總經理：陶錫祺　　執行董事 : 嚴振亮

▲ 新 澤 控 股 （ 095 ） 董 事 總 經 理 陶 錫 祺 （ 圖 ） 表 示 ， 其 蘇 州 吳 中 區 的 錦 悅 苑 項 目 ， 在 本 月 12 日 起 預 售 ， 今 年 內 入 賬 。 受 惠 於 當 地 樓 價 上 漲 ， 該 盤 約 400 個 單 位 料 可 套 現 的 金 額 ， 可 望 較 預 計 的 2 億 至 3 億 元 高 一 成 。 至 於 公 司 今 年 2 月 初 新 購 位 於 吳 中 區 的 另 一 項 目 ， 料 於 08 年 入 賬 。 他 說 ， 看 好 江 蘇 省 房 產 業 發 展 ， 但 會 審 慎 購 入 發 展 項 目 ， 有 關 毛 利 率 須 達 30% 至 40% 才 會 考 慮 ， 現 時 公 司 土 儲 約 20 萬 平 方 米 。

2007年4月17日 12:18

新澤售新繼發展9.6%股權，獲利　2170萬

新澤公布，以4500萬現金代價，向Onsite Investment 出售新繼發展9.615%股權。Onsite亦同意向新繼發展提供1200萬元免息貸款。新澤料轉讓的收益約2170萬元，所得淨額約4400萬元將為未來業務發展的融資及一般營運資金。

亞洲金融間接持有Onsite之70%股權，餘下30%由陳智思聯繫人控制的Ultra Plan Ltd持有。完成後，新澤及Onsite於新繼發展的持股量分別為90.385%及9.615%。

新繼發展主要業務為投資控股，至06年底，未經審核除稅前溢利為1.05億元，而資產淨值為2.32億元。

新澤控股認為,轉讓及貸款可使公司及日後物業項目(如有)籌集額外營運資金,此外,亞洲金融將成為其策略夥伴,令各方股東整體受惠。

Onsite Investment 由陳智思的聯繫人控制,而陳智思為新澤控股非執行董事及亞洲金融執行董事。

2007年4月02日　10:05

Quamnet News﹕新澤全年純利升31.1%至7,331萬港元

新澤控股（95）表示，其於截至2006年12月31日之全年純利按年上升31.1%至7,331萬港元，營業額亦升39.5%至2.08億港元。期內每股基本盈利為11.1港仙，去年則為24.6港仙。董事會建議派發末期息每股1港仙，並建議每50股普通股派發一股紅股，去年末期息派每股1.8港仙。

集團補充，位於蘇州之錦昌苑項目於2006年共售出202個單位，售出之樓面面積合共為29,353平方米，按年上升51%，平均售價為每平方米人民幣6,700元。另外，集團表示北京亮馬河項目於年內的盈利貢獻為1,915萬港元，按年上升238%。

集團主席陶哲甫表示，基於錦昌苑項目於年內銷情理想，所以有信心於吳中區等新型發展區取得不俗營業額。

2007年3月26日　12:44

Quamnet News﹕新澤注資1,142萬美元至合營公司

新澤控股（95）表示，其將注資1,142萬美元至合營公司協朗集團。合營公司之權益現時由集團子之公司全數持有，而集團將於其後持有合營公司之51%股權。

Spinnaker Global Emerging Markets Fund, Spinnaker Global Opportunity Fund 及Spinnaker Global Strategic Fund亦有參與是次事項，他們將合共持有合營公司之49%股權，同時將向合營公司注資合共1,097萬美元。

合營公司將持有一家中國公司之80%股權。該中國公司主要從事蘇州吳中區光福鎮一個住宅項目之物業投資及發展，項目之土地面積為131,445平方米。

2007年3月26日   08:20

新澤組合營拓蘇州住宅項目，今復牌

新澤公布，與戰略合作夥伴Spinnaker達成協議，將成立合營公司發展蘇州住宅項目。

新澤與Spinnaker共組的合營公司將持有蘇州項目80%股權，初期資本1.7279億元。新澤間接持有蘇州項目餘下的20%股權。據協議，新澤附屬與Spinnaker旗下GO基金、GEM基金及GS基金，各自認購合營股份。新澤將持有合營51%權益，而Spinnaker旗下3個基金持有餘下49%權益。新澤及Spinnaker最終持有蘇州項目的權益分別為60.8%及39.2%。

蘇州項目位為蘇州吳中區福鎮，佔地約13.15萬方米，將發展為住宅物業。新澤今復牌。

2007年2月15日　14:54

Quamnet News﹕新澤1.98億元人民幣投得蘇州地皮

新澤（95）表示，其已投得位於蘇州的土地，代價為1.98億元人民幣。土地位於蘇州市吳中區光福鎮，地塊面積約131,445平方米，將用作住宅物業用途。

土地使用權為期70年。集團稱其翕擬發展該土地為住宅物業，以供出售。根據蘇州市住房建設規劃，每個住宅單位面積不可超過90平方米的限制並不適用。

集團亦將向有關政府部門支付出讓土地的交易徵費，金額約792萬元人民幣。 

2007年2月15日 11:40  

新澤拓蘇州住宅項目 股價漲近兩成

新澤控股(0095)以1.98億投得蘇州地皮發展低密度住宅物業，該股今早受到追捧，最多升逾19%，高見0.62。

新澤控股以1.98億人民幣投得蘇州吳中區一塊土地，將發展低密度住宅物業。該地皮佔地約13.14萬平方米。

國由於該股早前由高位回落幅度不少，現價仍屬低位水平，仍屬安全水平，不過此股炒味較濃，因此只宜投機炒作。

2007年2月15日 11:40

明報財經網 - 新澤拓蘇州住宅項目 股價漲近兩成

新澤斥1.98億元人民幣奪得蘇州吳中區13.1萬方米地皮，用作低密度住宅發展。該幅地皮使用權年限70年，不受宏調措施下推行90方米面積限制。該股今早受到追捧，今早復牌上揚，最高見$0.62，剛為至1月5日高位及100天線，現造$0.6，升15%，最多升逾19%，成交急增至980萬股，為逾半年來最多。

2007年2月14日   10:48

財經消息 新澤控股(0095)轉讓蘇州新澤40% 代價修訂為2605萬元。

2007年1月23日   09:05

    新澤控股(0095)宣布,有關全資附屬新繼發展轉讓蘇州新澤40%權益予Spinnaker 一事,由於蘇州新澤通過將註冊資本由650萬美元(5070萬元)增至835萬美元(6513萬元),股份轉讓協議各訂約方訂立補充協議,據此,轉讓股份的代價由260萬美元(2028萬元)增至334萬美元(2605.2萬元),以新註冊資本為準則。

另外,蘇州新澤的註冊資本取得有關審批機關的批文為股份轉讓協議的先決條件,以及買賣雙方將訂立一份補充貸款協議,據此,46萬美元(358.8萬元),即蘇州新澤未償還東貸款115萬美元(897萬元)的40%,轉授予 Spinnaker。

股份轉讓協議須待若干條件於3月31日或之前達成後,方可作實,董事預期所有條件將於限前前全部達成。

2006年12月18日　14:15

專訪 - 新澤力拓江蘇省及北京房產"

陶錫祺表示, 該公司現未有計劃在其他地區拓展, 認為江蘇省, 尤其是蘇州市仍有很大發展空間, 當地經濟增長強勁, 市民對住宅需求很大。 他估計, 蘇州市今年樓價上升15-20%, 明年將會有相若增長。

執行董事嚴振亮稱, 蘇州市非內地宏調主要針對城市, 當地主要以用家為主, 未見大規模炒賣現象, 內地宏調對該公司無大影響。 他認為, 宏調更有助規範發展商, 長遠對業內發展有利, 而個別財務不穩的發展商則可能受到影響, 正好為該公司提供項目機會, 目前正探討及研究個別項目發展機會。

他表示, 收購該等項目規模會根據該公司可承受範圍, 資金會以內部現金流, 包括售樓套現所得, 銀行借貸, 或為該等項目引入策略投資者應付。 他指出, 現時該公司負債比率只有20-30%, 未來借貸空間很大, 負債率升至50%仍屬合適水平。

新澤控股今年上半年錄得虧損784萬港元。 他解釋, 中期業績虧損主要由於出售蘇州錦昌苑單位套現約2.0億人民幣, 因會計政策所限制, 要待下半年才可入賬。 為避免物業銷售入賬期影響業績表現, 該公司已增加投資物業比重, 剛於今年10月以8,500萬港元向控股股東關連人士收購蘇州82個住宅單位, 該等項目在去年租金收入逾1,000萬人民幣。

他表示, 錦昌苑兩層高商場完成翻新工程, 明年將可提升收入, 加上現持有30%股權的北京亮馬河大廈商業綜合大樓提供貢獻, 預期明年物業收租比重將增至20-30%, 此可避免業績再現虧損。

陶錫祺稱, 該公司目前正發展位於蘇州吳中區總建築面積6.2萬平方米住宅物業及商場項目, 住宅項目預計明年中可預售, 將提供400個單位, 預計悉數出售可套現2.0-3.0億人民幣。 

新澤料蘇州錦華廣場項目回報率逾10%

   
新澤控股董事總經理陶錫祺表示，旗下位於蘇州錦華商業廣場重新裝修後再出租，預計數周內入伙，有關項目總面積約1萬平方米，料回報率超過10%。 執行董事江淼森表示，旗下北京朝陽區亮馬河綜合項目，其辦公大樓、公寓及商場已100%租出，料該項目今年度租金收入增加8%至10%。

2006年11月27日   11:53

新澤料蘇州吳中住宅項目可套現逾3億人民幣   

新澤控股董事總經理陶錫祺表示，旗下蘇州吳中區新發展住宅項目，料明年下半年落成，該項目總建築面積達6.2萬平方米，預計提供400個單位，按目前該區每平方米售價4000元至5000元(人民幣．下同)計算，相信可套現3億元。 他預期，蘇州未來樓價有15%至20%升幅。集團未來繼續在蘇州及北京收購或以投標方式物色新項目。

新澤通過以8798萬人民幣注入大股東蘇州物業資產

新澤控股今日(27日)股東特別大會中，通過注入控股股東的蘇州物業資產，總代價為8797.5　萬元(人民幣‧下同)。副主席陶家祈表示，控股股東目前未有計劃再注入資產予上市公司，但未來若遇到合適項目，若可為集團帶來回報，亦不排除有此可能。 截至去年底止，有關物業全年租金收入約為1090.7萬元，年租金回報逾12%。

2006年11月27日   11:43

新澤向大股東及第二大股東配股集資5700萬 

新澤控股今日(27日)股東大會中，通過向大股東及第二大股東發售最多約9001.7萬股新股，佔經擴大後股本約11.2%，集資淨額約5700萬元，所得將用作一般營運資金。 新股發行後，大股東及其關連人士，以及集團高層的持股量將由55.36%增至60.36%，公眾持股量則降至34.54%，而餘下股權則由獨立第三方持有。

2006年11月2日   14:43

新澤追落後連升3天，股價創近期新高 

跑輸同業的新澤持續追落後，股價連升3天，尤其是今天股價曾升至$0.74近期高位，現造$0.72，續升4.3%，成交564萬股。該股52周及上市高位均為$1.03 該公司10月中曾落實以現金總代價　8797.5萬人民幣，向主席兼控股股東陶哲甫之關連人士，收購蘇州82個住宅單位，藉以提供另一穩定租金收入來源。

2006年10月20日　16:54

Quamnet News﹕新澤收購蘇州物業 發新股約9,000萬股

新澤（95）表示已與賣方達成協議，將以8,797萬港元收購位於蘇州的物業。集團將先付訂金人民幣2,859萬元，代價餘額將透過配售新股支付，而新股數目將不超過90,017,210股。

該蘇州物業為錦華苑的82個單位，總建設面積約為13,543平方米，當中包括錦興樓單位68個、錦邦樓單位6個及錦國樓單位8個。蘇州物業的未償還按揭貸款、有關稅項及費用將由賣方清付。物業於2006年6月30日的估值約為人民幣1.035億元，收購代價約為估值的85%。

集團稱，收購將充實其物業基礎及投資物業組合，並提供另一穩定租金收入來源。根據賣方的資料，蘇州物業於截至2005年12月31日止的年度租金收入約為人民幣1,091萬元，其出租收益約為每年12%。

集團表示不會發行超過90,017,210股新股，佔已擴大股本約11.2%。新股發行價為每股0.67405港元，較最後一個交易日之收市價0.60港元溢價6.75%。集團指新股配售之淨所得約為5,700萬港元，款項將用作一般營運資金。

2006年10月20日   10:30  新澤購蘇州物宜觀望

新澤控股(0095)宣布，擬向數名關連人士收購蘇州若干住宅物業。總代價8797.5萬元人民幣(約8541.26萬元)。新澤今日復牌，報0.69元，升15%。

物業位於蘇州新區，總樓面積1.3543萬平方米，交易完成後可為該公司提供穩定而可觀的租金收入。截至05年12月31日止年度，蘇州物業全年租金收入約1090.7萬元人民幣，即年租金回報率12%以上。

新澤將向賣方以每股0.6405元作價發行多達9001.72萬股，支付其中5765.6萬元代價，餘額2858.93萬元人民幣(約2775.66萬元)將透過內部資源以現金支付。代價股佔公司擴大後股本11.2%，發行價較停牌前報價0.6元溢價6.75%。

賣方包括陶蘊怡、韓慶棠、陶錫祺、陶家祈、 TAO Yi Hou Mildred 及 Eastside Properites Limited。陶蘊怡為新澤主席陶哲甫的女兒。韓慶棠為陶哲甫的媳婦，並為董事總經理陶錫洪的配偶。而陶錫祺為陶哲甫的兒子。而副主席陶家祈則為陶哲甫的兒子。 TAO Yi Hou Mildred 為陶哲甫的姪女。ONG Ker Shing 為 TAO Yi Hou Mildred 的女兒。

新澤收購的物業每平方米約650元人民幣，屬合理水平，但由於每年租金回報達12%，可為公司提供穩定收益，亦屬正面，不過，由於賣方是公司管理層，屬關連交易，當中是否公平達以理解，宜觀望。

2006年10月20日   08:39

新澤8,798萬人民幣購蘇州82個住宅單位 

新澤控股(95.HK)宣布, 擬向數位與該公司控股股東關連人士收購蘇州82個住宅單位, 總作價8,797.5萬人民幣。該公司於今早復牌。

8,797.5萬人民幣的收購代價中, 新澤將以每股0.6405港元配售最多9,002萬股該公司股份予賣方, 佔新澤經擴大股本11.2%, 配股價較該公司停牌前收市價0.6港元, 溢價約6.75%。餘下2,859萬人民幣收購代價, 新澤將以內部資源以現金支付。

蘇州錦華苑82個住宅單位, 總建築面積約為13,543平方米, 截至上月底, 61個單位已租予獨立第三方租戶, 餘下的21個單位正進行翻新。租賃期一般為一年。 

2006年10月1９日 新澤低價購大股東資產

日 前 停 牌 的 新 澤 （ 0095 ） 公 布 擬 向 關 連 人 士 收 購 物 業 及 發 行 新 股 ， 聞 說 集 團 將 以 每 股 0.64 元 ，即 較 停 牌 前 收 市 價 0.6 元 溢 價 6.7% 作 價 ， 發 行 約 1.3 億 新 股 ， 換 取 大 股 東 的 蘇 州 物 業 。

而 大 股 東 今 次 注 資 作 價 ， 又 較 物 業 估 值 折 讓 15% 。 另 傳 聞 年 底 前 ， 大 股 東 會 再 向 上 市 公 司 注 入8 萬 至 10 萬 平 方 米 地 皮 。

2006年10月18日   08:50

傳新澤獲大股東注入蘇州物業

新澤昨天(17日)停牌，《**日報》引述消息人士指，大股東陶氏家族及相關人士以8500萬元作價，向新澤注入估值約1億元，位於蘇州的住宅項目多個單位。 消息指，新澤將以發行新股支付，獲注入的物業將作收租用途，料回報率達8厘。

2006年9月29日　15:47

Quamnet News﹕新澤半年營業額352萬港元 新澤（95）表示，其於截至2006年6月30日的半年淨虧損為797萬港元，去年則為純利2,570萬港元。營業額按年跌91%至3,526萬港元。每股基本虧損為0.01港元，去年則為盈利2.66港元。董事會不建議派發中期息，與去年一樣。

集團稱，已於上半年預售蘇州錦昌苑單位，但收益需待所有單位完成交付後方能入帳，導致期內錄得淨虧損及營業額下跌。董事會指，在確認錦昌苑項目的收益入賬後，有信心可取得理想的年度業績。

2006年9月29日 - 09:58
市場快訊﹕新澤控股(0095.HK)下半年業績正面﹔股價或受惠 新澤控股(0095.HK)下半年有重大項目入帳﹐帶動全年業績看好﹐股價或有所受惠﹔昨天跌1.5%﹐報0.64港元。公司執行董事嚴振亮表示﹐今年4月份開售的蘇州錦昌苑﹐截至6月底已售出2.32萬平方米﹐套現金額約人民幣1.4億至1.5億元﹐半年結後亦已再售出更多單位﹐預計全年業績中﹐可為整個項目80%-90%入帳。錦昌苑總銷售面積為3.14萬平方米﹐項目平均售價為每平方米人民幣6600元﹐預計整個項目市值逾人民幣2億元﹐毛利率約36%。（道瓊斯通訊社/香港記者 黃書耀） 

2006年9月29日　09:48

市場快訊﹕新澤控股(0095.HK)半年轉盈為虧﹔影響或不大

Dow Jones Newswires：新澤控股(0095.HK)半年業績雖轉盈為虧﹐但這主要是受到物業銷售入帳所影響﹐相信對股價負面影響不大﹔昨天跌1.5%﹐報0.64港元。截至今年6月底的半年﹐公司錄得虧損784萬港元﹐去年同期則有盈利2453萬港元﹔每股虧損0.01港元﹐不派息。

期內因物業銷售減少﹐營業額倒退92.4%﹐至352.6萬港元。至6月底﹐公司淨資產為3.27億港元﹐流動資產淨值則為1.06億港元。現時市值則為4.15億港元。（道瓊斯通訊社/香港記者 黃書耀）

2006年9月28日   18:16

新澤控股半年盈轉虧, 蝕784萬港元 

新澤控股(95.HK)宣布, 截至6月底止半年業績, 錄得虧損784萬港元, 盈轉虧, 上年同期獲利2,453萬港元; 每股虧損0.01港元; 不派息。 期內, 營業額錄得352.6萬港元, 上年同期4,662萬港元。

2006年8月30日　新澤與 Spinnaker 建立策略性合作夥伴關係公告．文

http://www.nh-holdings.com/New%20partner%20press%20release%20-%20c%20FINAL.pdf

2006年8月31日   08:51

新澤引入新興市場基金Spinnaker作策略夥伴 

新澤控股(95.HK)宣布, 以每股0.6港元, 配售6,500萬股新股予私人全球新興市場基金Spinnaker; 同時, 以260萬美元(2,028萬港元)出售40%蘇州新澤權益予Spinnaker。該公司於今早復牌。

配股價0.6港元, 較該公司停牌前收市價0.57港元, 溢價約5.26%, 涉及配售的新股, 佔新澤經擴大股本9.11%。配售完成後, 新澤主席陶哲甫及其配偶於該公司的持股量將由40.83%降至37.11%。

配股所得款項淨額3,730萬港元, 用作一般營運資金及或於內地未來物業發展項目之用。

出售40%蘇州新澤權益予Spinnaker, 所得款項約3,000萬港元, 將用作未來內地物業發展項目之用。

新澤指, 蘇州新澤正進行吳中物業發展項目, 股份出售後, Spinnaker將成為公司策略性夥伴, Spinnaker 將向蘇州新澤提供市場分析、市場策略、有關擴大銀行融資及減少融資風險等經營支援。

2006-8-9 新澤控股投資蘇州地產

大公網：新澤控股(095)主席陶哲甫昨日出席蘇州經營性用地項目招商推介會時表示，現時蘇州已具備天時、地利、人和的獨厚條件，而是次推介的地區大部分為大蘇州城內各區未來發展的中心地塊，相信能吸引港商關注。

新澤控股一九九一年通過在蘇州成立首家中外合作地產公司發展當地房地產。陶哲甫昨日在會上致辭表示，是次蘇州市來港推介的項目中，中心城區的平江區、滄浪區、金閶區，和西邊的高新區，北邊的相城區，都是蘇州一體兩翼的主體部分，全部供公開交易的47塊地區總面積約1730萬平方米，都是供商業和居住的建築發展，均是適合港商投資的地塊。

而公司在蘇州發展有十多年經驗，認為各開發區有完備的行政體系，政策公開透明，程序簡單，效率高，為海外投資者提供良好的投資條件。

2006年6月20日   公司透視：新澤待反映真實價值

恍 如 洪 水 猛 獸 的 宏 調 措 施 ， 一 浪 接 一 浪 ， 令 曾 經 熱 爆 的 內 地 房 地 產 股 應 聲 下 跌 ， 部 分 更 從 高 位 跌 逾 一 半 。 但 市 場 對 內 地 地 產 業 前 景 仍 長 線 看 好 ， 認 為 受 經 濟 火 車 頭 向 前 的 帶 動 ， 民 生 基 本 的 住 房 需 求 長 期 向 上 的 勢 頭 未 改 ， 只 是 經 過 短 暫 調 整 後 ， 行 業 會 更 健 康 發 展 。

惟 在 調 整 的 「 陣 痛 期 」 內 ， 地 產 商 因 應 本 身 的 資 金 、 實 力 、 定 位 及 管 理 團 隊 的 質 素 而 各 有 表 現 。 自 上 市 以 來 ， 一 直 低 調 的 新 澤 控 股 （ 0095 ） 便 在 宏 調 之 下 ， 創 下 一 個 月 賣 完 旗 下 位 於 蘇 州 的 錦 昌 苑 單 位 的 紀 錄 ， 套 現 2 億 元 ， 已 高 於 去 年 全 年 收 入 1.49 億 元 ， 加 上 在 北 京 投 資 物 業 的 租 金 收 入 及 即 將 推 出 的 零 售 舖 位 ， 全 年 盈 利 已 被 鎖 定 。

發 展 具 潛 力 地 區
新 澤 副 主 席 陶 家 祈 談 及 業 務 動 向 時 指 ， 新 澤 規 模 雖 不 能 跟 大 型 地 產 商 比 擬 ， 但 他 們 深 知 自 己 優 劣 所 在 ， 以 精 品 物 業 發 展 商 定 位 ， 主 力 在 具 潛 力 又 熟 悉 的 地 區 從 事 業 務 。

「 精 品 」 一 詞 一 向 是 代 表 小 型 、 精 緻 、 高 品 位 、 有 格 調 的 意 思 。 新 澤 亦 是 一 間 年 做 億 多 兩 億 元 生 意 的 公 司 ， 每 年 推 售 一 兩 個 樓 盤 項 目 ， 單 位 數 目 不 多 ， 但 卻 穩 紮 穩 打 。

「 我  其 實 自 七 十 年 代 已 進 入 內 地 ， 最 初 係 參 與 南 京 金 陵 飯 店  建 造 ， 輾 轉 間 建 立 起 發 展 內 地 物 業 所 需  渠 道 及 資 源 ， 繼 而  蘇 州 開 發 一 個 又 一 個 項 目 ， 已 經  當 地 建 立 起 知 名 度 。 」 陶 家 祈 娓 娓 道 來 。

多 年 來 ， 新 澤 在 開 發 項 目 上 的 步 伐 都 是 一 個 接 一 個 ， 未 有 大 肆 擴 張 意 圖 ， 直 至 去 年 進 行 重 組 ， 把 包 括 酒 店 及 商 用 物 業 的 北 京 亮 馬 河 大 廈 的 30.05% 的 權 益 列 入 ， 又 在 去 年 底 上 市 集 資 9,744 萬 元 ， 似 乎 是 為 未 來 進 一 步 加 快 發 展 而 鋪 路 。

認 知 度 有 待 改 善
陶 家 祈 續 言 ， 05 年 業 績 的 營 業 額 雖 較 04 年 下 跌 24.6% ， 但 盈 利 卻 反 升 78.2% 至 5,593.4 萬 元 ， 每 股 基 本 盈 利 達 24.6 港 仙 ， 反 映 管 理 層 在 成 本 監 控 上 的 成 績 ， 把 項 目 的 開 發 周 期 縮 短 ， 減 低 市 場 推 廣 費 用 ， 提 高 毛 利 率 至 47% 。

而 繼 今 年 創 下 開 售 蘇 州 錦 昌 苑 的 佳 績 ， 在 一 個 月 內 把 單 位 售 馨 ， 新 澤 已 致 力 增 加 土 地 儲 備 。 陶 氏 指 ， 上 市 集 資 及 項 目 收 益 回 籠 理 想 ， 即 使 把 負 債 比 率 由 目 前 的 三 成 提 高 到 四 至 五 成 ， 仍 屬 健 康 水 平 ， 有 足 夠 資 金 購 入 土 地 作 長 線 之 用 ， 會 以 南 京 、 無 錫 等 地 區 為 目 標 。 而 新 澤 早 前 便 已 購 入 蘇 州 吳 中 區 一 塊 總 建 築 面 積 達 5 萬 多 平 方 米 的 土 地 ， 作 商 住 發 展 用 途 ， 以 及 在 舊 城 區 簽 下 兩 份 意 向 書 ， 發 展 酒 店 及 低 密 度 物 業 ， 總 建 築 面 積 大 約 為 1 萬 多 平 方 米 。

業 績 雖 理 想 ， 但 市 場 對 新 澤 的 認 知 度 卻 有 待 改 善 ， 股 價 只 有 2.3 倍 市 盈 率 ， 為 同 類 股 份 中 最 便 宜 的 。 面 對 此 情 此 景 ， 陶 氏 則 表 示 ， 因 上 市 至 今 只 有 半 年 ， 時 間 尚 短 ， 惟 有 加 強 與 外 界 特 別 是 投 資 者 的 溝 通 ， 以 求 反 映 公 司 的 真 實 價 值 。

蘇 州 人 買 樓 多 全 數 繳 款
一 直 是 新 澤 控 股 （ 0095 ） 大 本 營 的 蘇 州 ， 鄰 近 長 三 角 龍 頭 上 海 ， 但 作 風 一 如 低 調 的 新 澤 一 樣 ， 風 頭 往 往 被 上 海 蓋 過 ， 但 以 GDP 而 論 ， 蘇 州 在 05 年 排 名 高 踞 全 國 第 四 位 ， 由 2000 年 至 2004 年 期 間 GDP 的 複 合 年 增 長 率 為 22.3% ， 同 期 的 外 國 直 接 投 資 的 複 合 年 增 長 率 亦 高 達 34.7% 。

新 澤 表 示 ， 剛 售 完 的 錦 昌 苑 的 每 平 方 米 售 價 大 約 是 7,000 元 人 民 幣 ， 以 內 地 居 民 的 買 家 為 主 ， 大 部 分 更 是 一 次 過 付 款 ， 毋 須 做 銀 行 按 揭 ， 反 映 當 地 人 士 的 超 強 購 買 力 。

受 宏 調 影 響 相 對 較 輕
不 過 ， 被 視 為 二 線 城 市 的 蘇 州 ， 樓 價 未 有 跟 隨 北 京 、 上 海 、 深 圳 等 地 飆 升 ， 上 升 幅 度 溫 和 ， 故 在 針 對 性 宏 調 措 施 下 ， 所 受 的 影 響 相 對 較 輕 。

2005年11月22日

http://www.kgieworld.com/Content/Upload/pdf/research/hkipofb_0095_c051122.pdf

                              (鄧雅各攝)
蘇州高新技術產業區內的錦麗苑，去年底入伙，其中一個複式單位成交呎價逾600元，為區內新高價。