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"千古罪人"是誰,歷史會引證

2013/09/04 22:40:59 網誌分類: 經濟
04 Sep
岑智勇:楼市势将调整 恒指短优长忧

[导读]展望后市,预料恒指短期走势向好,并有机会挑战22500至22700水平。

 

回顾上周,经过期指结算日后,恒指和期指仍能守在 50天平均线之上,使技术走势未有转差。及后,受中国官方制造业PMI升至51的16个月新高,以及汇丰中国制造业PMI升至50.1,带动恒指和期指上扬,并构成“岛型底”的利好走势,进一步确认笔者对50天线为重要支持的看法。展望后市,预料恒指短期走势向好,并有机会挑战22500至22700水平。

除中国外,近期欧洲及美国的经济数据都有好转迹象,制造业PMI亦告上扬,相信将能成为支持股市之因素。短线而言,笔者对港股走势仍乐观,要是美国真的攻打叙利亚,诚如笔者早前指出:“根据历史,假若战争爆发的话,往往对GDP及股市表现有正面影响。”,所以相信结果也会是利好股市的。不过,中线而言,笔者却对港股有另一番看法。

经济佳撑恒指 楼价调拖后腿

笔者上周出席一个网上沙龙时,曾提到短线看好恒指及期指走势,但中线而言,笔者看淡香港及内地地产股的走势,并估计会因而拖低恒指和期指的表现。由于该网上沙龙的时间和编幅有限,笔者打算在此进一步分享看淡地产股的原因,就当是伸延阅读之余,也趁机跟腾讯读者分享看法。

笔 者看淡香港楼市的原因,可以分开近因和远因。先说近因,反映香港地产市场价格变动的中原城市指数 (CCI)在升至120点后,近期有回软迹象。香港楼市回软,原因包括:1) 政府连番针对买家推出特别税,影响了买家入市意欲;2) 据媒体报道,内地买家占香港楼市的成交比例下降;3) 香港楼价累积上升不少,一般买家仍难以应付;4) 香港楼市交投越来越淡静,一手及二手楼都出现劈价,才能促成成交。

至于远因方面,翻查过往数年的新闻,尤其在香港政府推出特别印花税之前,即大约是2011至2012年,内地买家占香港楼成的成交金额,一度高达四成之比例。自从香港政府连番推出措施后,有关比例才见下跌。

由此可见,香港楼市曾经是由内地买家主导,但究竟他们的资金从何而来?众说纷云,但相信都离不开银行金融机构。近年内地银行的金融产品大行其道,不惜以较高的利率去吸引资金,之后便以更高的利率去贷出资金,以满足市场需求。

影子银行问题待解决

近期内银行已先后公布业绩,虽然她们的盈利所增长,但个别银行却出现不良贷款余额和不良贷款比率上升的现象,反映资产质素有下降迹象。再者,假如中央政府着手整顿影子银行和理财产品问题的话,有可能使内地买家的资金链出现不确定性,从而影响内地买家持有香港房地产的能力。假若内地买家的持货能力下降,结果可能是要抛售香港的楼房,套现以应付资金需求;与此同时,亦为香港楼价带来压力。

那未,究竟中央将会在何时检讨影子银行和不良贷款的问题?笔者相信,其中一个可能性会是在11月举行的十八大三中全会,而另一个可能性,则可能在2013年年结前后的时间。

料美国最快11月退市

另 一方面,美国退市会是另一个影响楼市,甚至是全球股市的重要因素。美国联储局将于9月18日议息,但笔者相信联储局在9月推出退市计划的机会不大。原因是 美国本身仍有不少问题要处理,包括联储局主席的继任人选,以及美国国债快将到达上限,在在都较推出退市计划为重要。继9月18日后,联储局在2013年还 有两个议息日,分别是10月29日及12月17日,相信在上述困扰美国的问题解决后,才有较高的机会推出退市措施,甚至计划在2014-2015年度加 息。

无论是中国检讨影子银行和不良贷款问题,又或是美国联储局推出退市措施,甚至加 息,结果都会令市场资金收缩,削弱香港楼市买家的持货能力。香港买家在经历过1997年一役后,对楼市的态度变得相对审慎;反之,内地买家不论在内地楼市 及香港楼市,皆有1997年前香港人的影子。因此,一但信货和市场资金收紧,其所造成的骨牌效应,不能少觑。尤其对负债比率不明 (估计是偏高)的内地买家来说,更是危险,沽货套现的压力亦大。

楼市高位回软 或大跌七成

假 若真的出现这种情况,下一个问题将会是:楼市的下调幅度如何?参考过去16年的中原城市指数(CCI),指数自1997年上试100点的当年高位后,反覆 下跌6年,至2003年跌至近30点才见底,跌幅近70%。至于股市方面,恒指自2007年底升至31897.49点历史高位后,在海融海啸的洗礼下,跌 至2009年初的10676.29点才喘定,跌幅为66.5%。由此可见,不论是楼市或股市,一但见了历史顶部后,绝对有机会从高位回落七成。

套用在现今市况,香港楼市在2012年己升破了1997年的高位,中原城市指数近期曾升至约120点的历史新高。假设之前的推论成立的话,只要中国及美国的政策出现改变,楼市从高位下跌七成,绝非天方夜谭。

再者,中国和香港政府近年都推出不少抑制楼价的措施,一但市况逆转,这些措施有机会限制了市场的流动性。面对如斯情况,卖家只能作出更大幅的劈价,才有望吸引买家,以促成成交。换言之,现时抑制楼价的措施,其时有机会变成加快推低楼价的措施。

楼价调整 股市难独善其身

基于上述原因,笔者相信香港 (及中国)的楼市,在未来18至24个月间,有机会从高位下跌七成﹗当然,其时股市也会受到冲击,惟恒指至今仍与2007年的高位有一段距离,所以估计其调整幅度会低于楼市。

总括而言,香港楼市已出现见顶迹象,预料将会出现调整,调整原因除了是楼价累积升幅太大外,美国及中国的政策改变,也是推低楼市的因素之一。楼价下跌,地产股首当其冲,并会拖低股票指数。正因如此,笔者推断恒指的走势,会是短期优胜,但长线却有隐忧。

作者为香港证监会持牌人士,汇业证券策略师 岑智勇(微博)

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mattock 2013/09/30 14:03:14 回覆

岑Sir午安,謝謝您分享!

2013/09/30 13:46:28 回覆

在下將會搞投資講座, 有興趣可參考:

http://blogcity.me/blog/reply_blog.asp?f=KTT5VJZLOP240009&id=582483 

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mattock 2013/09/20 16:24:19 回覆

岑Sir午安,謝謝到訪,更要謝謝您的好文章!

經濟始終要循環地運行,美國佬就是利用循環的軌跡,操控整個世界市場,向全世界打劫。

希望您和小弟的見解是錯的,否則新政府泡制的負資產,肯定勁過董朝代!

看看杜指月線圖,遲早再來一次大屠殺。

 

2013/09/20 11:18:18 回覆

謝謝引用筆者的文章﹗

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mattock 2013/09/11 11:27:19 回覆
民調:張炳良民望跌 梁微升
09 - 11 05:00

【明報專訊】香港大學民意研究計劃公布特首及問責官員最新民望,結果顯示,政府在公布長遠房屋策略諮詢文件後,負責相關政策的運輸及房屋局長張炳良 的支持率淨值(即支持率減反對率)下跌8點。至於另一名主管土地政策的局長發展局長陳茂波,民望繼續下滑,支持率淨值-46,是2002年有這調查以來司 局長民望的低點。

陳茂波民望達司局長低點

調查在9月3日至5日期間進行,以電話訪問了1006名巿民。調查顯示,特首梁振英 的 民望數字較兩星期前略為改善,評分重回45分警戒線之上,大致回到一個月前水平。梁的最新支持度上升2分至45.7分,支持率為28%,反對率為56%, 民望淨值為負-28。食物及衛生局長高永文繼續是民望最高的局長,民望淨值達76。今次調查中,對比一個月前,12名局長中4人的支持率淨值上升,其餘8 人下跌。

民調期間,政府在9月3日公布長策諮詢文件,提出未來10年增加47萬間房屋供應。張炳良在今次民調的支持率為40%,反對率18%,支持率淨值22,下跌8點。

學者:張民望跌與長策有關

理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華認為,張炳良民望下跌或與長策有關,長策公布後,輿論批評政府提出的建屋量低,與市民期望有落差。至於陳茂波的民望下跌,鍾認為「無得救」。他認為公眾對政府的看法已凝固,除非內閣有所改變,令公眾有新的期望,否則難擺脫低民意的困局。

http://news.sina.com.hk/news/20130911/-2-3063491/1.html

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mattock 2013/09/07 11:24:31 回覆

萬大英雄早晨,謝謝到訪!

"回歸後,香港喪失控制中港出入境權,一切被動了。",

香港始終都是國家的一部份,某些會被動,這個沒辦法。

香港人最不歡迎及難以接受的,應會是一黨專政的極權統治,貪污腐敗。

民主政制肯定不會被一黨專政接納,香港人唯有極力爭取。

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萬大有商量
萬大有商量 2013/09/06 18:45:17 回覆

回歸後,香港喪失控制中港出入境權,一切被動了。

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mattock 2013/09/06 06:24:42 回覆
港樓價泡沫冠全球
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■最新一期《經濟學人》數據顯示,本港樓價泡沫指數及過去一年樓價升幅,同樣冠絕全球。

【本報綜合報道】雖然政府近期不斷推出「辣招」打遏本地樓市炒風,但仍無阻樓市泡沫浮現。根據最新一期《經濟學人》數據,本港樓價泡沫指數冠絕全球,而且 遠遠拋離排第二的加拿大;而過去一年樓價亦升18.4%,升幅亦是全球最大。

較應有市值高84%

該雜誌以物業收租回報,相較歷史平均數的變化,作為衝量樓市是否有泡沫的指標,以此計算,香港現時的樓價較歷史平均數值高84%,超標幅度冠絕全球,緊隨 其後為加拿大,樓價較應有市值高74%;第三則為新西蘭。此外,本港樓價過去一年增加18.4%,而自2008年第一季以來更大幅升逾90%,同樣冠絕全 球。
美國樓價在過去一年亦升12.1%,在各國排第二,但相對08年首季仍下跌8.2%,加上以物業收報回報,較歷史平均數僅高2%,樓價相對個人可支配收入相對低水,樓價未現泡沫跡象。

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mattock 2013/09/05 15:42:09 回覆

bb兄午安,謝謝到訪!

共產社會只會追究"不服從領導!"!

2013/09/05 15:11:01 回覆

不正常的現象會引來恐慌的社會,振英要面對社會的追究的。

              

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mattock 2013/09/05 10:41:22 回覆

只要看看強盜美國佬如何在市場打劫,樓股隨時都會再來一次浩劫。

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mattock 2013/09/05 10:21:34 回覆

金龍兄早晨,

當時為何撐豬唔撐狼,證明沒有錯。并不是看高豬,而是原班的財經官員,起碼唔會讓樓價狂升,種下禍根。

狼一上場,明眼人一看都很清楚,不便畫公仔畫到出腸。

樓價狂升,除了會種下禍根,百物彭漲,港人生活質素明顯下降,苦不堪言。

同時營商環境肯定更差。

狼的豐功偉績就是中原指樓狂升,"置安居"七折只是假象,短樁樓最高價脫手。

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2013/09/05 09:36:35 回覆

樓市如果瘋狂式倒下,今次又不知要死多少人了!

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mattock 2013/09/04 22:57:23 回覆

"美国及中国的政策改变,也是推低楼市的因素之一。"

美國佬根本就是世界大強盜,日本的經濟就是被美國害死,無得翻身。

其實美國佬用同樣的手法對付中國,看見向美國佬搖尾乞言,發白日夢。就眼火爆。

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mattock 2013/09/04 22:51:19 回覆

总括而言,香港楼市已出现见顶迹象,预料将会出现调整,调整原因除了是楼价累积升幅太大外,美国及中国的政策改变,也是推低楼市的因素之一。

小弟曾經講過,無論泛民之力量有多大,都推不倒狼鷹,美國佬根本輕易而舉就可以插死只狼。

當然楼价累积升幅太大,絕對是主因之一。

 

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最新回應

萬大有商量
萬大有商量 2014/12/27

 祝聖誕快樂,新年進步,身體健康

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mattock 2014/09/09

相信大家都應明白香港樓市狂漲的原因! {#201208122141403705_600w.gif}

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mattock 2014/09/09
【林奮強訪問】剛性需求強 「樓價冇得跌」

對於本港樓市前景,智庫組織「香港黃金五十」創辦人林奮強接受雜誌專訪時,更是大力唱好,大膽預期樓價不會跌,主要是住宅剛性需求仍強勁。

他表示:「現在樓市已沒有投資者,更沒有海外投資者,只有首次置業人士,樓市仍在升,即是說住宅的剛性需求好勁。」

另一方面,林奮強指出,香港經濟呈結構性增長。過去4年,當佔全世界GDP逾6成國家的經濟紛紛向下走時,期間香港經濟卻經歷結構性增長。

息口走勢方面,林奮強表示:「我看不到全世界10、20年後,息口跟現在相差好遠,我相信會跟現在差不多,其實你看10年債券息率,已告訴你無息加。」

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140908/52878682

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mattock 2014/08/24

金龍兄晚安,謝謝到訪,很明顯今次的狂升是"政府放寬了雙倍印花稅的換樓期 限"而起,到底正苦玩把戲,或正苦被玩,最後香港窮人是大輸家。

始終都是689害死香港人。