樓市恐插五成

宏觀經濟研究是看整體經濟，不是去看某一股份或者某一樓盤。經濟數據是死數，很容易掌握，最難掌握是政治因素，因為政客喜歡以維持穩定的方法應付經濟危 機。我曾在去年中預測香港樓價在2012年年底前跌三成，那是基於香港的經濟數據作出的預測。

香港樓價早就高到脫離現實，只是依靠中國和美國的QE維持高樓價，樓價一定要在美國退市之前軟着陸，否則，香港經濟有可能全面崩潰。可惜，特首梁振英竟然 想維持樓價穩定，錯過軟着陸機會。今年樓市肯定要硬着陸，極有可能暴跌一半以上，而且拆彈的機會幾乎不存在。
請看看政府統計處的最新數據，香港家 庭數目是241萬，勞工平均月薪13,892元。香港房屋委員會的數據顯示，2012年的全港住宅總數是260萬，比家庭數目高出19萬，明顯地嚴重供過 於求。計算劏房戶在內，香港應該有最少20萬住宅單位空置。根據中原地產研究部的數據，今年8月全港85個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金每平方呎 22.9元，即是說，平均每月租金約11,000港元。連同管理費，平均租金和平均月薪相差無幾。
看看美國的情況，美國人每月平均收入4,251 美元，平均月租是937美元，租金中位數是884美元。我們一般使用中位數，即是說，美國人的收入是租金的4.8倍，而且美國人租屋不用支付管理費。根據 Numbeo的2013年物業價格指數，美國的樓價與收入比例是2.16，日本是6.99，英國是6.73，紐西蘭是6.4，德國是4.78，加拿大是 5.08，香港卻高達23.65，中國更加是25。香港的樓價如果要去到先進國家的平均水平，樓價要回落75%，或者工資上升四倍。不過工資上升，似乎機 會不大。

楊衛隆
金融海嘯系列作者
本欄逢周四刊出

楊衛隆