發展商的如意算盤

踏入第四季，明顯的看到發展商推售一手樓的浪一個接一個，係稅務優惠下，引發出來的需求亦再次回到市場，發展商亦食住個勢，希望盡吸購買力，所以呢段時間一手樓真係旺到發癲。不過退番一步睇，如果你係發展商，究竟今年成年的部署係點，倒不如黎個2013回顧。

作為發展商，起樓賣樓係一件天經地義的本行生意，所以從一方面睇，佢地一定會希望有低成本黎起樓，亦希望係市旺時賣樓。不過市場的野好難講，市旺賣好價，市淡就可能連賣都成問題，故此好多時叻的發展商可以一Q清袋，成team人就free出黎做其他盤，又食到個好價。柒的發展商就可能一出手就撻Q賣唔出又或賣唔晒，最出名莫過於X泰興在太子的都匯（一間都賣唔出），又或恆基的天匯（賣完撻訂后就好難再賣），唔知係咪叫親Ｘ匯都邪神上身，總之賣唔出其實都幾柒，想改價單又比傳媒話你開錯價，又影響商譽同信心，始終買家都可能怕買完你又平賣，咁我咪早買早蝕底？所以發展商賣樓係一門藝術。

因此，早係2013年2月政府推左三辣招的時間，所有發展商都減慢甚至停低推樓的步伐。始終，2月都係一個好早的時間，可以比發展商在中間同政府慢慢坐低再商討，睇下一方面可唔可以減辣，又盡量累積市場的購買力。不過直至6-8月，政府都沒有讓步的表態，發展商作為一間上市公司，為左向股東交待亦需要滿足全年的賣樓數字，故此，大部份未到target的發展商一定會好有壓力去貨賣樓，以免出年公佈業績時出盈警呢D咁老尷的情況。

因此，踏入第四季的時間，發展商亦開始要試水溫，而對住三辣招的解辣方法就係發展商自己幫補稅款，不過由於市況於當時亦相對較靜，為免出現如我上面講，新盤撻Q后坐晒貨尾的老尷場面，新地就先以天璽呢個貴絕全九龍的貨尾黎試一下市場反應。用天璽的好處有兩個，一就係佢已經貴絕九龍區咁劑，如果咁都走得甩，咁即係話lump sum平過佢的樓都應該同样見效，亦即係話任何盤只要銀碼上細過天璽就好以照辦煮碗咁解辣。而另一方面，貨尾撻Q都仲係貨尾，唔駛晒左個盤黎做探熱針，而最后亦成功搶灘，打破左樓市淡靜的薑局。

其他發展商見天璽幾千個的樓都一样賣個滿堂紅，更出現搶購的情況，被誘發出黎的購買力係短時間亦留左係各大AA的手上，見到呢D準備回流漏出黎的票，會德豐亦即刻推個痾屎癲站出黎食盡個市。當然，同样係用稅務優惠呢一招解辣，又賣個一片滿堂紅，票源亦似是源源不絕，故此及后其他發展商亦join埋個party一齊玩，最近最火紅的亦有囍匯同昇薈 。

兩個盤，表面上都賣得好好，囍匯報紙都寫左兩張價單全部四粒鐘賣9晒。昇薈千幾伙亦輕輕鬆鬆走左幾百件，表面上亦係一個好火紅的市，但實際上從價單亦睇到一D發展商的出貨策略。睇番由我上面講的各大新盤，好多時Agent除左話有稅務優惠外，仲有另一個賣點就係貼市價。就如我個AA打黎話，囍匯好抵，仲平過行入幾條街的壹環，所以形成咁多人好似癲左咁搶樓，但實際上係咪咁平呢？

首先，我地要明白好多時呢D agent sell野的時候所作的對照係咪valid，係咪apple to apple咁比較，亦即簡單黎講你係咪用佢個高層靚景同我個高層靚景比，定係你用高層柒景同我個高層靚景比，已經係兩回事。當然location上各個盤亦有分別，呢D野每個人自已衡量，好難去計。不過，明顯的我可以同你講，佢個壹環同囍匯的比喻，其實應該更正為，壹環的最新成交價，對比囍匯第一張價單的平均呎價黎講，囍匯第一張價單是要平宜。

好啦，從成交數據黎講，第一就係壹環貨尾走左兩個特色單位，做左25000幾蚊一呎突然拉高左個平均價。第二就係囍匯第一張價單，全部都係以中低層為主的成個屋苑較次的單位，所以好明顯呢一堆野係要平賣小小走，而帳面未計優惠亦要大約平均22000蚊一實呎，減盡優惠當20000左右，表面上好次真係如佢咁講話平，但實際上係壹環中低層都係做緊15000-16000左右，平左並非事實。當然，囍匯係又近番地鉄多好多，又係大屋苑，呢D野亦係要比番小小premium，但我的投資直覺話比我聽，呢個盤最多只可以話發展商並無食到太盡，但一定唔係平過二手，而且后面的價單亦推更好的樓層，亦順便賣番貴小小，睇唔到有咩減價的感覺。

當然，另一方面，稅務優惠呢件事其實又幾蝦人，減價就係有減價，但優惠果Ｄ每個發展商都唔同，一方面好多間都唔係補足比你，而有D亦係以實報實銷的形式回贈，亦即如果你係香港人唔駛BSD，諗住發展商會將唔駛幫你比的BSD回贈比你，咁呢件事就唔一定會發生，所以其實整体上除左話其他優惠可能花臣多左，但到最后買家亦唔一定可以減到盡黎得益，樓價亦唔見係回落左。

而睇番昇薈的推售手法就本來都算高明，始終今日樓市的另一個隠憂就係大碼野難走。有別於囍匯的大碼野，人地係灣仔做港島客的生意，同你係東涌做上車客的生意，發展商應該都意識到今時今日走細碼野相對容易，但走大隻積的單位就難好多，故此昇薈個價單就有小小感覺係魚目混珠式，將大隻積的野都同時推出，無特別話分高層低層走先，希望可以摶大霧的情況，係售樓廠的熱情氣氛推動下走埋D大單位，不過可惜事與願違，表面上走幾百間好似好旺咁，但實際上全部都係中小單位果D清晒，大單位大部份都企晒係度，on99咁。

點都好，客觀睇黎我都見到發展商有心追數，所以開價都比較上克制，但係操作手法都係想留住D靚貨等遲Ｄ好能再好價時食盡佢。不過如果你問我抵唔抵買，我都係講果句，一手樓投資黎計，我睇唔到有邊個值得買。但自住的話，就閣下自己諗。不過如果你問我呢家會唔會買一手樓，我會好快咁答你，無興趣。

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