操盤實例 - 轉按篇
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隊長你好！看你很久，想搵你俾意見。
我35歲, 有2個小孩 (4歲 + 2歲), 兩公婆人工加埋得$29000, 以前好彩買左2層樓，都是收租供. 我們一家4口'痴'老爺奶奶住，慳$$$為上，不過長遠想自己有間夠住的單位，或心郁郁想買第三層細樓收租供，不過考慮難做按揭(已一人一層綁死), 又俾政府招嚇阻，又怕一旦樓市大跌, 負擔唔到. 我倆收入不高，又有2小孩.
其實, 因手上有現金50萬，現好想買第三層細價收租，但計唔掂數....應如何做???
一層西環建築 480 呎2房OPEN KITCHEN, 現值400萬，出租12000,. 08年買, 供到2021年, 2.1%厘, 管理費平 $250/月, 當時用盡9成按，而家都仲有150萬按揭未供供緊$12000, 舊年加大左供款額，強迫自己儲多D $$$.
一層鰂魚涌2房450呎值300萬, 借110萬供到2036年, 供$5100/月, 2.15%厘, 租$8300....仲有100萬未供...
順便問問，我發現 現在買一層 500萬樓，要付6.5% 印花稅!@_@ 成30幾萬....仲未計什麼SSD, DSD....我有沒有理解錯誤?
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首先講一講一D基本的野，你個case如果兩公婆一人一層買左樓的話，係要比DSD的，而而家你個CASE如果想買個500萬的樓，基本印花稅就6%，DSD又6%，所以要12%，即60萬，所以你明白點解我一直話要買細價樓，因為就講慳番印花稅呢度都差好遠。
再總結一下你個case，首先你地兩公婆月入29000，然后西環層樓就收12000供12000，即係打和，但係鰂魚涌就收8300供5100，有大約3100蚊落袋，管理費雜費你自己計我唔計住，而手頭上亦有50萬係手。
所以如果你要買多層細價樓，首要做的有兩样野，一就係搵舊首期出黎，因為你得50萬，再買落去可能其實都起碼要30%。而另一方面就係你個供款能力問題，因為你而家總收入係29000 + 12000 + 8300 = 49300，而總供款額係12000 + 5100 = 17100。49300的供款額得一半即24650，而你17100未計壓測，計埋可能跳到上20000左右，唔計壓測你得番的8000左右實際供款額，但仲未計你90%出租果part可能會阻住唔比得銀行睇，所以計盡D的話你可能相當於無供款額剩，要買多層都好難搞。
所以從計數上，如果你要堅買的話，首先要執靚盤數先，而一睇落去你層西環樓就要搞一搞轉按，我相信亦差唔多等於係答案。首先你呢家層樓值400萬，outstanding係150萬，如果你要買樓我建議就必須轉按。由於你層樓出租緊，理論上你可以借到200萬(50%)，減番150萬outstanding，即你會cash out 到50萬出黎。而200萬的供款你記得禁到有咁長得咁長，即30年，每月供款就變左7543蚊。
如果你做完轉按，你個case再review一下的情況就係:
50萬+30萬cash = 80萬cash
收入 = 49300
可用供款額 = 24650 (壓測60% = 29580)
已用供款額 = 7543 + 5100 = 12643
尚餘供款額 = 12007
如果play safe多少少的話，你可以用同一方法再做埋鰂漁涌層樓，但係到呢度，數字上應該差唔多可以搞多一層細樓了。不過假設你的係一層240萬左右的細樓，3成首期=72萬，你仲有8萬銀係手。stamp duty + DSD = 72000，岩岩用埋，不過個AA的佣金就要諗埋頭先轉按同新做mortgage個cash rebate頂埋。
240萬借70% = 168萬。分三十年還每個月6336，連壓測去到9173元，應該無問題，所以理論上轉按完就夠錢買層240萬左右的樓。
不過以上條數計得都有點抆，有時唔同銀行睇數方法唔一样，如有D銀行會用你租金收入打折，咁就會有晒出入，所以如果唔想咁抆就最好儲多十萬八萬，或者轉按埋鰂漁涌層樓，又或者再買平D。
點都好，300萬以上的野對你黎講應該無緣，除非你賣西環樓1開2就另計。
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