免補價吹出居屋大泡沫

俗稱「白居二」的白表免補地價購買二手居屋計劃的五千個名額，首批二千五百 個在過去幾天開始入市，雖然已知的成交數宗佔整體比例仍很小，做價卻絕不落後，如以免補地價的折扣率推算，個別居屋屋苑的做價，比私人住宅樓價有過之而無 不及。政府財金官員不久前才警告，本港私人住宅樓市有泡沫風險。言猶在耳，剛出籠的白居二，恐怕正為居屋市場吹出更大的泡沫。

如何判斷居屋市場的泡沫有多大？可從兩方面入手。首先，看看最新成交的免補地價居屋做價，用簡單方法按照個別屋苑的免補地價折扣率，便可粗略推斷出 相應的市值是多少。以將軍澳一個居屋為例，實用呎價六千四百多元，推算市值呎價已超過一萬元，位於油塘及慈雲山的居屋，情況大同小異。至於位處新界馬鞍山 的居屋，按平均折扣率推算的實用呎價市值亦已過萬元，而天水圍居屋的呎價市值也接近七千元。

從中不難發現個別居屋做價睇齊甚至超過同區一些私人住宅，是泡沫化的佐證。道理很簡單，居屋的設施一般較簡單，轉售也有限制，市值 相對私人住宅應有折讓，現時反而超前。當然，白居二買家可享受免補地價的折扣，只需付較低價錢，不是仍划算嗎？這實際是擾亂視聽的幻象，如按合理折讓再加 折扣率，便未必是現在的價位，貴了就是貴了，差異是泡沫化所致。

第二個用來判斷泡沫化的指標，是供應遠低於需求，人為地把居屋做價搶高甚至脫離實際。在政府推出五千個白居二名額之前，免補地價的 居屋第二市場只有公屋綠表買家，交投相對平穩，去年全年只得一千六百二十宗。當準買家數目比原來一下子大增三倍，會有甚麼後果？從基本供求定律可知，價格 必定被即時推高很多。

政府構思白居二時曾說過，這措施可增加市場流通量，把無力補地價而又想放售的居屋釋放出來，背後有否做調查研究來確定潛在供應量？ 如果是一廂情願斷估，便無可避免會把居屋搶貴又搶貴。就算真的多了業主放盤，他們亦深明供不應求的道理，開價必定隨市價愈叫愈高，買家除非放棄，否則一追 再追，無形中把泡沫愈吹愈大。

若然本港樓市已陷於泡沫狀態，由白居二吹出來的泡沫將更危險，一旦泡沫無以為繼，殺傷力更大，因為白居二買家比私樓業主多一重流通 性風險。政府官員曾說，白表免補地價買二手居屋是權宜之計，換言之將來會否有第二、第三次，是未知數，萬一後無來者，購買力便打回原形，不但難再搶貴，流 通性大減下要脫手也困難。居屋市場泡沫化不應歸咎買家，因為買間屋容身是基本需求，根本別無選擇，要怪就怪政府的房屋政策失誤。

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130611/00273_001.html