香港樓市持續火爆
2014/12/08 10:12:22 網誌分類: 經濟
二手供應大跌樓價續飆
香港智庫智經研究中心，上月底發佈研究報告，指出香港一對工作十年的夫妻，要在港購入一套40平方米的住宅，為置業儲蓄首期需時14.4年，所以香港樓價已經脫離市民的負擔能力。唉，這幾年很多樓市淡友，就是被類似的分析害死！這些「樓價是平均收入的很多倍」、「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢買樓，所以樓價應該跌」的分析，犯了經濟學最基本的錯誤，就是在分析的時候，需求只應計算市場上的參與者，即是正在進行或將會買賣樓宇的人，例如是「樓價是全港收入最高100萬個家庭的多少倍」，而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴；因為他們的聲音雖然最大，但他們的想法，是不會影響市場價格的。這就像我們要分析畢加索名畫的價錢，也不會向哪些普羅大眾的打工仔，問他們是否願意付數億買一幅名畫吧。
這些「普通人買不起樓，所以樓價要跌」的分析，加上很多人在過去數年看見政府推出辣招，誤以為這些辣招會令樓價下跌，於是想置業的人觀望等待，有樓之人沽樓轉租，期待樓價下跌後執平貨，結果等下一年，等下又一年，等了幾年的光陰，樓價根本沒有預期的下跌，業主又不停加租，就像一個被壓逼着的皮球，在2014年開始釋放，對樓價成形一定的上升動力；至於供應方面，辣招使有樓收租的人不願沽出，換樓的人又停下來，令到二手供應大幅減少。結果在需求持續、二手供應大跌的情況下，樓價就上升了。
細價樓升幅進一步拋離
筆者相信很多人看見樓價上升，特別是還未上車的人，一定會破口大罵，粗話橫飛；但你又不可以不承認，這是放在眼前千真萬確的事實，無論你的心情如何低落，每天如何痛罵N次，都不能把這個事實改變。買不起樓的人，將會更加買不起樓，因為在辣招下的升浪，細價樓的升幅，將會更加拋離大價樓。
中國經濟專家
林一鳴博士
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