請搞清楚樓價上升原因
2015/03/02 08:43:59 網誌分類: 經濟
為甚麼香港樓價近年愈升愈有，特別是細價樓？相信政府的專家們，在冷氣房內一定是做大量的分析，把幾千頁的數據不停研究，超級電腦Run了幾萬小時；但我建議他們請把電腦關掉、落街到地產代理店舖走一圈吧。在數年前的時候，如果你走到大型屋苑的地產代理店，例如沙田第一城、太古城、杏花邨等，真實放盤量都是以數百計算，代理隨時可拿十多個鎖匙盤，任君選擇；在這樣的環境下，買家自可佔有較佳的優勢。以我的例子，通常會先看完幾十個樓盤，然後選定十個八個還價，還價幅度在市價十多巴仙以上；當然超過一半的業主不會理我，但可能會有三五個較急的業主，就會跟我討價還價，最後就可得到較市價低的便宜貨。但現在的情況呢？根本沒有足夠的二手盤源，特別是細價樓；如果你向業主還價的話，自然就是睬你都傻，樓價當然就會上升。
盤源短缺推高樓價
為甚麼二手盤源短缺？我認為主要的原因，是政府辣招所造成：物業三年的額外印花稅，那麼三十萬個二手樓的供應，很多都在市場消失，二手賣家叫價變得更硬；再加上收緊按揭，進一步令到房屋市場流轉減慢，很多本來要公屋換居屋、居屋換私樓、私樓細屋換大屋的人，現在都停止換樓，有樓收租的人亦不願賣出。
所以政府如果要解決問題，就要看清楚問題的重點，推動細屋換大屋的流轉，以增加二手細樓的供應；金管局將700萬元以下自用物業最高按揭成數減低，在市場上影響最大的，就是那些準備細屋換大屋，兩房換三房的家庭，現在可能因為金管局的出招，換樓的計劃要推後了。這會立刻令到二手細樓的放盤量減少，叫價會更為硬淨。
可能有人會說：金管局出招，是要保持銀行體系穩定啊！但這就像要保持一間餐廳清潔，把客人全部趕走出去，餐廳就很乾淨了。真的要這樣做嗎？
中國經濟專家
林一鳴博士
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