變相買樓 ( 604)

2015/06/16 18:01:18 網誌分類: 未分類
16 Jun
變相買樓

2015年05月29日 (12:58 AM)

內地和本地股市終於出現似樣少少的調整,雖然講到話似小股災, 但內地股市升得咁急,升得急,回得快,好正常,調整下先至健康, 唔使太驚會馬上爆煲,反而調整係低吸的機會,可以耐心尋下寶。

 

我星期二在《頭條日報》的專欄,叫大家留意深圳的發展。文中提到一隻由深圳市政府控制的內房股,深圳控股(604), 講完以後,股價在這兩日逆市向上,昨日股市大插佢都無升跌,收4 .18元。有朋友來電,要我詳細點講講, 點解這類型股票有投資價值。

 

其實,我一直都有留意內地房地產市場情況, 深圳是其中一個我睇好的城市。內地中央部委於3月30日推出一輪挽救房市政策(3.30政策)之後,國內的房地產市場,開始回暖。然而,深圳現時還有限購令,外地人不容易在深圳買樓。個多月前,有網友問起深圳旺區500平方呎二手單位,售價折合175萬港元,呎價大約3500元,今時今日睇價錢不貴,特別係深圳未來的經濟發展前景比較好,對房地產有利。

 

前兩天與一位廣州朋友到了深圳,朋友慨歎,二十幾年前的深圳, 才真是「一帶一路」,整個深圳就是火車站附近的一帶和一條路,叫做略為繁忙少少,其他地方水靜鵝飛。現在已經完全唔同, 經濟規模和發展速度更係明顯快過廣州。

 

香港樓價太貴,買唔落手,如果從投資角度而言,可以在內地一些發展潛質強勁的城市中買樓,當做一個對沖。不過,在國內買樓手續始終比較煩瑣,若睇好深圳房地產市場,但又怕煩的話,我覺得可以留意深圳控股。

 

深圳控股現時擁有土地儲備超過1000萬平方米, 在黃金地段則持有60萬平方米的物業,集團的股權有43.1%由 深圳市政府持有,屬於「國家隊」,給人的信心又會大些。 而深圳控股惟一的壞處,是股價近期升得較急,兩個月前還是2.4 元,現時已抽上4.18元,睇落股價有點貴。

 

內房股股價此前比較呆滯,很大程度與內地樓市疲弱有關。但自從3 .30政策出台以後,內地房地產開始回穩,深圳樓市更係有點過熱,在不足兩個月的時間內,深圳一些熱點, 例如前海、龍華、寶中等地區,房價跳升近4成! 深圳市政府固然不想樓價下跌,但也不願意見到樓價上升得太急。 不過,在內地整體經濟比較疲弱的情況下,即使樓價上升,估計也不會出招勒住樓市。據深圳官方的測算, 如果房地產投資增速能夠保持在20%以上, 對整體深圳經濟增長達到8%至9%,將成為一個有力的支撐。深圳去年的房地產投資增速為20.5%,今年首季接近30%, 如果能夠維持著這個增速,將對深圳經濟發展很有利,因此,看不到政府短期內會出手打壓樓市。

 

3.30政策推出之後,內地發展商在深圳積極推盤,至4月底, 深圳商品房累計批准預售達到132萬平方米,較去年同期增加了1 24.2%。雖然增速如此迅猛,但去貨仍然很快,市場供應還是比較緊張。深圳市現時面對的最大問題是土地庫存不足,沒有新地可用,而舊地改造的時間很長。房屋供應緊張的情況長期存在,現時樓價急速上升,與供應不足的因素關係很大。深控有一定的深圳土地儲備,有投資價值。

 

綜合而言,深圳控股現價4.2元,市盈率7.8倍,收益率3.8 厘,我覺得可以考慮。現時大市在調整中,不排除它也會回低少少, 擔心風險者可以等回到3.5元左右才買, 問題是也可能回不到此水平,不一定買得到。 另一個方法是分注買入,現價買一注,回落至3.8元,再買一注。 吸納之後,睇中長線。如果大家對內地未來一兩年的房市有信心, 又睇好深圳發展,長揸也沒問題。

陸羽仁


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