發展商無信心樓市不跌
2016/03/23 10:12:14 網誌分類: 經濟
人稱四叔的李兆基近年開始看淡本港樓市，但一直估跌幅不大；但他在周一的公司業績會上放出新論調，估計樓價會由高位累跌最多30%，他認為「樓市由高位跌到今日，已跌咗15%，估計今年上半年或再跌5%，隨後慢慢跌多10%直到明年底。」
不過李四叔堅持他的「起樓成本論」，話香港住宅建築成本要每呎5,000元（市場說法是4000元），若樓價跌多於30%，則地價要降低60%，再跌下去政府賣地無錢收。故此他相信樓價跌到一定程度，政府會出手扶持，甚至減辣招，「跌到政府驚起上嚟都要減㗎啦，唔會畀佢跌50%。」
李四叔的「成本論」不變，但預期樓價的跌幅就大變。去年十月李四叔預期未來一、兩年樓價每年跌5%，並表示「若跌30%就會好慘」，如今他已改口預跌30%。
我自己一直對以「起樓成本論」來推敲樓市不會大跌，甚有保留，因為這是一個靜態分析，不能解釋市場的動態變化。
起樓三大成本，一是地價，二是建築費，三是借貸利息等財務開支。其他如推廣或銷售費用屬較少的數目。在高息的年代，財務開支佔起樓成本的比例不低，記得九七年前華懋集團老細龔如心去投淺水灣的地王，得手後接受記者訪問，講來講去開發成本每呎只是萬多元，低得不尋常，後來傳媒發現，華懋大把錢，不用向銀行借錢，所以起樓不用計利息成本。
如今利息低，所以發展商講起樓成本只提地價和建築成本兩條大數。舉例中國海外今年二月低價投得的大埔茘枝山地皮，由於涉及司法覆核官司，每呎地價低至1848元，加上4000元建築費，主要成本每呎5848元（地皮入則興建時可「發水」近一成，實際呎價更低，可吸收其他成本），即是將來發展商以平均7600元呎價清貨，可以有三成的「合理利潤」。
用李四叔的邏輯，若荔枝山的樓價跌到4000元以下，地價變成0，所以不會跌到這種價錢。
這個推論有幾個漏洞，第一是假設建築費不會跌。事實上經濟差時建築工人的人工都會跌，這是正常的經濟調整。第二是假設政府不能忍受賣地收入大降。現實是政府有政治考量，樓價高激起年輕人怨憤不利管治，所以樓價大跌前政府不會減辣。
第三是假設無人會蝕錢賣樓。事實是即使發展商有實力守不願平賣，二手小業主也可以低價賣樓，而且若他們早年買入，也不一定要蝕本。
結論是不能因成本高而確信樓價不會大跌，現在只是利息低持貨成本便宜，樓價才不至於大跌。
而發展商自己對後市亦似乎沒有信心，據工程界朋友說，有工程顧問公司的建築服務部裁了三分一人，因為大發展商不知是否看不清前景，大項目暫不動手起樓，搞到業界生意大減。後市不明，大家都是小心為上。www.bastillepost.com
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盧永雄
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