120%按揭的啟示
2016/06/17 08:42:18 網誌分類: 經濟
樓盤發展商表示，如果買家另外有物業，該物業估值為新樓價值的七成或以上，便可以獲得發展商提供額外按揭，最高去到120%，而額外按揭的利率為P（最優惠利率）-1厘，相當便宜。
拆解這個120%按揭新猷背後的運作邏輯，就是發展商提供一個廉價二按，一般財務公司提供第二按揭借貸，收取的年息都會到達10多、20厘，而現時該發展商收取的年息只是大約1厘多一點，發展商是借出廉價二按。但估計發展商會有很多要求，一般不易借到120%按揭。
無論如何，發展商提供更多廉價二按優惠，可以見到樓市的一些動態和啟示。第一，樓市比較呆滯。發展商藉着美國聯儲局議息的形勢，估到聯儲局不會加息，而且會投射出一個今年加息不多的情勢，比較能夠鼓動到買樓者情緒，便即時推出買樓新招，去吸收購買力。
第二，一手新樓會進一步搶佔二手樓的市場。由於金管局不斷收緊樓宇借貸按揭比率，大發展商利用自己的財務公司提供買家二按。一般人買樓只可能從銀行借到樓價六、七成貸款，而買新樓，加上發展商的二按，不難可以借到樓價的九成半，本來已對買家有很大的吸引力，只需付出樓價的5%，便可以買樓。現時有發展商提供120%按揭，若符合條件（估計只屬少數），連5%也不用，還有相當於樓價20%的低息貸款落袋。不單止是換樓客，對一些想套現的人都很有吸引力，將進一步吸走二手樓市的購買力。相信二手樓會更淡靜，很多專做二手樓的代理，將要面對比想像中更漫長的嚴冬，真是衰過2003年的沙士時期。
第三，是發展商不太看好後市。發展商及財務公司提供這樣低息的按揭貸款，當中涉及成本和風險。以財務公司向街外提供二手按揭收取20厘計，對於符合條件可以借足120%的買家，發展商每年向他們津貼了19厘，貸款可以延續三年，用盡三年便津貼了57厘（即57%）。正常按揭為7成，而發展商提供到120%，即是向買家多給了50%的借貸。計計數，額外的按揭乘以三年的利息津貼，去到最盡可以等如樓價的28.5%。一般額外借多一兩成，都等如幾個點的額外優惠。
最後值得一提的是，即使當推廣點子，也顯示發展商扭盡計，很心急要去貨。今年以來樓市比較差，現時有發展商見到利息前景稍稍回軟，便急推優惠，出貨意圖非常明顯，希望搶先吸納市場的購買力。發展商每年都有售樓目標，早些出貨早些達標，心頭會比較安穩一些。發展商如果現時還不肯減價或者提供額外優惠，再坐幾個月，今年的售樓目標便沒有可能達到。
由此可見，發展商的心理狀態其實較弱，覺得可以去貨的，便盡量去貨。買家買不買樓，要自行執生了。說到底，元朗盤也賣到呎價一萬元，即使加上優惠，七除八扣，也要八、九千元，並不便宜，入市買樓，還是要承擔不少風險。
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盧永雄
發展商應該認為，現價，再跌有限。
做得發展商，絕不會是傻仔，你供唔起，他收樓，如果樓價跌，話就話可以追回差價，但如果你破產，他還是要損失的。