巴士的點評
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集中火力轟領展

2016/06/30 08:41:55 網誌分類: 經濟
30 Jun
        特首梁振英接受《南華早報》訪問,大力批評領展追求最大化租金收入,質疑其未有負上社會責任。

        政府露出向領展開刀的苗頭,始自對上個月,政務司司長林鄭月娥會見建制派議員,她指香港社會現時有三大惹起市民不滿的問題,包括領展不斷加租、港鐵加車費以及強積金回報低。林鄭月娥的話語一出,即時觸發社會關注這三座大山的問題。

        梁振英是次接受報章訪問,獨獨提到領展。據政府中人所說,強積金回報低與遣散費對沖的問題,相當複雜,不是一時三刻可以解決。至於港鐵,公司運作有效率,而加價是按照可減可加機制行事,要變就要先改機制。唯獨領展似乎是眾矢之的,沒有多少人認同領展不斷加租的做法,故此梁振英聚焦向領展發炮。

        梁振英批評領展都頗不客氣,指領展不是發展商,有獨特的社會責任,應該要滿足屋邨租戶的需求。由於部份公共屋邨居民難以負擔高昂的物價,所以領展有其社會責任。他又質疑領展對其高層的獎賞制度,與其過去一年的加租幅度掛鈎,導致領展管理層追求租金利潤最大化。

        回顧領展的發展,是在九十年代末亞洲金融風暴爆發時衍生,當時政府連年赤字,要將公營資產私有化增加收入,就把公屋、居屋的商場及車位打包成房地產信託基金上市套現,演變成今日的領展。與此同時,政府亦將港鐵上市,把部份股票賣出市場。不過,港鐵與領展最大的不同地方是,政府保留了港鐵大部份股權,對港鐵仍有較大的話語權。領展方面,政府則沽清了所有的領展基金單位,領展變成一個相對獨立的房產信託基金,往後的營運便完全以商業取向為依歸。

        現任行政總裁王國龍於二○○九年加入領展,他是投資銀行家出身。看領展二○一五年年報,集團中只有一人拿取三千四百五十萬元至三千五百萬元範圍的薪酬,估計這個人就是王國龍。另外,他亦持有領展一百六十六萬個基金單位以及九十一萬可能獲得的獎勵基金單位,即一共有二百五十六萬個單位,以現價五十三點九五元,總值一點二八億元。領展對王國龍的聘用條件完全是以商業機構的形式進行,即是說領展賺得愈多,他分得愈多。

        嚴格而言,領展管理層聘用回來時,已是按商界慣常方式聘用,他們完全按商業原則行事,亦是正常結果。領展將商場重新包裝,然後加租租出,年年提高旗下車位租金,又把賺錢能力較差的商場或停車場出售,任由第三方去經營,這些都是商業機構追求利潤最大化的行為。但這些行為的後果,的確會令到受影響的居民怨聲載道,買個居屋單位時,又怎料到車位會追過私人樓車位租金呢?

        如今是一場多層次的博弈,首先領展的加租及減持商場的行為,觸發了社會很大怨氣。領展去年賺一百六十三億元,利潤豐厚,所以除了股東以外,看不到有那些人或者機構很支持領展的行為。

        其次是立法會及行政長官選舉舉行在即,政府為了紓緩建制派的選舉壓力,加上有意參與特首賽的人,都難免會找領展開刀。

        最後是領展雖然實質上已變成了私人財團,但不等於政府對領展完全沒有影響力,從林鄭在建議政府代表市民與領展打官司,到梁振英所講的會協助提供居民多些選擇,例如有政府官員提議會安排接駁車讓受影響的居民到由政府控制的街市購物。

        千萬不要小看政府,她一旦動員起來,的確會有很大力量,領展如果不作出積極回應,相信最後會觸發政府的大力還擊,受創的最終還是領展本身。

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        盧永雄

        
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