平民富人 40歲財務自由路

「搵夠唔撈」是不少打工仔夢寐以求的終極夢想，但要做到「財務自由」談何容易，與其「葡萄」別人，不如努力增進財務知識。本刊早前邀請兩位「平民富人」——資深物業投資者財叔及人氣理財博客止凡主講「邁向財務自由之路」。

兩位「百萬Blogger」事前沒有夾稿，但講座內容出奇地合拍：要踏上財務自由之路，兩人異口同聲認為平日作好準備至重要。善於累積優質收息股的止凡，建議散戶摒棄投機心態，做足功課建立自己的股票資料庫，候低入市；投資前若做足功夫，別被股市升跌的氛圍影響，應堅持己見。

物業遍及工商住宅商舖的財叔，40歲已夠彈藥辭工追夢，他直言財務自由路未必一帆風順，現時並非投資住宅良機，宜靜候機會；但就呼籲上車族趁低息環境，鋤價兩成入市。

講座精華片段：facebook iMoney智富雜誌

自住宜買樓 鋤價兩成即入市

「財叔」真名龍凱祺，現年48歲，雖然讀書不成會考僅兩科合格，但憑物業投資殺出一片天，手持約20個住宅、工廈、商舖單位收租，每月穩袋十多萬元。40歲已達到財務自由，46歲辭去藥廠銷售經理工作，全職湊仔女，閒時最愛收集懷舊物品，將人棄垃圾當寶翻新自用或變賣，間中開貨Van送貨消磨時間，生活逍遙自在之餘，亦積極支持慈恩基金會，援建內地山區學校出錢出力。

財叔的財務自由之路可算跌跌碰碰，並非一帆風順。自小擔心老來「瞓街」，所以早已死慳死抵儲錢買樓，23歲以一成首期買入馬鞍山居屋錦英苑，後來樓換樓在1997年買入大埔中心，短短數月樓市大升，憑摸貨賺到30多萬元，心雄下再在灣仔買入單位自住，卻遇上金融風暴，一度做過負資產。

但他沒因而氣餒，2001年見灣仔區唐樓僅售70多萬元，每月收租5,000多元，與家人朋友夾錢買入收租。2003年沙氏後，樓價從谷底回升，財叔賣出單位並買入兩間，從此「一拆二、二拆四」，愈買愈多，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，成功憑收租物業達到財務自由，至2010年額外印花稅（SSD）推出後便轉戰商舖及工廈收租。

香港樓市由2003年一直攀升，造就了這位「平民樓神」，但樓價亦由去年高位開始下調了約15%，現時讀者最關心的，莫過於應否入市買樓。財叔直言，最重要先清楚自身入市目標，究竟是自住還是投資。

對於投資，財叔清晰指出，「這時候絕對不適宜！」他着大家留意施政報告，清楚說明現在樓市政策是幫有自住需要的人買樓：「即係話，政策是要打死買樓投資的人。」而且有SSD下投資者即使買到低水兩成的平樓，賣出也只能打和，「要投資的話都不會是今日，等到撤招那天吧。」

至於自住，財叔則十分鼓勵，更特別為盼望上車的無殼蝸牛，傳授4式破除新手置業心魔。

第一式 只租不買八成輸

很多首次置業的用家，怕入市後樓價跌，但不入市又怕樓市升，對買樓一直猶豫不決。由2003年至今，他眼見一些人下不了決心入市，租樓至今十多年。

財叔分析，對於有自住需要、不買樓也要租樓的人士，若一直只租不買，其實只有五分一機會「贏」：「你個個月要交租唔買，個市無論大升定小升你都係輸。如果樓市平穩，你都輸，因為你要交租，即是蝕緊租。若樓價小跌，你亦是輸，因為跌得少過你的租金支出。所以只有樓市大跌，你才會贏。」

對於自住者，他認為應認真想想買樓自住。

第二式 計好數無懼跌市

財叔強調，只要計好數，自住物業不用太計較樓市升跌，隨即以自身的「血淚教訓」教大家計數。1997年他見樓市轉勢，由年中高峰到年尾下跌約10%，便以245萬元買入一個灣仔單位自住，但「一買完就瀨野」，1998年樓價只值150萬元，2003年更跌至80萬元；單位的租值亦由約1.2萬元，跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數：「假如計到2011年，14年間平均租金約9000元，14年裏租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓，14年也節省了151.2萬元租金。」

該單位樓價後來大幅回升，擅於計數的財叔說，即使作最壞假設，若該單位在2003年跌至80萬元後，一直沒再升過，到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元，但與14年裏節省了的151.2萬元租金相差不多。「計返條數都無乜點蝕，只不過蝕了中間的機會成本，筆錢可能有更好的其他投資。你不買都要租，既然都要支出，不應太在意樓市升還是跌，所以自住的話，你最後都無輸！」

而且這只是最壞打算，畢竟樓市升跌都有周期：「大家若相信經濟或樓市有周期的話，一定會升、跌、升、跌，永不會一直升或跌，就算跌都好，我不相信樓會跌至零。所以自住的話，一定要買！」

第三式 趁低息供樓儲錢

社會上不少人自稱「廢青」抱怨買不起樓，財叔經常在專欄反駁這種說法，「我企咗喺度分享財務自由，因為我年輕時也是一個『廢青』！」他說自己這名「廢青」也買得到樓，現時一些上車盤已跌至350萬元，不少「廢青」也應該買得到。

說到這裏，財叔即時展示一個自住物業的成交紀錄，「我Cap返當年1997年11月17號，這406平方呎單位是245萬元買的。去到今時今日，同一單位已升到553萬。加上現在低息，何不將錢儲落自己個袋？」

他分析，叫得「廢青」應是首次置業，一個350萬元的單位，便可做九成按揭借315萬元，做30年按揭，每月供款11,800元，本金部分有6,000多元，5,000多元是利息。「首先，供款其實已經跟租金差不多，如沙田第一城現時租值便差不多1萬元。而且當中6,000多元是儲錢，消費的部分只是5,000多元利息，就算計及管理費亦只是7,000多元，便可享受一個租值1萬元的單位。」

相反，若按揭息率高，供樓不划算。他分享1991年買居屋的故事。當時樓價40萬元，他借九成按揭，月供3,791元，當年利息佔去3,600元，達95%；每月供款的本金僅191元，一年只供了2,400元本金。「買層樓每月儲191元，俾人賺晒利息，好彩當時我是廢青，唔識計數！我只得一個理念，就是驚瞓街，希望老了不用瞓街，所以23歲就買樓。」翻查資料，1991年打工仔月入中位數只是5,170元，月供3,800元，加上400元管理費及雜費，財叔坦言每月供樓後已所剩無幾。

以「元祖級廢青」自居的財叔說，不少「廢青」常跟他呻：「你個老嘢同現在邊有得比，你哋個年代買樓容易。」別以為90年初樓價低，當年之難，難在供樓利息超高。

第四式 估市不如鋤兩成

財叔認為，只要供得起，便可考慮買樓，千萬不要「估市」，「我成日都教人不要估市，即是話我估個市年尾會跌，咁我年尾先去買了，你估年尾個市會跌，咁你估會跌幾多呢？10%、5%？點解我唔而家去買一個平20%嘅單位呢！」

若大家估計樓價今年底再跌10%，不如現在買一個便宜了10%的單位，「機會要自己去爭取，而不是去等，你等年尾跌10%，不知是否真的會跌10%。但我就不會等，我覺得跌20%我就會買，我就個個單位都去鋤20%，鋤到就買，鋤不到就不買，你永遠沒有損失的！」

財叔常常在專欄批評樓市充斥專家意見，他語重心長說，「你買一層樓啫，成個樓市升跌對你有何關係呢？你現在不是買一個中原乜乜指數，你買的是一層樓！你做的所有投資、置業決定，其實係同自己交代。」

授上車三部曲

1. 揀樓先揀好代理

財叔曾在專欄分享揀物業代理的方法，他曾陪網友睇樓，約了5個當區經紀，各睇一個單位，每個單位也大幅還價。甲經紀想也不想便說這口價不可能，因昨天已有人開過，業主拒絕；乙經紀也說這麼低價沒有可能；丙經紀即表示還這個價會比人鬧。丁經紀雖然說這口價稍低，但也嘗試聯絡業主，稍後回覆；戊經紀更提議落票去試。財叔認為，只有丁和戊並非站在業主立場，願意幫助買家，業主昨日拒絕但今日可能急着要錢，若經紀連試也沒試便說沒可能，相信他也不可能為買家還到靚價。

2. 劈價也要同理心

買樓前要做足資料搜集，最重要是知道業主用多少錢買入單位，以定立鋤價策略。

「如果有些人用很平價錢買，你劈多些，他只是賺少一些，如果業主是貴買，他當然不會平給你。所以有人問，間間劈兩成，驚俾人鬧，咁你要睇佢幾錢買回來！」

假如業主以500萬元買入，現在叫價300萬元，相信再劈價5%也很難做到。相反，若業主持貨30年，只是用20多萬元買入，現在叫價300萬元，買家還價240萬元，業主仍賺200多萬元，對方也不會鬧你。簡言之，劈價也要同理心。

3. 風筒驗樓試電掣

上車客最怕買中「化粧樓」，這些單位表面上裝修新淨，實際上業主只是為殘舊單位，簡單地髹油、換地板及瓷磚，把牆身發霉、廚廁漏水等問題隱藏起來。

財叔分享自己睇「化粧樓」的經歷，曾有單位設有煤氣爐，卻沒有煤氣供應；有即熱式電熱水爐，卻沒有「三相電」；有冷氣機，其插蘇卻沒有電。因此收樓時不要看見到有煮食爐、熱水爐、冷氣機等便簽名收樓，可帶一個「火數」（電功率）高的風筒試電掣去驗樓，逐個電掣試一試，便知道是否靠一條電綫穿全屋，會否隨時「跳Fuse」。

財叔認為任何住宅也毋須因裝修漂亮而買入，多付二三十萬元的裝修溢價，「我去邊間屋都當『鬼屋』買，當裝修是假的，用到就是Bonus。」

財務自由秘笈：把握跌市執平貨

財叔40歲出頭已達致財務自由，他認為先要定立目標，知道自己要走怎樣的路，但這條財務自由之路不一定一帆風順。他回憶自己在1997年，當年30歲已手持兩個住宅，見樓價連年上升，以為40歲前可以退休。豈料遇上97金融風暴，變成負資產，股票投資又虧蝕。看到同齡朋友的際遇更讓他氣餒，

「我23歲買第一層樓，朋友個個買車去溝女，我戇居買咗層樓，然後日日係屋企食公仔麵，個個都話我傻仔，但個陣時我覺得自己啱㗎，未到97都覺得自己啱㗎，因為樓價升緊，點知到97，一夜之間咩都無晒喎，最慘係揸車溝女個朋友同我講，琴日我買咗層樓，好平呀！即係我辛苦咁多年，我要同佢一齊再起步過，個刻我有啲氣餒，亦諗唔到有咩方向。」

幸好財叔沒有放棄財務自由的目標，投資機會很快又降臨，「邊個知道後來有沙氏，跟住再有金融海嘯呢？沙氏令我行快咗一大步，直到金融海嘯，令到我財務自由就係靠這次。」

他說這兩次跌市，讓他找到機會買到「好嘢、平嘢、靚嘢」，「跌市嘅時候才是最好機會，才可以令你買到靚嘢，買到啲有價值嘅嘢。相反升市時，垃圾都賣得到好價錢，一樓對住垃圾房都賣得到錢，個陣時就要快啲賣，難得有人幫你接貨。」故他寄語讀者靜待投資機會。

跌市機會臨 尋抵買好股

去年港股大上大落，民間股神湧現又消失，長勝將軍能有幾人？人氣財經博客、獲百萬點擊率的止凡堅持細水長流，醉心價值投資，投資股市着重長綫的內在價值，嚴選優質股逢低吸納，每年收取的股息金額達6位數字。

正職工程師的止凡一臉文質彬彬，大學時期醉心鑽研股票投資，但畢身受用的理財之道，是從失敗中汲取教訓。金融海嘯時以為可以實踐「別人恐懼我貪婪」，卻一頭栽進美股馬蜂窩，慘蝕八成。從此領略到投資應從基本因素出發，應深入了解公司業務才投資。

止凡除了是一名「食息達人」，更是「財商達人」，堅持不估市、不炒賣，兩年內推出了3本暢銷財經書，宣揚正面理財觀，期望港人能做好理財計劃，做足功課、穩健投資。

估市升跌無謂 勿信財演

止凡在講座之初，打趣地預測港股走勢，「我睇今年個市恒指升至35000點！點解呢，因為現在PE得7倍幾，（講座當時）恒指19000點，以正常PE14、15倍，照乘返上去好容易。唔睇PE睇股息率，35000點也完全有迹可尋。但通常都有個Range，最低睇10000點左右啦！」隨即哄堂大笑，止凡接着正色道：「基本上財演這樣說，一定中，範圍再放大些，中梗！其實我們有沒有問自己，看財經雜誌的心態，究竟我們想要甚麼？」

止凡並不預測短綫的未來走勢，也不被股價牽着鼻子走，他考考現場讀者，「若一隻股票現值3蚊，抵唔抵？」止凡說，大部分散戶會問：「這隻股票之前值多少錢？」若告訴大家它由10元跌至現在3元，很多散戶都會說「當然不買」！但若情況剛好相反，股價由原本2.1、2.2元一直升至3元，散戶便會覺得「正！」他以此例，說明了股價跌下來還是升上去，很影響大家對股票價值的看法，股民往往被股價走勢影響投資決定。

止凡認為，大部分散戶投資追求「一仗功成」，於是鑽研股市、用技術分析跑贏市場，想靠一個個公式，計完數便買入賣出。止凡說投資方法五花八門，沒有必勝法門，但他一開始已經放棄了以上方法，選擇了價值投資法。

股神併購心態 買股必學

股神巴菲特（Warren Buffett）是著名的價值投資者，集中投資一些自己了解的生意上，了解後便四出併購、無寶不落，不會估計大市升還是跌。因此投資者可假設自己是善於併購的超級富豪，想擁有世上優質的公司，然後自問投資這家公司能有甚麼讓你值得擁有。

「當你每間公司起碼講3個鐘頭都講唔晒，如公司點樣發展到咁大；當年邊個掌舵、背景；整間公司理念；公司面對高潮低潮的問題；唔夠錢時點樣去集資……」止凡一口氣道出了入市買股票的先決條件——了解上市公司的前世今生，講得出所投資公司的故事，清楚自己的投資，不盲從財演貼士，相信已封掉一大蝕本門。

投資目標變質 及早跳船

止凡堅持價值投資，投資經歷有血有肉，但也有老貓燒鬚的時候。他在講座上以多年前投資一家內地運動服裝品牌為例，告誡大家如何避免掉進典型的價值投資陷阱。

該公司在2007年上市，乘着2008年北京奧運熱，業務一直處於高增長。止凡投資這公司時，見其現金流強勁，持有現金特別多，股價3元，單是現金也值2元多，「連同其公司資產簡直是物超所值」。此外，他當時又見這公司的存貨周轉比率好高，「貨品清得很快，其他運動品牌同業完全比不上。」

後來止凡卻一步步發現這公司的問題一籮籮，公司將運動服賣給分銷商，計入公司盈利，但原來這些分銷商其實是他的子公司或合作夥伴，即左手交右手便當成出售了產品。結果有一年，公司要動用現金回購分銷商手上的服裝，產品就退回給母公司。

另一問題是，有一年這公司突然動用1億元投資阿里巴巴，原因是公司有產品放在阿里巴巴網購，故投資在這位生意夥伴上，接着兩三年阿里巴巴股價上升，公司便聲稱自己投資眼光獨到。

「我感到奇怪，你賣衫的公司，走去投資阿里巴巴。阿里巴巴係值得投資，但我自己也可直接投資啦，不用買這公司去投資阿里巴巴吧！」止凡感到這公司業務已完全變質，與其投資初衷不符，便沽出平手離場，避開了該公司後來的業績大倒退。

逆市投資三式

第一式跌市掃貨堅持己見

過去一年港股由牛轉熊，止凡直言自己和一眾Blogger朋友見股市大挫，不但沒擔心，反而很興奮，與大部分散戶的心情剛好相反。在他眼中，股市大跌，正是價值投資者在市場上執平貨的良機。

不過，港股今年初屢試低位，2月中一度跌至18278點。一些信奉價值投資、相信愈跌愈買的朋友也動搖，「佢之前覺得3元抵買，買完跌至2.5元、2元，佢開始驚，大市跌得那麼急，會懷疑自己的估值，雖然覺得佢明明值3蚊，但無理由會咁跌㗎？這是一個陷阱或迷思。」有些人會後悔為甚麼不遲兩個月買，他反問大家是否有能力預早估到跌市？

當股市愈跌愈急，大行往往會走出來多踩一腳。「見升便吹上去，見跌便撳落嚟，其實大行係想製造一些波幅來賺錢，出出入入賺佣金，或者撳到要集資。」止凡希望大家別被大行報告影響，他認為，若只是股價下跌，股票本質並沒轉差，投資者根本不用害怕，若一早已做足功課，了解公司的故事和價值，大可堅持己見。

第二式無懼下跌重新估值

不少散戶滿手蟹貨，往往問止凡如何是好，他建議大家應回想買入的時候，有沒有做足功課，知不知道自己投資甚麼公司。例如零售股現時銷售差，除了股價，投資者應評估公司的生意，自問是不是看重公司的價值。「如果公司的價值真係跌，而且超出你的預期，例如你估計跌三成，若新業績真的大幅虧損，加上其管理層一塌糊塗，那就要重新想想你當時個估值是不是對呢！如果你當時做足功課，而你亦預期下跌是短暫性的，即跌下去能否回升，現在便可決定是否要買賣。」

第三式「陰陽眼」捕捉機會

止凡笑說投資者要練就一對「陰陽眼」，即平日要增長自己的投資知識、提高對市場的敏感度。當大家練出這對「陰陽眼」，當股市大跌，機會來到之時自然便捕捉得到。他着大家回想自己在沙氏和金融海嘯時做過甚麼，假若兩三年內又有同樣的投資機會，你又會怎樣做呢？如何把握呢？「如果你不停怨，話沙氏時我工都無得返，金融海嘯時財叔你就好命啦，金融海嘯時有資本投資，咁點解你現在唔作好準備呢？」

他直言，很多人錯失投資機會，過後抱怨別人成功。誰不知他人成功的背後早已準備充足，有全盤計劃，「經濟浪十年裏起碼見兩次或三次，由1997年開始都幾次了，所以應該問要攞啲咩嘅知識？點解人哋睇到（機會）我睇唔到？多於問買咩股票、你睇恒指幾多點，後市如何。」

財務自由秘笈：每月用Excel 描繪路綫圖

現年30多歲的止凡投資不少銀行股及優質高息股，每年股息達6位數字，他謙稱自己仍在通往財務自由之路上，但對於財務自由，止凡早有全盤財務計劃。

他分享自己每月會利用Excel記錄儲蓄金額，輸入自己期望做到的投資回報，看看自己每年收取的現金流，然後得出一幅財務自由路綫圖。每一年、每五年再比對現在究竟是超出、還是落後於目標。此後定期檢討，看看要多久才達到目標。

「我so far去到呢個年紀都跑快咗嘅，我睇到自己的資產、現金流，就feel comfortable，所以用這個方法，你未去到財務自由，就已經得到財務自由心態。」他認為每個打工仔都應該建立這樣的目標，看待工作的心態也大有不同。若已經看得見財務自由之路，便不用為錢而做一些自己不喜愛的工作。

即場樓股問診

聽罷財叔止凡投資心法，現場觀眾紛紛舉手飛紙仔發問，就連iMoney Facebook粉絲也透過專頁留言互動，獲兩位講者慷慨分享回答，部分精華問答值得細味重溫。

Q：若想投資工廈，有何選樓準則？

財叔：今年投資工廈還有機會賺到買賣差價，如果你有本事選中比市價便宜20%的工廈，便有機會賺20%，但投資住宅的話，即使買便宜20%都賺不到錢。去年我購入了比市價便宜20%的工廈，接着以比市價貴20%的價錢賣出，這樣便賺了約50%。其實我不會說這是投資，是投機，因我覺得現在工廈絕對不便宜。

樓價有得呃你，但租金無得呃，租金就是實際的需求，如果租金不升，只是樓價上升，明顯是炒作。政府推出SSD（額外印花稅）後，投資者開始由住宅轉作投資工廈，令工廈價位升很多，但租金都只是升約一倍。

另外，如果投資住宅是幼稚園級的話，那工廈是起碼小學程度，住宅你可以參考附近同區呎價，工廈是比較不透明的。投資一定是低買高賣，如果你沒能力低買，便不要想可以高賣，你又不是與經紀特別熟，令他可以介紹便宜的單位給你，加上有些是劏了的單位，又要了解分契、公契，很難比較價錢是不是「筍」。

所以，投機就要有輸的打算，永遠都要「未計贏先計輸」，最重要是做完投資決定後不會後悔，買完後睡得着，不要跌了價睡不着。

Q：淨租金回報多少才可以入市，選哪一區好？

財叔：不是說有多少百分比就值得入市，只不過差距愈大的話，入市訊號愈強，但係如果負數就一定不會買。我是一個超級價值投資者，如果沒有這價值的話，很明顯是投機成分高。

我一向持有物業（佔資產）九成多，去年已說目標是減持至六成，因去年已經看到租金回報很不合理，證明投機成分過高，就算不見頂，亦離見頂不遠。

至於哪一區，你這樣問即問我「攞冧巴」，如果我說葵涌區好，難道你聽完便買？總之你先了解那區的價錢，「劈」得到便宜就買，有「水位」就買，哪一區都無所謂。

Q：加息時要做多些首期，還是少些首期？

財叔：我永遠不會說首期多還是少好，有錢當然放在身邊好。但你無需刻意做九成按揭，因你要支付按揭保險費，這也是成本，主要看自己是否有需要，有能力便做七成，真的無能力才做九成。

Q:在西環買了一個230萬的單位作投資，現住將軍澳，應否賣出其中一個，以減低風險？

財叔：將軍澳樓一向對我而言是「沒有明天的樓」，供應太多，不要妄想你有機會突圍。但我不太贊成你賣出將軍澳單位，因這是你的家，賣了便沒有家，即使以該筆錢去租樓，每日都會提心吊膽，不知下個月業主會不會加租趕你走，所以我不贊成賣「家」。至於是不是賣西環單位，便要考慮回報是否合理，如果合理就可考慮。

另外，有人問現時賣樓是否好時機，那就要看看你層樓的租金回報有多少。例如沙田第一城，若該盤跌到只有2厘回報，看不到價值所在，就不應持有。

Q：對內銀股壞帳有何看法？

止凡：這問題經常有人問，另一位Blogger巴黎兄曾從不同角度去看，壞帳的多與少，在心目中應有一個安全界限（Safety Margin）。假設該股股價10元，若你認為該行有一半是壞帳，那麼股價實際應值5元。買不買該股要看它在你心目中值多少元。

其實我寫過一篇文章叫「難得的銀行C」，裏面分享過對它一些的粗略估值和概念，拿這間銀行與花旗、滙豐（00005）、恒生（00011）等國際大銀行相比，其PE（市盈率）、PB（市帳率）等都低水得多。

當然，有些人對內銀信心一般，如果你都覺得它「不是我杯茶」，沒有問題的，不可能我們每一個人的投資方向、購買的每一隻股票都一模一樣。

Q：如想買股收息，現在是否值得入市？若因經濟差而影響將來派息，是否不值得買？

止凡：雖說別人恐慌你貪婪，但貪婪前你要看看，有甚麼可貪。例如內銀是賺息差的，「阿爺」說借貸額是多少便多少，經濟差時，中央救經濟，便叫內銀貸款多些；中央不想你賺得多，便降低息差。先明白內銀的商業模式受甚麼影響，再看壞帳的安全界限，好過估計其未來盈利會否受股市影響。

我常說投資憑感覺，很浮很虛、不能抄。買股票也好，投資物業也好，都一定要自己做功課、培養感覺，建立一個資料庫。若5年、10年後你都沒有這資料庫，你只會原地踏步。

Q：公路股和兩電有利潤管制，但現金流很強，算不算是價值投資？

止凡：先說公路股的性質，它通常有一個經營牌照，假設是營運20年，可能會加上之前的一些設計、建造時間等，公司會計算車流量而去調節收費，這樣看它現金流是很穩定，但其實背後有一些合約，要看究竟合約是多少年、要不要給政府牌照費等。另外，通常公路股欠債很多，因現金流高，它們喜歡發行債券。

至於兩電的利潤管制，要看年期，我本身是電機工程師，持有電能實業（00006），現在我覺得電能的性質不是一間電廠，准許利潤由從前的13.5%降至現在的9.99%，投資是完全不會節省的，放電綫、造廠、建站，只要政府批准就會投資，不需計回報期。你一定要清楚其商業模式，電能賺錢是靠投資的，投資多少錢，都一定會賺9.99%。另外還要看政治氣候，若將來政府把准許利潤調整至6%，那回報便下降。

所以你買這股票時，要花時間去研究它的商業模式，並與其他股比較。甚麼時候買甚麼股，那隻股算不算價值投資，便要看你自己的觀點、角度和心態。

兩大平民富人互問

財叔和止凡為iM寫專欄《百萬Blogger》近一年，兩人之前素未謀面，透過文章隔空交流，惺惺相惜。兩位去年在iM書展攤位首次見面，今次再「拍住上」為本刊主講財務自由，更發現兩人投資取態相近：從不估市、着重價值投資、財務自由計劃。經常有讀者向財叔、止發問請教，這兩位理財達人又有甚麼問題想問對方呢？

止凡問：有沒有印象深刻的失敗經歷？

財叔：我的失敗經歷是過分自信！2006年我看中一幢大廈的B室單位。有一日代理報盤，有個低層B室，見價錢不錯便簽約買入，我一直沒有睇樓，以為自己好熟，因這大廈的A、B、C單位，我倒轉都識畫返Floor plan出來。

到了收樓時，才驚覺為甚麼面積少了30%？原來該幢大廈1樓至4樓是商業契，但很多人作住宅用，這4層有A、B、C、D室，所以該B室比樓上單位細30%，自己卻用樓上B室的價錢買入。

我一心以為自己熟，不看Floor plan，這是我跟家人夾份買，但我買錯了，所以很自責。後來惟有把單位改成落地大玻璃，靚裝做樓上舖出租，後來連租約賣出，賺了50%。

這次教訓是幾熟都好，樓上樓下單位可以完全不同，舊樓可以有很多變化，不睇實樓也要看Floor plan。

財叔問：過去你靠加按物業套出資金，只買股沒買樓，有沒有後悔？

止凡：2010年有想過買樓收租，但樓市明顯不是我駕輕就熟的領域，要進入這新領域我很有危機感，要找一個好時機才投資。而我知識水平未夠，別人賺到錢是別人叻，應該要欣賞，而不是後悔。難道在賭場見人中Jackpot，便後悔自己在賭百家樂？別人買中這投資工具後爆升，是時勢造英雄。

我加按買股票的操作，很多人認為借錢買股票很高風險，但我一直認為股市低水，而樓市在高峰。當時樓價大升，加按得到的資金很多，而利息又非常低，才令我有此決定。

有些人認為物業較穩陣，股票則會跌到變牆紙，但李嘉誠最大資產是物業還是長和系？我覺得港人很奇怪，住宅高槓桿，五成、六成按揭也不覺高風險，但投資股票即使不借錢也覺得風險大。