日本神話揭示樓市危機

現時中港樓價均在歷史高峰，有人說沒有泡沫，但事實上能負擔買貴樓的人不是很多，而樓市泡沫爆破前是有跡可尋的，日本就是活生生的好例子。

1991年日本樓市爆煲，樓價一瀉如注，歷史上最大的房地產泡沫正式「玩完」，在「玩完」前的一夜，日本人仍然是在瘋狂買樓，鬥癲鬥儍，泡沫爆破後，大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有金錢買樓的家庭也一夜變得貧窮，由於每年要邀交沉重稅項及供樓，不少人至今仍未能擺脫負擔，日本經濟亦陷入長達20年的持續衰退。

究竟日本人在樓市爆泡前在做甚麼呢？

1、兩個神話

在日本樓市達到巔峰時，市場存在着兩大「神話」，一直令所有投資者覺得樓價只升不跌。

第一個神話是「土地不會貶值」，日本人多地少，人們堅信土地永遠不足，於是日本全民陷入炒地買樓的熱潮，令地價不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。從1985年底到1990年初，短短4年多，日本城市地價暴升了2倍。1990年，僅「東京」的地價就相當於「美國全國」的地價，但美國的面積是東京的1.5萬倍，可想而知泡沫有多大！

第二個神話是「樓價不會下跌」。市場之所以有這「神話」，主因是當時日本過去幾十年經濟增長強勁，成為世界第2大經濟強國。日本人自信可取代美國，成為世界第一大經濟體。更甚的是，日本人有一種信念，就是認為「政府永遠會支持房地產」，日本只有一個東京，經濟又那麼好，吸引全球人口、世界中心，樓價又怎會跌呢？

可惜的是，當時人們忽略了日本的城市化已達77.4%，而人口老化問題嚴重，經濟難以有大幅增長動力，樓價也就失去支持。

2、瘋狂置業

由於市場堅信以上的兩個「神話」，令房地產企業、金融機構、普通市民也陷於瘋狂，全民皆炒樓！沒有人不買樓買股，期待在持續的暴利中賺一筆「橫財」。當時整個社會到處都在討論房地產和股票，企業做一年的利潤也不及一幅地皮「一天」的升幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉買樓。

東京大學教授田村清彥說：「當時東京新宿的工作室的樓價，在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成連鎖效應。」

與此同時，當時政府奉行貨幣寬鬆政策，貸款利率非常低，最終令銀行也被捲入泡沫之中。

3、爆泡之時

結果是「上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂」！正因人們多麽瘋狂，1990年，股市率先爆煲。短短一、兩年間，日經平均指數從最高的38,915點，跌到14,309點，跌幅高達50%以上。由於土地市場與資本市場關係密切，接着輪到樓市爆煲。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。

為甚麼會爆煲？主因是當時日本政府留意到樓價上升太快，開始大幅度收縮貨幣政策。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過於急促的貨幣政策反而成為股災的導火線。

代價有多大？20年來，日本6大主要城市住宅地價跌幅達65%。隨着樓價暴跌，國民財富損失高達1,500萬億日圓，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，20年間年均GDP增速只有0.75%。

4、今天的中港

如今中國經濟下滑，一、二線城市樓價卻不斷上漲；眾多中小企業「不務正業」投身房地產、「地王」不斷、樓盤一天一個價、普通民眾都相信「樓價不會跌」的神話、政府會支持樓市、人人驚遲買樓更貴、甚至「離婚買樓」。

香港亦不遑多讓，不少人認為香港地少人多，地價難跌，結果住宅單位面積愈來愈細，不少人驚遲買更貴！

這種情景與當年的日本相似嗎？