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補地價不公阻工廈改建

2016/11/08 08:41:44 網誌分類: 經濟
08 Nov
        筆者經常強調,要壓抑寫字樓租金狂飆,最佳方法是增加供應量,而增加寫字樓供應量最快捷方法,莫如為工廈改建商廈鬆綁,鼓勵多些工廈業主願意投放資金改建,把工廈變身為符合現代要求的寫字樓。

        有人提出疑問:政府並沒阻止工廈改建寫字樓,為何好像沒有業主願意做?的確,這個問題很值得探討。按道理,寫字樓租金比工廈單位高數以倍計,應該不少工廈業主有興趣申請改建,追求更大的租金收益,但現實情況是乏人問津。主要原因,是政府對補地價的計算方法,令業主感到極不公平,唯有卻步。

        眾所周知,本港目前的工業用途和商業用途的地價有頗大差距,故把工廈改建或拆卸重建為商廈,需要補地價,這個並無爭議,關鍵是如何計算才合情合理。首先,必須要解釋一下補地價的基本原則:就是將新用途的地皮價值(AfterValue)減以現有用途的地皮價值(BeforeValue),兩者差額便是應補的地價。政府與業主最主要的分歧,就在於現有用途地皮價值的計算上。

        舉例說:有人剛於公開市場以樓面呎價5000元收購一幢工廈,有意重建作商廈用途,以業主的角度來說,現有用途的地皮價值(BeforeValue)就是樓面地價每方呎5000元,因為上蓋建築最終要拆掉,所以並沒有商業價值。與此同時,同區剛以公開招標售出商業地皮的成交價,以樓面地價計算為每方呎7000元,故新用途的地皮價值(AfterValue),大概可以呎價7000元作參考,兩者差額為2000元(7000-5000=2000)。政府如能以此差額來計算應補的地價,工廈業主認為是合理和可接受的。

        但是,政府並非這樣計算,政府認為5000元每方呎是包括上蓋工廈建築的總發展價值(GrossDevelopmentValue),故必須以「剩餘法」來估算現有用途地皮的地價,基本算式為:總發展價值-發展成本(即建築成本、專家顧問費及利率支出的總和)-發展商利潤=地價。所以,假設該工廈的發展成本(包括建築成本、專家顧問費及利息開支)及發展商利潤合計為每方呎3000元,地皮價值(BeforeValue)就是樓面地價每方呎2000元(5000-3000=2000)。

        換言之,該工廈的業主欲申請重建為商廈,要補的地價不是每方呎2000元,而是每方呎5000元(7000-2000=5000)。試想,業主除了要補5000元一方呎的地價之外,要承擔整幢工廈價值變為「零」的損失,加上還要支付拆卸工廈的費用,總花費比直接買入一幅已平整好的商業用地昂貴得多,如此勞神傷財,誰願意?

        政府經常嗟歎土地不足,其實全港千多幢工廈,有很多都被這種補地價的計算方法箍得緊緊,無法改變用途。所以,當局如果在補地價方面靈活一點,對工廈業主公道一些,相信不少工廈土地資源可以釋放出來,惠澤社會。

        香港中華廠商聯合會會長

        李秀恒

        
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