這個樓市有點冷
2018/11/15 04:13:02 網誌分類: 生活
近期各區的確傳出二手樓要劈價才能成交的消息，大部份都是劈價一成左右，比較厲害的則是東涌，日前看到一則新聞，東涌東堤灣畔有一個頂層特色戶，實用面積一千一百五十九方呎，帶四百四十方呎的陽台，是區內罕有的特色單位，今年上半年業主先以一千七百萬元放盤，到十月調低至一千四百五十萬元，上周日最終減低至一千一百八十八萬元成功沽出，呎價僅一萬零二百五十元。
這是一個見血價，業主三年前買入這個單位，連使費要蝕八十萬元。據聞賣家是投資老手，很明顯是不太睇好樓市或區內物業前景，所以有買家還價就狠心劈價成交。或許該賣家手上持有的物業比較多，先沽出一個單位套現，也是一種防守性策略。其實，位於東涌的劈價盤不止一個，早幾日也有一個海堤灣畔中型單位劈價成交，該高層單位實用面積八百四十六方呎，成交價八百二十二萬元，呎價九千七百一十六元。區內代理形容，說這個價錢便宜過居屋。
看樓市整體走勢，雖然已連跌了五個多月，但跌幅仍然輕微，這些報道出來的劈價消息比較誇張，尤其是東涌的劈價幅度較大，相當吸引眼球。現時地產代理搵食艱難，亦樂於報道這些劈價消息。很多業主都像我的朋友一樣，開了高價，由於不等錢使，要不急於沽出，就算無人睇樓，他也懶懶閒二手樓市根本有價無市，業主叫價與買家願意出價差距很大，成交因而大量萎縮。大代理行如中原最近亦表示會裁員二百人，由此可見地產代理已預了一個冰河時期正在來臨。在這種情況下，見到有低價成交，代理自然大唱特唱，希望業主態度軟化，願意降價售樓，有多些成交。
樓市沒有大量低價成交，樓市就不會顯著下跌，只會呈現一個輕微回落的膠着狀態。但無論如何，東涌可能比較誇張，但整體樓市回軟也是不爭的事實，主要受到兩方面的因素影響。第一是利息。美國早已進入加息周期，香港由於銀行水浸，所以遲遲未加息，最近才加了零點一二五厘，加息幅度比較細。但無論如何，也是一個加息周期的開始，對買樓者造成心理壓力，擔心買樓之後供樓利息負擔會上升。
第二是貿易戰影響實體經濟。不要覺得中美貿易戰燒不到香港，只會影響中國大陸，事實上，香港有大量行業與貿易有關，除了直接做出入口或轉口貿易之外，香港還有很多廠家在內地設廠生產貨品輸往美國，不少廠家在香港都設有後勤辦公室。貿易戰打到來，現時廠家叫苦連天，考慮搬廠之餘，還要研究節約成本。中美貿易糾紛如果不能解決，明年一月美國將對大量輸美的中國貨品增加關稅至兩成五，對香港經濟的衝擊將會進一步深化。
第三是銀行態度轉趨審慎。最近與一位工商界高人談過，他說要向政府反映，開始要援助中小企，因為感覺到銀行有收水跡象。二○○八年金融風暴爆發，銀行見到勢色不對，就要中小企先還款，說過年之後再借。當時很多中小企都聽從銀行家的意見，還款給銀行，殊不知過年之後，銀行不再借錢給中小企。高人說現時又見到銀行開始要中小企還款，顯示銀行的態度轉趨審慎。
未來樓價會怎樣，要看兩個因素發展，第一是香港利息會否急速向上，第二是中美貿易戰前景，如果中美達成協議，貿易戰緩和，對樓市的壓力就會大大紓緩。反之，貿易戰持續，對香港經濟以至樓市的壓力就會大增。但總體而言，樓市現時有價無市現象，有點腳軟跡象，顯示購買力正在急速衰退之中。
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盧永雄
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