雷射針
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捱貴樓還要多久?

2019/01/04 04:13:08 網誌分類: 生活
04 Jan
          香港樓價指數已從去年八月初回落了約百分之七點六,香港的樓價是否仍貴絕全球?未來十年我們如何是好?

          關於第一個問題,我一年多前曾根據Demographia的數據在報刊上指出,當時香港幾乎全無對手地堪稱世界第一,其後也有其他人注意到這個數據庫。Demographia計算方法很簡單,它把各城市的樓價中位數及住戶收入中位數找來,看看前者是後者的多少倍,例如,在二○一七年第三季,香港的指數是十九點四,即一個收入處於中位的家庭若把全部收入都用來買樓,要十九點四年的收入才可買到一所處於中位的單位。第二昂貴的是澳洲雪梨,指數是十二點九,第三是溫哥華,指數是十二點六等等。

          Demographia的數據有兩大缺點,第一,它包含的主要是美國的城市,其他國家的很不齊備,會否世界上有些城市,樓宇更使人負擔不起?第二,它用的是中位數樓價,不是呎價,澳洲中位價的單位比港大得多,不理單位面積的比較低估了香港樓宇,尤其是納米樓的昂貴程度。

          近日發現另一數據庫NUMBEO,其方法雖仍有可爭議處,但卻可避免上述問題。它把更多國家及城市的住戶收入平均數找來(假設是個人平均薪水的一點五倍),再算一算每地九十平方米樓宇的平均價,然後看看後者是前者的多少倍。經此一算,香港的指數是四十六點八九,即一個平均收入的家庭,若要買一個九十平方米的房子,要四十六點八九年的收入才夠!

          此數據頗為恐怖,但原來香港並非世界之最,在近年飽嚐超級通脹之苦的委內瑞拉(物價一年上升過萬倍),該指數曾達一百五十四點七四。我們可以視委內瑞拉為極端現象,可以不理,但房價收入比緊隨香港之後的有北京(四十四點三四)、上海(四十四)和深圳(三十九點九),東京也很貴,是十二點九七,紐約是十一點九三,雪梨則排得很低。

          由此可見,香港依然貴絕全球,今天回落了的樓價,比起二○一七年第三季仍貴出近百分之九,對排名沒有影響。

          近日樓市有兩組重要數據可助我們判斷未來。運房局周前曾公佈,在未來的十年,已找到足夠的土地建設二十四萬八千個公營單位,但離這段期間要建三十一萬五千個單位的目標仍遠。

          至於私人單位,未來四年平均每年約有稍多於兩萬個單位可建成,但與十年內總共要推出十三萬五千個私人單位一樣有頗大的距離。上述短缺所需的土地會否得到及時的補充?從周一公佈的土地供應專責小組報告中,我們可知,短中期香港只能提供三百二十公頃土地,難以滿足八百一十五公頃的中短期需要,亦即解決上述短缺的土地並不存在,在未來四年樓市或許會稍為降溫(假設宏觀經濟並無巨變),但隨着土地供應變得捉襟見肘,此種降溫難以為繼。

          香港若能大規模填海造島及實施土地專責小組的其他建議,長期的土地供應情況會好很多。但若要把十多年後可能較充裕的供應幫助壓抑較近期的樓價,則政府需展示出堅定的造地決心,排除各種政治障礙,加快程序,使港人確知未來的供應必會大增。否則,就算政府作出一些輕微的調整,例如增加地積比率等,港人捱貴樓的時間恐怕還頗長。

        前科技大學經濟學系系主任

        雷鼎鳴
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