工廈房貨櫃屋孰優孰劣?
2019/01/18 18:37:41 網誌分類: 經濟
這問題也不妨探討一下。首先從建築成本計起,以南昌街貨櫃組合屋試點為例,關愛基金撥款三千五百七十萬元,資助社聯在南昌街推行此項為期兩年的試驗計劃,讓九十戶家庭受惠,即是需要九十間貨櫃組合屋,每間成本約四十萬;至於工廈改建為過渡性房屋,有業界人士計算過,每個房屋單位改建工程費約四十至六十萬元,就當只需要「最低消費」四十萬元,兩者打成平手。
要留意的是,貨櫃屋使用期暫時只得兩年,兩年後便可能要拆遷,移至另一處地方存放待用,或遷移後再安排另一批家庭入住。但不管如何,拆遷、存放或安裝再用,都要另外花費。
至於工廈改為住屋,並無上述麻煩,而且所謂的過渡性,按特區政府意思是基本上至少五年,之後要還原抑或可繼續使用,要看特區政府屆時政策如何。
換言之,工廈四十萬元改建一個單位,最少可使用五年,平均每年成本是八萬元,比起貨櫃屋二十萬一年的成本,明顯划算得多,而且毋須那麼多折騰。
還有,貨櫃屋要不斷尋找臨時空置的「熟地」來組裝,通常此類地皮面積有限,故供應量受到很大制約。舊工廈不同,如果一幢工廈肯改建成面積二、三百方呎的住屋,供應量不會如貨櫃屋那麼零星。由此觀之,讓工廈改建無論從成本和供應量來說,都比打游擊式的貨櫃組合屋更有效益。
不過,正如筆者早前分析,雖然特區政府對工廈改住屋的誘因,已比六年前初次提出時加大了,包括可以提高兩成地積比率,以及放寬單位的「採光」要求,但能吸引多少工廈業主肯做,仍有很大疑問,主要原因是涉及到回報問題。
工廈改住屋和貨櫃屋的租戶對象,基本上都是符合輪候公屋資格的基層家庭,但最大分別是貨櫃屋計劃受關愛基金資助,由社會服務機構打理,變成含有「公益」成份,可以不求回報,將來的租金制定就算以公屋標準參考也可以,而目前公屋超過七成單位租金低過二千五百元。
但工廈是私人物業,如以改建成本每個單位四十萬元計,收租五年,每月租金六千元都回不到本,莫說還要保養和管理。況且,租金若與貨櫃屋相距太懸殊,必然又會引起社會新的矛盾。所以單是如何釐定租金,已是一個難題。
香港經貿商會會長
李秀恒
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