合理悔約
2019/01/31 04:12:35 網誌分類: 經濟
月初，我在這個專欄談及中國內地房地產市場繼續出現新局面，有淘寶商機，而這種網購「無理由」退貨的措施，在內地房地產市場亦告啓動，這對計劃投資物業買樓的港人來講，多了一個迴旋思考的空間。
在內地置業，首先要清楚「認購」與「訂購」有原則上的分別。雖然兩者也會簽署一些臨時性文件，但前者只在於「認」的階段；並未落實，而後者已進入「訂」的程序進行交易，此程序按理應按照合約完成交易，並須在簽署買賣合約時繳付一定的樓款訂金。
但是，有一個現象，乃是有些房地產代理商在接待置業市民「認購」時；便已收取訂金，紛爭由此滋生。
有關部門有見於市民因一時衝動而認購買樓；事後發現諸多弊端而提出解約的紏紛日增，最近內地出台一項「兩天無理由退定」的政策。但要注意的是「退定」而不是「退訂」，前者只關乎初步協議，後者則涉及樓款金額。
有報道，首先推出這政策的是廣東省東莞市，該市「住房和城鄉建設局」在官網發佈《關於推廣使用《東莞市商品房認購書（範本）》的通知》，從今年3月1日開始，買家在樓盤認購後，可以「兩天無理由退定」，也就是說在認購後兩天內，毋須任何理由，可以隨時「悔約」取消交易。
業界分析，悔約的原因，包括是有些買家本身的買樓意願有所改變；有些是先前睇樓時不仔細，後來再細心觀察，對建築用料、間隔及設施不滿意；也有是睇樓時，發展商賣樓職員或中介代理對樓盤推介不老實，事後發現存在虛假成份；包括樓宇質量太差、實用面積唔夠數、市場樓價在認購後大跌等問題。
基於上述情況，為了穩定市場的健康發展，「無理由退定」政策出台，有助置業人在已簽署「認購」合同而尚未簽訂「訂購」合約的情況下，可以不需理由而取消認購；若已付定金亦可退回定金，這有利於保障買家的「反悔權」，由此而减少置業人士與地產發展商的纠纷，維護和促進房地產市場的和諧穩定。但雙方必須遵守買賣合約的法律効力，一旦簽署《商品房買賣合約》後，除非買賣雙方重新協商，一致簽訂解除合約之書面協議；或經由法院裁定取消此宗交易，否則不能撤銷，以免炒樓「老賴」得逞；可以「輸打贏要」。
業界及學者專家並指出，「認購」合同只代表一種意向，涉及的金錢紏紛只是定金，與樓款無關，這政策同時有效地杜絕房地產發展商或中介利用「認購書」鑽空子，強迫買家「上馬」。
有見及此，港人在內地買樓，無論是恒產置業，或是投資淘寶，認清自己的權益，才不會蒙受損失。
apolloslchin@yahoo.com.hk
資深財經傳媒人
錢樹良
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