謝偉銓
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私人參建助提速 提高誘因增建屋

2019/02/11 04:12:21 網誌分類: 生活
11 Feb
        

政府強調已覓得足夠用地,滿足未來十年的公私營房屋需求,但實際落成量卻仍是「頭輕尾重」,導致公屋輪候時間難以迅速回落,各類資助出售房屋長期一屋難求。政府加快建屋困難重重,原因之一是建造業界面對人手短缺。就此政府日前宣布推出「行業輸入勞工計畫」,包括為建造業輸入最多1.2萬名外勞,以解業界的燃眉之急。

另一原因是負責規劃、設計及監督相關公營房屋項目的部門和機構,亦同樣面對一定程度的人手不足。加上政府內部規條多、手續煩,不同部門之間的溝通協調欠理想等,限制了公營房屋的推展速度和綜合產能。加快及增加建屋量的方法之一,是善用私人市場力量和公私營合作模式。

香港於70年代首次推出居者有其屋計畫,便已同步引入私人參建模式。首兩個落成的私人參建項目為油塘中心及屯門置樂花園,當年推出錄得高達38倍超額認購,反觀同期由房委會及房屋署自行興建的居屋項目,超額認購比率一般只有個位數,反映公眾對於由私人發展商設計及興建的樓宇頗有信心。總計歷年來的私人參建居屋項目有近50個,絕大部分都質素良好,設計各具特色,深受市民歡迎。直至2002年政府因樓市下滑而宣布停建及停售居屋,私人參建計畫才同步叫停。

故此,房屋局日前公布的私人興建資助出售房屋先導計畫「樂建居」,概念上其實並非全新事物,但當局亦有根據過往經驗和近年的市場變化,對私人參建的模式和條款作出多項調整,以充分利用發展商在建設速度、市場觸覺、多元設計及優質用料等方面的優勢,同時有效保障納稅人和樓宇買家的利益。

先談較傳統,由發展商競投政府土地再建屋發售的模式。政府首先會推出三幅地皮作試驗,其中兩幅分別位於柴灣及東涌,合共提供約2300個單位。當中7成規定為實用面積不少於375平方呎的中至大型單位,細單位面積亦不得少於280平方呎,以免像某些私樓項目般出現大量「納米」單位。但當局不會對其屋苑布局、樓宇設計、單位間隔或裝修用料等作過度規管,讓發展商發揮創意,改善近年的新居屋單位被指缺乏特色,設計與質素與出租公屋全無差別的問題。

此外,有別於過往的私人參建居屋,「樂建居」將不設政府「包底」回購機制。發展商為了盡快售出所有單位讓資金回籠,自然要確保其設計與質素有一定水平,不會將貨就價或刻意拖慢施工。當局又規定「樂建居」單位的售價為市價的六五折,折扣率略低於最近幾期的居屋,但發展商必須在指定的較短時間內一次過放售所有單位,不能「唧牙膏式」分批加價推售。

至於何謂「市價」,將由發展商提出建議,房屋局把關審批。筆者認為有關市價釐訂機制必須公道、清晰和透明,避免政府被人「搵笨」,但同時也要避免發展商覺得自己會被政府「搵笨」,這樣才能吸引更多優質的發展商參與。

「樂建居」還設有另一種模式,由發展商申請改劃私人土地作住宅用途,用於興建資助出售房屋單位。政府在計算住宅部分的補地價金額時,只會向發展商收取市值地價的三分之一,非住宅部分(例如商場)就收回十足的市價。至於單位售價則同為市價的六五折。

政府希望通過這種新合作模式,不僅借助發展商的建屋力量,還希望善用其下土地作公營房屋用途。有業界人士反映,該模式下發展商承受的風險較大,誘因卻不足,尤其在現時至未來幾年的可見市況和高昂建築成本下,除非地皮位置相當優越,否則發展商在補地價時省下的三分二地價,很可能彌補不到單位出售時少收的三成半呎價,令他們得不償失,不如將土地留作興建私樓或其他發展。

當然,發展商還須考慮,假設他們並非透過「樂建居」計畫來申請改劃有關土地,政府便未必願意提供周邊的基建及社區配套設施,城規會亦未必會批准有關改劃申請,或者即使批准改劃,其核准地積比也可能會大減。

「樂建居」是個先導計畫,希望政府會因應市場反應及實踐情況不斷優化,做到「七一講話」強調的「將有為政府同高效市場更好結合起來」,為市民提速、提效、提量、提質覓地建屋。

2023年6月19日

私人參建助提速,提高誘因增建屋。
 私人參建助提速,提高誘因增建屋。 
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