錢樹良
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房地產商機穩中有進

2019/02/14 04:12:35 網誌分類: 經濟
14 Feb
         春暖花開,「天篷元帥」降臨人間,恭祝讀者、投資者今年身壯力健,淘寶大順,心想事成。

          2018年中國內地產在宏觀調控下,有效地控制着樓價飆升幅度,有助2019年房地產市場在「穩中有進」的軌道上發展。

          去年,內地房地產市場形態十分熾熱,數據顯示,房地產開發投資達120,246億元人民幣,銷售額達15萬億元人民幣。市場傳出消息,由於樓市調控見效,最近,很多地方傳出房貸利率鬆動及放寬的消息,買樓及炒樓又湧現熱潮。

          專家學者分析,近日有個別城市房貸利率下調,這與去年第四季度以來;央行多次定向降準有直接關係,同時,從回調房貸利率的城市來看,它們的房貸利率也高於市場一般水平、貸款額度也相對充裕、買樓按揭貸款壞帳比例較低;風險較小,因此,在流動性充份的前提下,當地銀行調低利率及放寬貸款尺度是可以理解的。專家學者認為,房地產貸款利率下降,確實會降低買樓成本,理論上對樓價上升有一定程度的支持,但由於現階段的入市意欲沒有早前那麼旺盛;加上政策上的「共有產權房」「長租房」大量入市,估計今年樓價上升的空間不大。

          那麼,今年內地的房地產市道又如何?

          今年,市場普遍預期房地產有可能繼續放寬調控,因而會促使樓價上升。但業界認為,無論是「分類調控」還是「分類指導」也是政策層面的微調,而房地產產大方向並沒有改變,仍以「居住」「出租」為重,一再強調「住房不炒」的政策。

          在這大原則下,地房地產市道正進入一個「穩中求進」的形態里程。  

          首先,我們從土地方面來看,全國的土地供應面積及成交面積均告上升。數據顯示,去年全國300個城市土地交易金額為41,644億元人民幣;按年增長2%,土地供應增加兩成。那麼,參考建築周期可以看到土地市場上的良好表現,反映出未來房地產市場的供應側,不愁資源缺乏。

          值得一提的是,不同城市的土地市場有不同的特點,會產生不同的「差別化調控」影響,數據顯示,像廣州、深圳等一線城市土地供應減少,但二線城市供求卻上升。從土地市場的表現來看,一二線城市土地受政策影響程度較大,但必須考慮到人口的流動:及政策帶來市場過冷過熱的不穩定風險。

          此外,受到宏觀金融政策影響,相對於去年的房地產融資環境,今年會有很大改觀。從房地產開發投資市場來看,雖說去年全國房地產開發景氣指數略有回落,但相對於前年同期仍有微幅上揚,換句話說,企業的開發投資意願仍然很強。

          整體而言,無論從經濟基本面、貨幣政策及金融政策,還是從土地市場、租賃市場、開發投資及銷售市場來看,今年內地房地產市場的大方向正是「穩中有進」。此時此刻,摸準內地房地產市場的潛在變化因素,配合形勢,買賣不要操之過急,大有淘寶商機。

        資深財經傳媒人

        錢樹良
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