解決房屋問題 政府要有子彈
2019/02/14 04:12:48 網誌分類: 生活
先不說「新移民來港是家庭團聚，亦補充了低層勞動力」這些很難停止的因素，單是分析一下香港的土地供應問題，已可以明白高樓價不是源於新移民。過去，政府的可動用的土地極多，有大量彈藥在手，不僅公屋興建充足，還可以建大量居屋。當樓價急升的時候，政府就會大推居屋去平抑樓價。例如一九九七年樓價高漲，當時的港英政府在一年內推出三萬個居屋單位，可以想像，推屋的數量如何驚人。如今政府一年才推出三、四千個居屋單位，抽居屋如中六合彩一樣難。
由於土地、房屋供應短缺，看二○一九年至二○二八年的十年建屋目標，住宅單位需求為45萬個，政府把原來的公私營房屋比例由六成至七成，令到未來十年的公營房屋單位供應目標由二十八萬個增加至三十一點五萬個；私樓單位則由原來的十八萬減至十三點五萬個。
不過，單計興建公營房屋的土地，估計未來十年只能夠興建二十四點八萬個公屋單位，換言之，距「長策」的目標還差六點七萬個單位的土地供應。另外，私樓單位供應平均一年減少至一點三五萬個，而市場估計私樓需求一年起碼要兩萬個單位，即使政府能夠在私樓供應上達到「長策」的供應目標，由於私樓供應減少了，令到供應更形緊張。(政府的理論是減少的私樓供應可以由公營房屋去滿足)
簡言之，香港房屋問題就是缺地。從需求方面而言，雖然有新移民來港，但香港人口急速老化，生育率亦下降，一加一減之後，香港的整體房屋需求，其實是逐步趨向平穩，而不是像上世紀七十、八十年代香港經濟起飛時的猛增。香港的房屋問題，主要出在供應，而非需求方面。需求平緩，但供應卻嚴重不足，就形成樓價及租金高企的困局。
其實，香港不是沒有土地，但供應卻不足，底因還是香港政制逐步開放，無論是區議會、城規會、立法會都對政府覓地造成很多掣肘。回歸前一年可以做得成的事情，現時五年都做不成。試比較一下同樣是國際都會的新加坡，新加坡國父李光耀不斷向人民提醒新加坡如此迷你，有多麼不利於這個國家的競爭與發展，故此新加坡自一九六五年立國以來，靠着填海，國土面積就增加了百分之二十四，從五百八十二平方公里增加到七百一十九平方公里。在二○三○年以前，新加坡政府預計再填海令國土提高到七百七十七平方公里，即再增加百分之八，新加坡將會創造出五分之一個台北市的面積。香港面積一千一百零六平方公里，但土地用不到，又不敢填海，可見香港的土地短缺問題不是地理環境造成，而是制度造成。
政府提出「明日大嶼」計劃，即使計劃成功，房屋落成之時，最少也要在十幾二十年之後，因此政府目前仍要尋找中短期的新土地來源。但若連「明日大嶼」計劃也推倒了，政府沒有土地的子彈在手，可以預見，就算現在剛出生的小孩子，到他們長大之後，仍要捱貴租、買貴樓。
討論公共政策，不能夠相信那些「萬金油理論」。我們要思考的反而是，如果香港的土地房屋供應問題不能解決，受益者是些什麼人？受害者又是些甚麼人？看政治，要看本質，不能只看表面。
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盧永雄
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